La loi impose à qui veut se prévaloir du droit de surplomb, d'une part, de justifier le choix d'une isolation par l'extérieur (§ I) et, d'autre part, de respecter les prérogatives du propriétaire du fonds voisin (§ II).
Les conditions
Les conditions
La justification des travaux d'isolation, condition d'existence du droit de surplomb pour ITE
– La justification des travaux. – Pour se prévaloir du droit de surplomb, le propriétaire qui souhaite isoler son bâtiment doit justifier le choix d'une isolation par l'extérieur en démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent, ou qu'une autre solution présenterait un coût ou une complexité excessifs. Contrairement à ce qu'avait préconisé le Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique, dans un avis du 15 mars 2022, aucune précision n'a été apportée sur la nature des pièces justificatives attendues.
L'avis technique, un préalable indispensable
Il semble indispensable que le propriétaire fasse établir un avis chiffré par un bureau d'études, un architecte ou tout homme de l'art, afin de préconstituer la preuve que cette condition est bien remplie. On pourrait en outre suggérer à ces professionnels de préciser expressément, dans leurs avis, que ces conditions sont remplies.
Cet avis permettra aussi au notaire de dégager toute responsabilité sur une question qui ne peut relever de sa compétence.
La garantie des droits du propriétaire voisin
Trois catégories de droits sont reconnues au propriétaire du fonds à surplomber : droits d'information (A), droits à indemnisation (B) et droits d'opposition (C).
Les droits d'information
Information préalable : la notification du projet de travaux d'ITE
Le projet de travaux doit nécessairement débuter par une notification, par le propriétaire du bâtiment qui envisage d'isoler son bâtiment, adressée au propriétaire du fonds voisin, de son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de ce droit. Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Elle identifie le propriétaire requérant, décrit l'ouvrage d'isolation à créer, et propose au propriétaire grevé les termes de la convention et le montant de l'indemnisation.
La notification préalable à l'exercice du droit de surplomb pour isolation par l'extérieur : points d'attention
Cette notification doit comporter les éléments suivants :
- les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
- un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, comprenant un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;
- les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité disproportionnés ;
- une proposition chiffrée relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- le projet d'acte authentique prévu au I de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- le projet de la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1 du même code.
Information complémentaire relative aux entreprises
– Une information complète. – Dès qu'il a fait son choix des entreprises devant réaliser les travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s'il s'agit d'une entreprise, son numéro d'inscription au Répertoire des entreprises et des établissements (REE), ainsi que son ou leur numéro de police pour l'assurance mentionnée à l'article L. 241-1 du Code des assurances. Il notifie également le numéro de police pour l'assurance mentionnée à l'article L. 242-1 du Code des assurances dès qu'il l'a souscrite. Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et sont sans incidence sur le point de départ du délai d'opposition mentionné à l'article R. 113-19 du Code de la construction et de l'habitation.
L'obligation de recourir à une entreprise
Il se déduit des précisions relatives aux documents devant être transmis au propriétaire surplombé que le propriétaire qui entend bénéficier du droit de surplomb ne peut choisir de réaliser lui-même les travaux, et doit donc nécessairement les faire réaliser par une entreprise.
Les droits à indemnisation
– Les indemnités. – Deux indemnités distinctes sont prévues par la loi et doivent être versées au propriétaire du fonds surplombé avant le commencement des travaux. L'une compense le préjudice résultant de l'installation proprement dite de l'ouvrage d'isolation, l'autre dédommage le propriétaire des désagréments temporaires survenant pendant la réalisation des travaux.
– La fixation des indemnités. – Si aucun accord n'a pu être trouvé sur le montant de ces indemnités, il y a lieu à fixation judiciaire, ce qui suppose qu'une opposition soit régulièrement formée par le propriétaire du fonds à surplomber.
Les droits d'opposition
Le propriétaire du fonds surplombé peut faire obstacle aux travaux d'ITE avant leur réalisation ; selon la même procédure, il peut demander en justice la fixation des indemnités qui lui seront dues.
Principes. Pendant une durée de six mois à compter de la notification du projet de travaux d'ITE, le propriétaire du terrain surplombé conserve le droit de demander en justice la fixation des indemnités, et celui de s'opposer :
- soit à l'exercice du droit de surplomb ;
- soit seulement à l'exercice des droits temporaires accessoires (accès et installations de chantier).
Quelle que soit la visée de sa demande, les conditions et la procédure à suivre sont identiques.
– Obligation de motivation. – Le propriétaire surplombé doit justifier d'un « motif sérieux et légitime » tenant :
- soit à l'usage présent ou futur de sa propriété ;
- soit à la méconnaissance des conditions d'existence ou de mise en œuvre du droit de surplomb.
– Forme. – À défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, l'opposition du propriétaire du fonds à surplomber doit saisir, dans le délai de six mois courant à compter de la notification, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond. Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, c'est le syndicat des copropriétaires qui peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation, par décision nécessairement motivée.
Opposition au droit de surplomb par un immeuble soumis au régime de la copropriété
Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation par décision motivée. Le syndic inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires :
- la question de la saisine du juge en opposition à l'exercice des droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
- la question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II dudit article L. 113-5-1.
Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale. L'assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation.