Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est réglementé par les articles L. 315-1 et suivants, L. 341-53 à 341-61 et R. 315-1 et suivants du Code de la consommation. Sa définition et ses principales règles de fonctionnement figurent dans le premier texte :

« Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.

Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts ».

– Intérêt principal du prêt viager hypothécaire. – L'emprunteur n'ayant aucune obligation de remboursement sa vie durant, ses capacités financières sont sans incidence pour la détermination du montant prêté puisque ses ressources ne seront pas utilisées. En pratique, le capital prêté sera d'autant plus important que l'emprunteur est âgé. La durée du prêt est liée à son espérance de vie : plus l'emprunteur est âgé, plus la durée du prêt sera courte et moins importante sera la somme à payer au titre des intérêts.

La conclusion du contrat

Les parties au contrat

– Le prêteur. – Le prêteur est obligatoirement un établissement de crédit ou un établissement financier. La loi lui interdit de faire du démarchage et la publicité est encadrée : elle doit être « loyale et informative ».

– L'emprunteur. – Seules une ou plusieurs personnes physiques propriétaires d'un bien immobilier peuvent bénéficier d'un prêt viager hypothécaire. Les personnes morales en sont donc exclues. Dans le cas où le logement est détenu par une SCI, l'associé ne pourra pas recourir au prêt viager hypothécaire puisqu'il n'est pas propriétaire d'un immeuble, mais simplement détenteur de parts de société. Bien que la loi ne prévoie pas d'âge minimum pour l'emprunteur, le Crédit Foncier de France, seul établissement financier à commercialiser ce type de financement, ne proposait le prêt viager hypothécaire qu'aux personnes de soixante-cinq ans et plus, contre soixante-deux ans et plus pour les Home Equity Conversion Mortgages américains, et cinquante-cinq ans et plus pour les lifetime mortgages Aviva britanniques.

L'objet du financement

– Public visé. – Le prêt viager hypothécaire est la seule solution de financement pour des personnes qui, compte tenu de leur âge et/ou de leur capacité financière, ne peuvent pas avoir recours au prêt classique, ou qui ne veulent pas augmenter leurs dépenses mensuelles.

– Un prêt à la consommation. – Bien qu'un immeuble doive être donné en garantie, le prêt viager hypothécaire n'est pas un prêt immobilier mais un prêt à la consommation dont l'objet peut être très varié. Au même titre que le bouquet dans la vente en viager, il peut s'agir, pour l'emprunteur, de financer une dépense exceptionnelle tels des travaux d'adaptation de son logement à son état de santé ou aux nouvelles normes énergétiques, ou un voyage. Destiné à financer un besoin ponctuel, le capital fait l'objet d'un versement unique au profit de l'emprunteur. Mais le prêt peut également être contracté afin d'améliorer les revenus de l'emprunteur, devenus insuffisants à l'âge de la retraite, pour conserver un certain niveau de vie. Dans ce cas, les versements sont périodiques (mensuels, trimestriels…).

– Un prêt réservé aux besoins personnels. – En aucun cas le prêt viager hypothécaire ne peut servir à financer les besoins d'une activité professionnelle.

Les règles de forme et de délai

– L'offre de prêt. – Le prêt viager hypothécaire doit faire l'objet d'une offre écrite, qui doit comporter certaines mentions obligatoires.

L'offre de prêt viager hypothécaire : mentions obligatoires

Nous reprenons ici uniquement les mentions spécifiques au prêt viager hypothécaire :

la désignation exacte du bien hypothéqué, conforme aux exigences de la publicité foncière ;
la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l'expertise mis à la charge de l'emprunteur ;
en cas de versements échelonnés du capital, l'échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;
lorsque le capital est versé en une seule fois, un état des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt, permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;
à partir d'exemples représentatifs établis en fonction d'hypothèses relatives, notamment, à la durée du prêt, le coût global du crédit, le taux effectif global, ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation.

