Si l’exonération de la TFPB est une bonne chose pour les investisseurs LLI en leur permettant effectivement une économie significative qui rend possible une offre de loyer attractive, celle-ci est un piège car elle dissuade de nombreuses communes d’accepter les logements intermédiaires. En effet, cette exonération de la TFPB n’est en pratique pas compensée par l’État à un niveau satisfaisant, et se trouve confrontée à la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Cette réforme organise une compensation en affectant aux seules communes tout le produit de la TFPB, qui était auparavant partagé entre le département, l’intercommunalité et les communes. Toutes collectivités confondues, une étude publiée en juillet 2022 par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) indique que, en intégrant les compensations versées par l’État (PSR VLEI, delta entre surcompensations et sous-compensations suite à l’application du coefficient correcteur), la TFPB reste la ressource principale des collectivités locales avec un produit de 36,8 Md€. Elle est suivie de la TVA (32 %), dont le produit s’élève à 32,6 Md€. L’effet pervers de ce système de compensation est que le coût pour les communes de l’exonération de TFPB peut devenir prohibitif pour les budgets municipaux, ce qui est très peu incitatif pour créer des logements intermédiaires. Benoist Apparu, dans l’article déjà cité, après avoir identifié les communes n’acceptant pas l’exonération de TFPB pour le LLI, estime sur la base de l’étude précitée de l’ORHH que 15 % des besoins en LLI ne peuvent plus désormais être satisfaits.
Rappelons également qu’en matière d’investissement « Pinel », l’exonération de TFPB n’est que de deux ans, ce qui est un autre avantage pour les communes qui pourraient privilégier ce mode de logement intermédiaire à celui des institutionnels. Le rapport de l’IGF et du CGEDD, précité (V. supra, no
), en est bien conscient et propose de substituer à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) un crédit d’impôt.