L'exécution du contrat

Le versement du capital

Le capital est soit versé en une seule fois, dans le cadre du financement d'une dépense ponctuelle notamment, soit fait l'objet de versements périodiques, si le prêt est destiné à assurer un complément de revenus à l'emprunteur. Dans ce second cas, l'emprunteur peut demander une suspension ou une modification de l'échéancier des versements, selon ses besoins. Que le versement du capital soit unique ou échelonné, l'emprunteur a le libre choix de son emploi, sous réserve de ne pas l'affecter au paiement de dépenses ou dettes professionnelles.

L'hypothèque

– Un immeuble à usage exclusif d'habitation. – Le prêt viager hypothécaire est obligatoirement garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation. Sont donc exclus les biens à usage mixte, professionnel et d'habitation.

– La durée de l'inscription. – L'échéance du prêt étant indéterminée, la durée de l'inscription est de cinquante années maximum.

Les obligations de l'emprunteur

– La préservation de la garantie. – Dans le cadre d'un prêt immobilier classique, l'hypothèque sert uniquement en cas de défaillance de l'emprunteur qui est censé disposer des moyens financiers nécessaires au remboursement du capital et au paiement des intérêts, sur la base desquels, justement, le prêt a été accordé. Dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire, par définition, l'emprunteur n'a pas les moyens financiers de rembourser le prêt, lequel est accordé sur la base de la valeur de l'immeuble hypothéqué. L'hypothèque est donc bien plus qu'une simple garantie. Aucune autre garantie ne peut lui être substituée. Elle est un élément essentiel du contrat de prêt, générateur d'obligations spécifiques pour l'emprunteur : expertises indépendantes avant la conclusion du contrat puis lors de son expiration ; obligation d'entretien pour laquelle il est utile de réaliser un état des lieux ; obligation d'assurance ; interdiction de tout changement d'affectation ; obligation de laisser visiter les lieux par le prêteur.

Prêt viager hypothécaire : les obligations de l'emprunteur

1) Expertises obligatoires. La valeur de l'immeuble hypothéqué est essentielle puisqu'elle constitue le plafond de la dette. Avant la conclusion du contrat, une évaluation est réalisée par un expert indépendant, en principe choisi d'un commun accord entre les parties, aux frais de l'emprunteur. Une autre expertise est réalisée au terme du contrat, c'est-à-dire en principe au décès de l'emprunteur. Le capital prêté est déterminé en fonction de l'âge de l'emprunteur et de la valeur de l'immeuble.

2) Obligation de conservation. Parce que la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble au jour de son décès, l'emprunteur doit, comme un usufruitier, apporter tous ses soins au bien hypothéqué afin qu'il ne se déprécie pas. Le notaire conseillera aux parties d'établir un état des lieux, lequel sera annexé à l'acte notarié de prêt.

3) Obligation d'assurance. L'emprunteur a l'obligation d'assurer l'immeuble donné en garantie.

4) Interdictions. L'emprunteur ne peut pas changer l'affectation du bien hypothéqué, ni en refuser l'accès à l'établissement prêteur pour lui permettre de s'assurer de son bon état d'entretien et de conservation, notamment au motif que l'immeuble est loué. Il ne peut pas le céder sans l'accord du prêteur.

Impôt sur la fortune immobilière

– Impôt sur la fortune immobilière. – En présence d'un prêt viager hypothécaire, l'emprunteur soumis à l'impôt sur la fortune immobilière doit déclarer le bien immobilier servant de garantie pour sa valeur totale au 1^er janvier de l'année d'imposition. Cette solution est logique puisqu'il en est toujours propriétaire. En contrepartie, la dette d'emprunt est portée au passif. Lorsque le capital est versé en une seule fois, le montant déductible correspond au montant du capital emprunté, ainsi qu'aux intérêts échus et non payés, et ceux courus au 1^er janvier de l'année d'imposition. Lorsque le capital est versé périodiquement, le montant de la dette déductible correspond à la fraction du capital versée, ainsi qu'aux intérêts échus et non payés, et ceux courus au 1^er janvier de l'année d'imposition.