L'offre doit également reproduire les articles L. 315-10 à L. 315-15 et L. 341-55 du Code de la consommation relatifs à la durée minimale de maintien de l'offre et à son acceptation, aux obligations de l'emprunteur, au plafonnement de la dette, ainsi que l'article L. 315-20 du même code, relatif aux différentes hypothèses de règlement de la dette au décès de l'emprunteur, ou du survivant en cas de pluralité d'emprunteurs, et du sort de l'immeuble hypothéqué en découlant.

En cas de non-respect du formalisme de l'offre, le prêteur encourt la déchéance totale, ou partielle, des intérêts. La portée de la sanction relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge.

– L'acte authentique. – Comme en matière de crédit immobilier contracté par une personne physique à des fins non professionnelles, l'offre doit être consentie pour une durée minimale de trente jours et l'emprunteur ne peut l'accepter qu'après expiration d'un délai de dix jours à compter de sa réception. En revanche, l'acceptation se fait par acte notarié et aucun versement ne peut être effectué par le prêteur à l'emprunteur avant la signature de cet acte.

L'exécution du contrat

Le versement du capital

Le capital est soit versé en une seule fois, dans le cadre du financement d'une dépense ponctuelle notamment, soit fait l'objet de versements périodiques, si le prêt est destiné à assurer un complément de revenus à l'emprunteur. Dans ce second cas, l'emprunteur peut demander une suspension ou une modification de l'échéancier des versements, selon ses besoins. Que le versement du capital soit unique ou échelonné, l'emprunteur a le libre choix de son emploi, sous réserve de ne pas l'affecter au paiement de dépenses ou dettes professionnelles.

L'hypothèque

– Un immeuble à usage exclusif d'habitation. – Le prêt viager hypothécaire est obligatoirement garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation. Sont donc exclus les biens à usage mixte, professionnel et d'habitation.

– La durée de l'inscription. – L'échéance du prêt étant indéterminée, la durée de l'inscription est de cinquante années maximum.

Les obligations de l'emprunteur

– La préservation de la garantie. – Dans le cadre d'un prêt immobilier classique, l'hypothèque sert uniquement en cas de défaillance de l'emprunteur qui est censé disposer des moyens financiers nécessaires au remboursement du capital et au paiement des intérêts, sur la base desquels, justement, le prêt a été accordé. Dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire, par définition, l'emprunteur n'a pas les moyens financiers de rembourser le prêt, lequel est accordé sur la base de la valeur de l'immeuble hypothéqué. L'hypothèque est donc bien plus qu'une simple garantie. Aucune autre garantie ne peut lui être substituée. Elle est un élément essentiel du contrat de prêt, générateur d'obligations spécifiques pour l'emprunteur : expertises indépendantes avant la conclusion du contrat puis lors de son expiration ; obligation d'entretien pour laquelle il est utile de réaliser un état des lieux ; obligation d'assurance ; interdiction de tout changement d'affectation ; obligation de laisser visiter les lieux par le prêteur.

Prêt viager hypothécaire : les obligations de l'emprunteur

1) Expertises obligatoires. La valeur de l'immeuble hypothéqué est essentielle puisqu'elle constitue le plafond de la dette. Avant la conclusion du contrat, une évaluation est réalisée par un expert indépendant, en principe choisi d'un commun accord entre les parties, aux frais de l'emprunteur. Une autre expertise est réalisée au terme du contrat, c'est-à-dire en principe au décès de l'emprunteur. Le capital prêté est déterminé en fonction de l'âge de l'emprunteur et de la valeur de l'immeuble.

2) Obligation de conservation. Parce que la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble au jour de son décès, l'emprunteur doit, comme un usufruitier, apporter tous ses soins au bien hypothéqué afin qu'il ne se déprécie pas. Le notaire conseillera aux parties d'établir un état des lieux, lequel sera annexé à l'acte notarié de prêt.

3) Obligation d'assurance. L'emprunteur a l'obligation d'assurer l'immeuble donné en garantie.

4) Interdictions. L'emprunteur ne peut pas changer l'affectation du bien hypothéqué, ni en refuser l'accès à l'établissement prêteur pour lui permettre de s'assurer de son bon état d'entretien et de conservation, notamment au motif que l'immeuble est loué. Il ne peut pas le céder sans l'accord du prêteur.

