Concernant les sanctions de droit commun applicables au manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, nous renverrons aux développement ultérieurs pour circonscrire les propos qui suivent à l'étude des sanctions spécifiques relevant du critère de la performance énergétique que sont le plafonnement du loyer (A) et l'interdiction de louer (B).
Les sanctions spécifiques de l'indécence énergétique
Les sanctions spécifiques de l'indécence énergétique
Le gel du loyer
– L'interdiction d'augmenter le loyer. – Si, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, le loyer initial est redevenu libre, la hausse des loyers des logements classés F ou G est interdite. Ainsi, en cas de conclusion d'un contrat de bail portant sur un bien inoccupé pendant moins de dix-huit mois, le loyer ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. De même, le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat de bail. Enfin, ne peuvent être appliquées, alors même qu'elles auraient été prévues contractuellement :
- ni la révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques ;
- ni la majoration de loyer consécutive à la réalisation de travaux d'amélioration par le bailleur.
– Le champ d'application. – Cette interdiction de hausse de loyers concerne :
- les logements classés F ou G, dits « passoires énergétiques » ;
- constituant la résidence principale du locataire ;
- loués nus ou meublés, ou dans le cadre d'un bail mobilité ;
- que le bail soit à usage exclusif d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation ;
- quelle que soit la situation géographique. Cette interdiction a un champ d'application plus large que la règle d'encadrement des loyers qui est limitée aux logements situés en zone tendue.
– La date d'entrée en vigueur. – Cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022, et est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date.
L'interdiction de location
Les logements indécents au sens de la performance énergétique seront progressivement interdits à la location. Le calendrier est le suivant pour la métropole :
- à compter du 1er janvier 2023, pour les logements de classe G les plus énergivores, ceux dont la consommation annuelle est supérieure à 450 Kwh/m2 ;
- à compter du 1er janvier 2025, pour les autres logements de classe G ;
- à compter du 1er janvier 2028, pour les logements de classe F ;
- à compter du 1er janvier 2034 pour les logements de classe E.
Dans une réponse ministérielle publiée le 1er novembre 2022, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a confirmé ce calendrier qui ne fera l'objet d'aucun assouplissement.
Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier, différé, est le suivant :
- à compter du 1er janvier 2028 pour les logements classés G ;
- à compter du 1er janvier 2031 pour les logements classés F.
Le champ d'application. Cette disposition concerne tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à savoir :
- la location d'une résidence principale ou mixte ;
- nue ou meublée dans le cadre d'un bail mobilité ;
- quel que soit le lieu de situation du bien.
Fixer des obligations de rénovation énergétique globale du logement et un calendrier pour leur mise en œuvre est une chose, encore faut-il donner aux propriétaires les outils juridiques et financiers nécessaires pour y parvenir.