Des propositions concrètes d'amélioration

– Un outil de financement de la dépendance incontournable. – L'insuccès de prêt viager hypothécaire est tout à fait regrettable car il constitue une solution au financement de la dépendance des personnes âgées qui n'ont pas anticipé les conséquences liées au grand âge et à la perte d'autonomie. Il peut être souscrit à un âge très avancé. Vivette Lopez, sénatrice du Gard, s'inquiète du sort du prêt viager hypothécaire depuis l'arrêt de sa commercialisation par le Crédit Foncier, comme en témoigne la question posée le 14 novembre 2019 au ministre de l'Économie et des Finances : « (…) Cette situation place de très nombreux propriétaires âgés en quête de liquidités dans un grand désarroi (…). En effet, à bien des égards, le prêt viager hypothécaire apparaît comme un dispositif pertinent, notamment en ce qu'il permet à des personnes âgées de conserver plus longtemps leur autonomie (…) ».

Il ressort d'une enquête Share (Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe), qui a évalué les épisodes d'incapacité et leur coût pour les soixante-cinq ans et plus dans neuf pays européens, ainsi que la capacité à financer les dépenses liées à la perte d'autonomie selon les pays, la richesse ou le sexe des individus, que les prêts viagers hypothécaires permettraient de transférer aux générations plus âgées une partie du financement des dépenses liées à la perte d'autonomie, sans augmenter la contribution des générations futures.

Pour en savoir plus à ce sujet :

– Pour un nouveau départ. – Plusieurs pistes d'amélioration pourraient être explorées pour donner un nouveau départ au prêt viager hypothécaire.

Un taux adapté à l'état de santé

André Masson, économiste, directeur de recherche au CNRS et directeur d'études à l'EHESS, suggère qu'un taux d'intérêt plus bas soit appliqué aux emprunteurs en situation de dépendance dans la mesure où ils ont une espérance de vie plus courte compte tenu de leur état de santé. Un certificat médical devrait être produit pour justifier de l'état de santé.

Un prêt viager dépendance

Dans le même sens, Dominique Libault, dans son rapport « Grand âge et autonomie » rendu en mars 2019, propose d'utiliser le mécanisme du prêt viager hypothécaire pour créer un nouvel outil de financement de la dépendance : le prêt viager dépendance. Ce prêt serait réservé aux personnes en dépendance lourde, qu'elles soient à domicile ou en établissement, non éligibles à l'ASH. Il fonctionnerait comme un prêt viager hypothécaire classique. L'établissement bancaire proposerait un taux de l'ordre de 4 %, nettement inférieur au taux de 8 % pratiqué pour le prêt viager classique. Dans l'hypothèse d'une personne placée en établissement, le prêt prendrait la forme d'un prêt relais dans l'attente de la vente du logement. Ce prêt pourrait être réversible si la famille souhaite le rembourser et conserver le bien immobilier en cas de départ en établissement ou de décès de l'emprunteur.

Un fonds de garantie institutionnel

La création d'un fonds institutionnel qui garantirait le remboursement de la partie de la dette liée à une surlongévité de l'emprunteur serait de nature à encourager les banques à commercialiser le prêt viager hypothécaire en contrepartie d'un taux non prohibitif, proche des taux proposés pour des prêts classiques et de l'octroi d'un capital plus important. Dans les pays de common law, le risque de longévité exceptionnelle de l'emprunteur fait l'objet d'une couverture spécifique. Aux États-Unis, ce sont des assurances contre garanties par un fonds fédéral qui couvrent ce risque.

L'ouverture aux prêteurs non professionnels

La loi autorise seulement les établissements de crédit et les établissements financiers à pratiquer le prêt viager hypothécaire. Pourquoi ne pas l'étendre aux prêteurs non professionnels, et notamment au cercle familial ? En effet, un enfant peut souhaiter aider ses parents parce qu'il en a les moyens mais trouve inéquitable de le faire à fonds perdu, s'il a des frères et sœurs qui, eux, ne contribuent pas. Pourquoi ne pas lui permettre de financer la perte d'autonomie de ses parents en leur consentant un prêt viager hypothécaire, à condition d'en encadrer légalement le régime, notamment pour le taux d'intérêt ?

Une meilleure articulation avec le droit des successions

Nous l'avons vu, le régime du prêt viager hypothécaire occulte totalement le droit des successions. En premier lieu, le délai d'option des héritiers quant au sort de l'immeuble devrait être le même que celui de l'option successorale. En deuxième lieu, la prédominance du droit temporaire au logement du conjoint survivant sur les droits du prêteur devrait être affirmée par le législateur. En troisième lieu, il devrait être clairement précisé que le démembrement de propriété n'entraîne pas l'exigibilité anticipée du prêt s'il résulte du décès du prémourant des coemprunteurs et que l'usufruitier est le coemprunteur survivant, que l'usufruit résulte de sa vocation successorale légale ou conventionnelle. Enfin, l'hypothèse du legs du logement hypothéqué à un tiers peut être problématique pour les héritiers. En effet, si le légataire particulier rembourse le prêt afin de conserver le bien, ou abandonne le bien à la banque pour éteindre la dette, s'agissant d'une dette successorale il pourra exercer un recours contre les héritiers s'ils acceptent la succession. Cette solution est inconcevable mais inévitable en l'état actuel du droit français. Le seul moyen de s'y soustraire serait de faire du prêt viager hypothécaire une dette réelle pesant à titre définitif sur la personne qui reçoit la propriété de l'immeuble donné en garantie.