La conclusion du contrat

Les parties au contrat

– Le prêteur. – Le prêteur est obligatoirement un établissement de crédit ou un établissement financier. La loi lui interdit de faire du démarchage et la publicité est encadrée : elle doit être « loyale et informative ».

– L'emprunteur. – Seules une ou plusieurs personnes physiques propriétaires d'un bien immobilier peuvent bénéficier d'un prêt viager hypothécaire. Les personnes morales en sont donc exclues. Dans le cas où le logement est détenu par une SCI, l'associé ne pourra pas recourir au prêt viager hypothécaire puisqu'il n'est pas propriétaire d'un immeuble, mais simplement détenteur de parts de société. Bien que la loi ne prévoie pas d'âge minimum pour l'emprunteur, le Crédit Foncier de France, seul établissement financier à commercialiser ce type de financement, ne proposait le prêt viager hypothécaire qu'aux personnes de soixante-cinq ans et plus, contre soixante-deux ans et plus pour les Home Equity Conversion Mortgages américains, et cinquante-cinq ans et plus pour les lifetime mortgages Aviva britanniques.

L'objet du financement

– Public visé. – Le prêt viager hypothécaire est la seule solution de financement pour des personnes qui, compte tenu de leur âge et/ou de leur capacité financière, ne peuvent pas avoir recours au prêt classique, ou qui ne veulent pas augmenter leurs dépenses mensuelles.

– Un prêt à la consommation. – Bien qu'un immeuble doive être donné en garantie, le prêt viager hypothécaire n'est pas un prêt immobilier mais un prêt à la consommation dont l'objet peut être très varié. Au même titre que le bouquet dans la vente en viager, il peut s'agir, pour l'emprunteur, de financer une dépense exceptionnelle tels des travaux d'adaptation de son logement à son état de santé ou aux nouvelles normes énergétiques, ou un voyage. Destiné à financer un besoin ponctuel, le capital fait l'objet d'un versement unique au profit de l'emprunteur. Mais le prêt peut également être contracté afin d'améliorer les revenus de l'emprunteur, devenus insuffisants à l'âge de la retraite, pour conserver un certain niveau de vie. Dans ce cas, les versements sont périodiques (mensuels, trimestriels…).

– Un prêt réservé aux besoins personnels. – En aucun cas le prêt viager hypothécaire ne peut servir à financer les besoins d'une activité professionnelle.

Les règles de forme et de délai

– L'offre de prêt. – Le prêt viager hypothécaire doit faire l'objet d'une offre écrite, qui doit comporter certaines mentions obligatoires.

L'offre de prêt viager hypothécaire : mentions obligatoires

Nous reprenons ici uniquement les mentions spécifiques au prêt viager hypothécaire :

la désignation exacte du bien hypothéqué, conforme aux exigences de la publicité foncière ;
la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l'expertise mis à la charge de l'emprunteur ;
en cas de versements échelonnés du capital, l'échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;
lorsque le capital est versé en une seule fois, un état des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt, permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;
à partir d'exemples représentatifs établis en fonction d'hypothèses relatives, notamment, à la durée du prêt, le coût global du crédit, le taux effectif global, ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation.

L'offre doit également reproduire les articles L. 315-10 à L. 315-15 et L. 341-55 du Code de la consommation relatifs à la durée minimale de maintien de l'offre et à son acceptation, aux obligations de l'emprunteur, au plafonnement de la dette, ainsi que l'article L. 315-20 du même code, relatif aux différentes hypothèses de règlement de la dette au décès de l'emprunteur, ou du survivant en cas de pluralité d'emprunteurs, et du sort de l'immeuble hypothéqué en découlant.

En cas de non-respect du formalisme de l'offre, le prêteur encourt la déchéance totale, ou partielle, des intérêts. La portée de la sanction relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge.

– L'acte authentique. – Comme en matière de crédit immobilier contracté par une personne physique à des fins non professionnelles, l'offre doit être consentie pour une durée minimale de trente jours et l'emprunteur ne peut l'accepter qu'après expiration d'un délai de dix jours à compter de sa réception. En revanche, l'acceptation se fait par acte notarié et aucun versement ne peut être effectué par le prêteur à l'emprunteur avant la signature de cet acte.