La taxation des revenus locatifs

Les revenus locatifs de la société sont déterminés (Sous-section I) et imposés (Sous-section II) de façon très différente selon que la société a opté ou non pour l’impôt sur les sociétés.

Le résultat imposable

– SCI semi-transparente (IR) : application du régime des revenus fonciers. – Dans une SCI n’ayant pas opté pour l’IS, le revenu imposable est déterminé selon les règles des revenus fonciers lorsque les associés sont des personnes physiques détenant leurs parts dans leur patrimoine privé. Les recettes imposables comprennent uniquement les loyers encaissés, les recettes accessoires et exceptionnelles ainsi que les dépenses incombant normalement au propriétaire mais prises en charge par le locataire. Les loyers impayés n’ont pas à être déclarés. Sauf à relever du régime du micro-foncier, ne sont déductibles que les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les impôts se rapportant à l’immeuble loué, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.

– SCI opaque, SAS ou SARL : application du régime des BIC. – Si la SCI est soumise à l’IS ou si la société est constituée sous la forme d’une SARL ou d’une SAS, le résultat imposable est déterminé selon les règles des BIC. Sont imposables tous les loyers, y compris ceux qui n’ont pas été encaissés. La société peut déduire toutes les charges se rapportant à l’immeuble et amortir le prix d’acquisition de l’immeuble ainsi que les travaux quelle que soit leur nature.

L’imposition du résultat de la société

– SCI semi-transparente : IR et cotisations sociales. – Le bénéfice de la SCI semi-transparente est réparti entre les associés présents au jour de la clôture de l’exercice, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé doit déclarer en tant que revenu foncier la quote-part de résultat qui lui revient. Il est imposé à l’impôt sur le revenu et assujetti aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Dans ces SCI n’ayant pas opté pour l’IS, on assiste à un « effet d’étranglement » de l’associé qui supporte des taxes importantes sur des loyers servant à rembourser le capital de l’emprunt contracté. Si la société dégage un résultat négatif, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur son revenu global ou sur les revenus fonciers des années suivantes selon l’origine du déficit et son montant.

– Société soumise à l’IS : une fiscalité adoucie. – La société soumise à l’IS est imposée sur son résultat au taux de 15 % pour la fraction de bénéfices ne dépassant pas 42 500 €, et ce tant que son chiffre d’affaires est inférieur à 10 000 000 €. Le surplus du bénéfice est imposé à 25 % (depuis le 1^er janvier 2022). Ce n’est que si la trésorerie de la société le permet que les associés percevront des dividendes ; ils seront alors imposés à la flat tax de 30 % sauf option pour l’IR en tant que revenus de capitaux mobiliers. Si la société soumise à l’IS réalise un déficit, celui-ci ne pourra s’imputer que sur les résultats bénéficiaires de la société des années suivantes sans permettre aux associés de réduire leur impôt personnel.

La société locative doit-elle relever de l’IS ? Ou : Toute médaille a son revers

L’assujettissement de la société à l’IS permet de réduire la fiscalité immédiate des revenus locatifs perçus, mais ses associés seront plus fortement imposés sur la plus-value en cas de vente de l’immeuble ou de cession des parts. À la question de l’option de la société pour l’IS ou pas, <strong>il ne peut donc être donné aucune réponse de principe</strong>. Tout dépend de la situation des associés au regard de l’IR ainsi que de leurs projets (vente rapide, conservation de l’immeuble, travaux à réaliser…).