Satisfaire au critère de décence énergétique

Désormais, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement répondant au critère de la décence énergétique nouvellement défini (§ I). En cas de manquement à cette obligation, le législateur a instauré des sanctions spécifiques qui se superposent aux sanctions prévues en cas de location d'un logement indécent (§ II).

Les critères de la performance énergétique dans la définition du logement décent

– L'obligation de délivrer un logement décent… – L'article 6, alinéas 1^er et 2, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, dite « loi SRU », complétée par la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », impose aux bailleurs de délivrer à leurs locataires un logement décent. Le décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application la loi du 13 décembre 2000, fixe les critères du logement décent.

– … énergétiquement. – La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 a fait de la performance énergétique un critère du logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 a donc été modifié par le décret n^o 2017-312 du 9 mars 2017 pour intégrer ce nouveau critère de décence. En outre, la loi n^o 2019-1147 du 8 novembre 2019, relative à l'énergie et au climat, a modifié l'alinéa 1^er de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le logement doit désormais répondre à « un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an ». Ce seuil a été défini par le décret du 11 janvier 2021 qui vient modifier le décret du 30 janvier 2002. En France métropolitaine, un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, sera inférieure à 450 kWh/m²/an. Seuls sont donc concernés les logements les plus énergivores au sein de la classe G. Cette disposition s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1^er janvier 2023.

Les sanctions spécifiques de l'indécence énergétique

Concernant les sanctions de droit commun applicables au manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, nous renverrons aux développement ultérieurs pour circonscrire les propos qui suivent à l'étude des sanctions spécifiques relevant du critère de la performance énergétique que sont le plafonnement du loyer (A) et l'interdiction de louer (B).

Le gel du loyer

– L'interdiction d'augmenter le loyer. – Si, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, le loyer initial est redevenu libre, la hausse des loyers des logements classés F ou G est interdite. Ainsi, en cas de conclusion d'un contrat de bail portant sur un bien inoccupé pendant moins de dix-huit mois, le loyer ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. De même, le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat de bail. Enfin, ne peuvent être appliquées, alors même qu'elles auraient été prévues contractuellement :

ni la révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques ;
ni la majoration de loyer consécutive à la réalisation de travaux d'amélioration par le bailleur.

– Le champ d'application. – Cette interdiction de hausse de loyers concerne :

les logements classés F ou G, dits « passoires énergétiques » ;
constituant la résidence principale du locataire ;
loués nus ou meublés, ou dans le cadre d'un bail mobilité ;
que le bail soit à usage exclusif d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation ;
quelle que soit la situation géographique. Cette interdiction a un champ d'application plus large que la règle d'encadrement des loyers qui est limitée aux logements situés en zone tendue.

– La date d'entrée en vigueur. – Cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022, et est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date.

L'interdiction de location

Les logements indécents au sens de la performance énergétique seront progressivement interdits à la location. Le calendrier est le suivant pour la métropole :

à compter du 1^er janvier 2023, pour les logements de classe G les plus énergivores, ceux dont la consommation annuelle est supérieure à 450 Kwh/m² ;
à compter du 1^er janvier 2025, pour les autres logements de classe G ;
à compter du 1^er janvier 2028, pour les logements de classe F ;
à compter du 1^er janvier 2034 pour les logements de classe E.

Dans une réponse ministérielle publiée le 1^er novembre 2022, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a confirmé ce calendrier qui ne fera l'objet d'aucun assouplissement.

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier, différé, est le suivant :

à compter du 1^er janvier 2028 pour les logements classés G ;
à compter du 1^er janvier 2031 pour les logements classés F.

Le champ d'application. Cette disposition concerne tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à savoir :

la location d'une résidence principale ou mixte ;
nue ou meublée dans le cadre d'un bail mobilité ;
quel que soit le lieu de situation du bien.

Fixer des obligations de rénovation énergétique globale du logement et un calendrier pour leur mise en œuvre est une chose, encore faut-il donner aux propriétaires les outils juridiques et financiers nécessaires pour y parvenir.