Impôt sur la fortune immobilière

– Impôt sur la fortune immobilière. – En présence d'un prêt viager hypothécaire, l'emprunteur soumis à l'impôt sur la fortune immobilière doit déclarer le bien immobilier servant de garantie pour sa valeur totale au 1^er janvier de l'année d'imposition. Cette solution est logique puisqu'il en est toujours propriétaire. En contrepartie, la dette d'emprunt est portée au passif. Lorsque le capital est versé en une seule fois, le montant déductible correspond au montant du capital emprunté, ainsi qu'aux intérêts échus et non payés, et ceux courus au 1^er janvier de l'année d'imposition. Lorsque le capital est versé périodiquement, le montant de la dette déductible correspond à la fraction du capital versée, ainsi qu'aux intérêts échus et non payés, et ceux courus au 1^er janvier de l'année d'imposition.

Le dénouement du contrat

La grande spécificité du prêt viager hypothécaire tient à ses modalités de remboursement. Tant le remboursement du capital que le paiement des intérêts interviennent seulement au décès de l'emprunteur. Rien n'est donc, en principe, à verser par l'emprunteur de son vivant (§ I). Mais la loi a prévu des exceptions (§ II).

Le principe : le remboursement au décès

L'époque du remboursement

– Principe. – Le prêt viager hypothécaire est un prêt totalement in fine. Capital et intérêts sont exigibles uniquement au décès de l'emprunteur qui ne doit rien payer de son vivant.

– Cas des époux coemprunteurs. – Si le prêt a été consenti à deux époux, le remboursement total se fait au décès du survivant. Le décès du prémourant est donc, a priori, sans incidence sur le sort du prêt. En revanche, la situation s'avère plus délicate si l'emprunt a été contracté par un seul des époux et si l'immeuble hypothéqué constitue le logement de la famille. Au décès de l'emprunteur, il peut y avoir une opposition d'intérêts entre le conjoint survivant et les autres héritiers. En effet, le conjoint voudra que le prêt soit remboursé au moyen de l'actif successoral afin d'éviter la vente du logement qui le priverait de l'exercice de son droit viager au logement, ce droit n'étant pas opposable à l'établissement prêteur. Il semble, en revanche, a priori acquis que le conjoint puisse exercer son droit temporaire au logement, compte tenu de son caractère d'ordre public. Le prêteur pourra, de son côté, faire saisir le logement pour le vendre, ou en obtenir l'attribution dès lors que le conjoint peut continuer à l'occuper jusqu'à l'expiration du délai d'un an.

Le mode de remboursement

Au décès, le mode de remboursement dépend, en principe, de la volonté des héritiers de l'emprunteur. Cependant, l'une des lacunes du régime du prêt viager hypothécaire est l'absence de délai prévu par les textes pour leur laisser le temps de prendre leur décision. En théorie, l'établissement prêteur possédant un titre exécutoire peut ainsi agir huit jours après avoir adressé une signification aux héritiers.

Le remboursement par les héritiers

Si les héritiers souhaitent procéder eux-mêmes au paiement du capital et des intérêts, deux solutions s'offrent à eux :

rembourser le capital et les intérêts dus au prêteur si l'actif successoral est suffisant, et ce afin de conserver l'immeuble ;
vendre eux-mêmes l'immeuble donné en garantie, le prix servant alors à désintéresser l'établissement prêteur. Dans ce cas, les héritiers n'ont pas l'obligation, a priori, de faire réaliser une expertise de l'immeuble. Le projet de cession doit être notifié au créancier qui peut contester « la valeur de l'immeuble retenue dans l'acte de cession ». La dette étant plafonnée au prix de cession, le créancier sera particulièrement vigilant à ce que la vente intervienne au « bon » prix. Ce n'est qu'en cas de contestation par le créancier qu'il doit alors être procédé à l'estimation du bien par un expert choisi d'un commun accord par les parties ou désigné sur requête. Le texte ne précise pas s'il s'agit d'une notification à titre de simple information ou si l'accord du créancier doit être obtenu préalablement à la cession de l'immeuble. Il ne précise pas, non plus, quel est le délai ouvert au créancier pour contester le prix de cession. Autrement dit, si la cession intervient sans retour du créancier suite à la notification du projet, peut-il, a posteriori, contester le prix ? En raison de ces incertitudes, et par sécurité, le notaire prendra la précaution d'attendre la validation du prix de cession par le créancier avant de régulariser l'acte.

