– Offre. – Aux termes de l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. Il s’agit d’un contrat consensuel, qui se forme par un échange de consentements, et non un contrat réel, qui se forme quant à lui par la remise d’une chose.
La formalisation de l’offre de prêt
La formalisation de l’offre de prêt
– Formalisme. – L’offre est établie par écrit ou sur support durable. Un modèle de l’offre doit être fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Le texte n’exige pas de reconnaissance de la remise de l’offre par l’emprunteur. Le prêteur a cependant tout intérêt à ce que l’offre donne lieu soit à l’établissement d’un récépissé, soit à un envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans la mesure où cette offre marque le point de départ du délai dans lequel elle doit être acceptée. L’offre doit être gratuite, le prêteur ne pouvant demander une commission à l’emprunteur pour le temps d’immobilisation des fonds.
Le lecteur trouvera sur l’extension numérique du présent rapport les indications relatives au contenu de l’offre.
Le contenu des offres de prêt immobilier
1. Mentions obligatoires
L’offre mentionne obligatoirement :
- l’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;
- la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
- le montant du crédit susceptible d’être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux ;
- les éventuelles conditions de l’indexation ;
- les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt avec une évaluation de leur coût ;
- l’adhésion facultative à l’assurance de groupe du prêteur ou le choix d’une autre assurance ;
- les conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;
- les dispositions de l’article L. 313-24 du Code de la consommation.
2. Mention spécifique du taux annuel effectif global (TAEG)
Le taux annuel effectif global, qui correspond au coût total du crédit pour le consommateur, exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit, est mentionné obligatoirement dans le contrat de prêt.
Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt :
- les frais de dossier ;
- les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
- les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;
- les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
- le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
Une méthode de calcul est donnée en annexe de l’article R. 314-6 du Code de la consommation.
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance no 2019-740 du 17 juillet 2019, lorsque le prêteur omet de mentionner le TAEG dans l’offre de prêt ou commet une erreur dans son calcul, il encourt la sanction spécifique prévue par le Code de la consommation de la déchéance du droit aux intérêts. Cette dernière présente un caractère facultatif et peut n’être que partielle, le juge conservant le pouvoir de moduler les effets de la sanction en fonction du préjudice subi par l’emprunteur. La sanction encourue peut aller jusqu’à la nullité de la stipulation des intérêts conventionnels, le taux de l’intérêt légal s’y substituant. Sous l’empire antérieur de l’ordonnance du 17 juillet 2019, qui a généralisé la déchéance du terme, la Cour de cassation n’avait pas retenu la nullité pour un écart assez faible : 3,748 % au lieu de 3,746 %.
Depuis la réforme de la prescription de 2008, l’action se prescrit par cinq ans. Ce délai court à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur invoquée, conformément à l’article 2224 du Code civil. Il reviendra en pratique aux juges du fond de fixer ce point de départ.