Champ d’application des revenus fonciers

Les locations imposables

– Seuls relèvent des revenus fonciers les loyers de la location de logements nus. – Les revenus des locations d’immeubles relèvent de plein droit du régime des revenus fonciers. Les locations de bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation relèveront du même régime. Cependant, certains loyers de logements ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers mais dans une autre catégorie d’imposition. La location (et la sous-location) de logement meublé relève, en effet, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La sous-location de logement nu relève, quant à elle, du régime des bénéfices non commerciaux (BNC).

Les personnes imposables

Généralités

– Territorialité. – Les résidents français sont imposés en France sur la totalité des revenus fonciers issus de logements situés en France ou à l’étranger sous réserve de conventions fiscales qui autoriseraient l’État de situation à imposer les revenus locatifs de l’immeuble. Les non-résidents sont imposés en France uniquement pour les revenus fonciers de logements situés en France.

– Imposition des propriétaires. – Le redevable doit prendre en compte les revenus des logements dont il est propriétaire ainsi que ceux des membres de son foyer fiscal. Les revenus fonciers peuvent être réalisés par le propriétaire personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ou indirectement par une société non soumise à l’IS, ayant pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier ou par l’intermédiaire d’un fonds de placement immobilier (FPI).

Situations particulières

– Démembrement de propriété. – Lorsque le logement loué est démembré, les loyers sont imposables entre les mains de l’usufruitier. Les dépenses du logement loué seront déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. Il en résulte que l’usufruitier pourra déduire des loyers les dépenses d’entretien. Le nu-propriétaire est autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les charges lui incombant qu’il a effectivement supportées (grosses réparations par exemple). S’il ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il constatera un déficit foncier. Par contre, en l’absence de location du logement, l’usufruitier n’est pas imposable au titre des revenus fonciers. Mais aucune déduction ne peut être pratiquée, ni par l’usufruitier ni par le nu-propriétaire.

– Indivision. – Lorsque le logement loué est en indivision, chacun des indivisaires a vocation aux produits tirés du bien indivis et participe aux charges des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision. Il s’en suit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part du revenu net total de l’indivision correspondant au montant de ses droits. Les répartitions de revenus et de charges qui dérogeraient aux droits respectifs des indivisions seraient inopposables à l’administration fiscale.