L’investissement dans l’ancien

Le « dispositif Cosse ancien » ou « Louer abordable » versus loi de finances pour 2022

– Évolution. – Le dispositif « Cosse ancien » a été créé par la loi de finances rectificative pour 2016 (CGI, art. 31, I 1, o). Il se substituait au « Besson ancien » et au « Borloo ancien » à compter du 1^er janvier 2017. Il permettait aux propriétaires ayant conclu avec l’Anah, entre le 1^er janvier 2017 et le 28 février 2022 inclus, une convention de location, de pratiquer sur les revenus bruts fiscaux des logements loués une déduction forfaitaire allant de 15 % à 70 % en fonction du lieu de situation et du type de convention conclue. Le taux était porté à 85 % en cas d’intermédiation locative.

L’article 67 de la loi de finances pour 2022 transforme cette déduction forfaitaire « Cosse ancien » ou « Louer abordable » en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une demande de conventionnement a été enregistrée par l’Anah entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 tricies I, A, 1°). Nous verrons successivement les conditions (A) et le nouveau régime (B) de réduction d’impôt mis en place par la loi de finances pour 2022.

Les conditions

– Logements concernés. – La réduction d’impôt s’applique aux revenus des logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah, d’une durée minimale de six ans, dont la demande a été enregistrée entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique global fixé par un arrêté ministériel. Les logements les plus énergivores, classés en F et G sont exclus du dispositif.

– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention avec l’Anah. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni une personne occupant déjà le logement sauf hypothèse du renouvellement du bail. Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de la conclusion du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de la nature de la location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

Le régime

– Calcul. – La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement donné en location, et non sur le prix de revient du logement. Le taux de réduction d’impôt dépend :

de la décote appliquée au loyer en fonction du segment de location ;
d’une intermédiation locative ou d’une mise en location directe.

Les taux applicables peuvent être résumés dans le tableau suivant :

– Régime. – La réduction d’impôt s’applique pendant toute la durée de la convention avec l’Anah, soit pendant six ans au minimum. À l’échéance de la convention, la réduction d’impôt est toujours applicable jusqu’au renouvellement ou la reconduction du bail tant que le locataire reste en place et que les conditions du régime restent remplies. La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application.

– Reprise. – La réduction d’impôt est remise en cause et fait l’objet d’une reprise en cas de :

non-respect d’une des conditions d’application du dispositif ;
cession du logement avant l’expiration de la convention ;
ou cession des parts sociales de la société propriétaire du logement avant l’expiration du délai de conservation de cinq ans.

La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui la motive. Les exceptions à la remise en cause de la réduction d’impôt sont identiques à celles applicables au régime « Duflot-Pinel » (V. supra, n^o ).

Le « dispositif Malraux »

– Historique. – Les opérations de restauration immobilière de bâtiments historiques bénéficiaient jusqu’en 2008 d’un régime de faveur : les dépenses déductibles au titre des revenus fonciers étaient plus importantes, et en cas de déficit foncier, il pouvait s’imputer sur le revenu global sans limitation. L’article 84 de la loi de finances pour 2009 a transformé ce régime de défiscalisation dit « loi Malraux » en une réduction d’impôt applicable à compter du 1^er janvier 2009, désormais codifiée à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Nous verrons successivement les conditions (A) et le régime applicable (B).

Les conditions

– Opérations éligibles. – Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’opération doit consister en une restauration complète d’un immeuble situé dans l’une des zones suivantes :

un site patrimonial remarquable (SPR) fusionnant depuis la loi du 7 juillet 2016 les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés ;
du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2005, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;
depuis le 1^er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste est fixée par arrêté.

La zone doit être déclarée d’utilité publique ou faire l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. L’immeuble qui fait l’objet de la restauration complète peut être à usage d’habitation, à usage professionnel ou destiné après travaux à un usage d’habitation.

– Dépenses prises en compte. – D’une part, sont éligibles à la réduction d’impôt les charges foncières déductibles en revenus fonciers et énumérées à l’article 199 tervicies, II, alinéa 1^er du Code général des impôts :

les travaux de réparation et d’entretien ;
les primes d’assurance ;
les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à les protéger des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant ;
les frais de gestion.

A contrario, sont déductibles des revenus fonciers mais ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt de l’article 199 tervicies du Code général des impôts :

les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées par le locataire ;
les provisions pour charges de copropriété sauf exception de l’article 199 tervicies II, 2^e alinéa ;
les intérêts d’emprunt.

D’autre part, sont éligibles à la réduction d’impôt les dépenses spécifiques liées aux opérations de restauration immobilière telles que les frais d’adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration, ainsi que l’ensemble des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.

– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer l’immeuble pendant une durée minimale de neuf ans dans les douze mois de l’achèvement des travaux de rénovation. Si la restauration porte sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire à usage d’habitation doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Lorsque le logement est la propriété d’une société de personnes, le locataire doit être une personne physique autre que l’un des associés, ou qu’un ascendant ou descendant de l’un des associés.

Le régime

– Calcul. – La base de calcul de la réduction d’impôt comprend les dépenses éligibles définies ci-dessus à l’exception du prix d’acquisition du logement, pour la période allant de la date de délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une ou l’autre de ces deux dates. Le contribuable pourra bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre d’années d’imposition au maximum.

– Plafond. – Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € au titre de ladite période. Pour les permis ou les déclarations déposés avant le 1^er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à réduction étaient retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant quatre ans. Les dépenses qui dépasseraient le plafond ne peuvent être ni reportées ni faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers.

– Taux. – Pour les demandes de permis de construire ou déclarations déposées à compter du 9 juillet 2016, le taux de réduction est fixé à 22 %. Ce taux est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un QAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

– Imputation. – La réduction d’impôt accordée au titre de l’année de paiement des dépenses est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes. Les dépenses bénéficiant de la « réduction d’impôt Malraux » ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction au titre des revenus fonciers. Le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt et de déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration selon les règles de droit commun en vue de générer un éventuel déficit foncier.

– Reprise. – La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise en cas de non-respect de l’engagement de location, de non-respect des conditions de mise en location, de cession pendant la période d’engagement de location ou de démembrement de propriété. Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Conclusion sur la location nue

Le régime des revenus fonciers peut paraître pénalisant pour l’investisseur en ce qu’il n’autorise pas la déduction des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, ni l’amortissement du prix de revient de l’immeuble. Les régimes de défiscalisation, à l’exception du « Cosse ancien », sont soumis à des conditions de location de l’investissement très strictes. Les règles fiscales applicables à la location meublée la rendent plus attractive que la location nue.