Le régime fiscal applicable à la société

– Un régime fiscal dépendant de la forme de la société et de la nature de la location. – S’il s’agit le plus souvent d’une société civile immobilière (Sous-section I), on rencontre aussi, quoique plus rarement, des sociétés à responsabilité limitée de type SARL ou SAS (Sous-section II). Rappelons que la location est fiscalement une activité civile si elle est nue, et commerciale si elle est meublée, cette dernière étant assimilée à une activité professionnelle relevant des BIC.

Location par une société civile immobilière

– Régime des revenus fonciers, sauf activité commerciale ou option. – Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas passibles de plein droit de l’impôt sur les sociétés. En principe, leurs résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu, au nom personnel des associés. Cependant, une SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle se livre à une activité commerciale à titre habituel, telle que l’achat-revente au sens de l’article 35, I, 1° du Code général des impôts ou la location meublée . L’administration tolère que la société exerce une activité commerciale dont le montant hors taxes ne dépasse pas 10 % des recettes totales. La société civile immobilière peut également opter pour l’impôt sur les sociétés à la constitution ou en cours de vie sociale, en application de l’article 206,3 du même code.

Location par une SAS ou une SARL

– SAS : impôt sur les sociétés, sauf application de l’article 239 bis AB du Code général des impôts. – La SAS, qu’elle soit unipersonnelle ou pluripersonnelle, est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Elle ne peut relever, par exception, du régime des sociétés de personnes que si elle est créée depuis moins de cinq ans et qu’elle remplit les conditions de l’article 239 bis AB du Code général des impôts. En outre, le régime des sociétés de personnes ne peut s’appliquer que pour cinq exercices au maximum. Enfin, la société devant exercer « une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier », cette option est possible si la SAS exerce une activité de location meublée ; elle n’est pas compatible avec la location nue.

– SARL : impôt sur les sociétés, sauf option ou exception. – La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Cependant, dans certaines situations, elle peut relever du régime des sociétés de personnes. Comme la SAS, si elle exerce une activité de location en meublé, elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes en vertu de l’article 239 bis AB du Code général des impôts, ou pour le régime dit des « SARL de famille » en vertu de l’article 239 bis AA du même code.

En outre, et quelle que soit la nature de la location, si elle est unipersonnelle et que l’associé unique est une personne physique ou une société de personnes, elle relève de plein droit de l’impôt sur le revenu par application de l’article 8 du Code général des impôts, sauf option expresse pour l’IS.