L'initiative laissée au prêteur

En cas d'inaction des héritiers, ou de succession vacante, le créancier dispose alors de deux options :

poursuivre la saisie et la vente du bien donné en garantie ;
demander son attribution judiciaire, ou conventionnelle en cas stipulation d'un pacte commissoire.

Et ce nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire.

Le montant du remboursement : règle du plafonnement de la dette

L'une des principales particularités du prêt viager hypothécaire réside dans le fait que la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble donné en garantie au jour du décès de l'emprunteur . En tant que de besoin, l'estimation de l'immeuble est réalisée par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur, ou désigné sur requête. Si l'immeuble est saisi par l'établissement prêteur, la dette est plafonnée au prix d'adjudication. Si l'immeuble est attribué au prêteur, judiciairement ou en vertu du pacte commissoire s'il a été stipulé, la dette est plafonnée à la valeur de l'expertise.

Le délai de recouvrement

L'action en recouvrement d'un prêt viager hypothécaire se prescrit par deux ans . La Cour de cassation a précisé le point de départ de cette prescription. Le délai de prescription court à compter du jour où l'établissement prêteur a connaissance, non seulement du décès de l'emprunteur, mais également de l'identité de ses héritiers.

Les exceptions au principe du remboursement au décès

– Trois exceptions. – Le principe du report total du remboursement du capital et du paiement des intérêts au décès compte trois exceptions : le remboursement anticipé (A), l'exigibilité anticipée du prêt (B) et l'option pour un paiement périodique des intérêts (C).

Le remboursement anticipé

L'emprunteur peut choisir de rembourser le prêt par anticipation, de son vivant. Il convient de distinguer selon que le capital emprunté a été versé en une seule fois (I) ou s'il fait l'objet de versements périodiques (II). La dette n'est pas plafonnée en cas de remboursement anticipé (III).

L'hypothèse du versement unique du capital

Lorsque le capital a été versé en une seule fois, le remboursement par anticipation peut être total ou partiel, au choix de l'emprunteur. Le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital. L'établissement de crédit peut exiger une indemnité de remboursement. Cette indemnité ne peut pas excéder les montants fixés par un barème légal déterminé par décret en Conseil d'État. Le montant varie en fonction de la durée résiduelle du prêt. Aucune autre somme ne peut être réclamée à l'emprunteur, au titre de frais notamment.

L'hypothèse de versements périodiques

Lorsque le prêt fait l'objet de versements périodiques, l'emprunteur peut rembourser par anticipation la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts. Il semble, en revanche, qu'un remboursement anticipé partiel ne soit pas permis. L'établissement de crédit peut alors exiger une indemnité de remboursement, elle aussi plafonnée selon un barème différent. Le montant varie en fonction de la date de la demande de remboursement. L'indemnité sera d'autant plus élevée que le remboursement interviendra rapidement. Aucune autre somme ne peut être réclamée à l'emprunteur, au titre de frais notamment.

L'exception à la règle du plafonnement de la dette

Le remboursement anticipé exclut le plafonnement de la dette. Si l'emprunteur choisit de rembourser le prêt par anticipation, il devra verser au prêteur le montant total qui lui est dû, tant au titre du capital que des intérêts, ainsi que l'indemnité. Peu importe que la dette soit supérieure à la valeur du bien à la date à laquelle le prêt est soldé.

L'exigibilité anticipée du prêt

Les textes prévoient trois cas d'exigibilité anticipée du prêt : l'aliénation de l'immeuble hypothéqué (I), le démembrement de propriété (II) ou le non-respect de ses obligations par l'emprunteur (III).

L'aliénation

L'emprunteur ayant conservé la propriété de l'immeuble grevé de l'hypothèque demeure libre de l'aliéner, la seule condition étant de désintéresser totalement l'établissement prêteur. La loi ne distinguant pas entre les cessions à titre onéreux ou à titre gratuit, l'emprunteur doit pouvoir en faire donation. La valeur de l'immeuble est égale à la valeur indiquée dans l'acte de cession, sous réserve de l'opposition du créancier auquel le projet de cession doit être notifié. Nous renvoyons à ce sujet aux développements ci-dessus dans le cas de la vente de l'immeuble par les héritiers de l'emprunteur. Si la dette est alors inférieure à la valeur de l'immeuble, et donc théoriquement au prix de cession, la différence entre le prix et le montant de la créance doit être pareillement versée à l'emprunteur.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété entraîne également l'exigibilité anticipée du prêt. Ce cas d'exigibilité anticipée doit-il être entendu dans un sens large et s'appliquer quelle que soit l'origine du démembrement, légale ou conventionnelle ? Partant du principe qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, la réponse devrait être positive. Si l'emprunt est fait par les deux époux, y a-t-il, alors, une contradiction des textes qui prévoient que le terme du prêt est le décès du survivant des coemprunteurs, d'une part, et l'exigibilité en cas de démembrement de propriété, d'autre part, le conjoint survivant étant bénéficiaire d'un usufruit dans la plupart des cas, soit au titre de sa vocation successorale légale, soit en vertu d'une donation au dernier vivant ? Le démembrement intervient bien avant le décès du survivant des époux, terme du crédit. Sans doute n'était-ce pas l'intention du législateur, du moins en présence d'un usufruit légal. Le prêt viager hypothécaire a été instauré pour venir en aide aux seniors propriétaires mais sans liquidités. Quel serait l'intérêt si, ensuite, le survivant, par l'effet du prêt, se retrouvait privé de son cadre de vie au décès de son conjoint ? La loi de 2007 n'a pas pu opérer un revirement brutal avec l'esprit de celles de 2001 et de 2006, dont l'objectif essentiel, justement, était de préserver le logement des veufs et des veuves. En outre, le prêteur reste protégé malgré le démembrement qui s'éteindra au décès du survivant des époux, date à laquelle l'immeuble pourra être saisi, en vertu du droit de suite, faute pour les héritiers des époux de s'exécuter. Pour éviter toute ambiguïté, le texte de l'article L. 315-1 du Code de la consommation pourrait être complété par les termes suivants : « En cas de pluralité d'emprunteurs, par exception, le démembrement de propriété n'entraînera pas l'exigibilité anticipée du prêt s'il intervient du fait du décès du prémourant des emprunteurs, et sous réserve que le coemprunteur soit l'usufruitier ». La jurisprudence n'a pas tranché. Dans le doute, le notaire devra veiller à ce que l'acte de prêt stipule expressément que le démembrement de propriété opéré au décès du prémourant des emprunteurs, dès lors qu'il résulte de la vocation successorale du conjoint survivant, qu'elle soit légale ou conventionnelle, n'entraînera pas l'exigibilité anticipée du prêt.

Le non-respect des obligations de l'emprunteur

Si l'emprunteur ne respecte pas ses obligations, le paiement du capital et des intérêts est immédiatement exigible. Les cas d'exigibilité anticipée sont énumérés par les textes :

le défaut d'entretien de l'immeuble hypothéqué ;
le refus de l'accès de l'immeuble hypothéqué à l'établissement prêteur pour s'assurer de son bon état d'entretien et de conservation ;
le changement d'affectation de l'immeuble hypothéqué ;
l'absence de constitution des sûretés promises ou leur diminution.

Dans le cadre d'un prêt à versement périodique des intérêts, en cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le paiement immédiat des intérêts échus impayés, et non du capital qui reste exigible au décès seulement.

L'option pour un remboursement périodique des intérêts

Par exception au principe du report total du paiement, tant du capital que des intérêts, au décès de l'emprunteur, le contrat de prêt peut prévoir un remboursement périodique des intérêts. Cette possibilité est en revanche exclue pour le capital, remboursable uniquement au décès de l'emprunteur, sauf les cas de remboursement anticipé et d'exigibilité ci-dessus relatés.