La protection du locataire par l'encadrement des loyers, quand la protection rime avec stabilité
La protection du locataire par l'encadrement des loyers, quand la protection rime avec stabilité
Des traitements différenciés des différents baux d'habitation
- Une liberté relative et à géométrie variable. - Le principe de liberté de fixation du loyer a évolué au cours des dernières décennies. La loi du 23 décembre 1986 avait rétabli le principe de la liberté totale de fixation du loyer initial ou de renouvellement, après que la loi Quilliot du 22 juin 1982 avait réinstauré un contrôle des loyers. La loi Alur en a repris les principes en instaurant un dispositif visant à encadrer les loyers des baux initiaux
dans les zones dites « tendues », définies comme étant les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements
.
Le succès de ce dispositif n'a pas été au rendez-vous, ayant rencontré de nombreuses vicissitudes. Deux communes (Paris et Lille) y avaient eu recours, mais les arrêtés préfectoraux ont été annulés à la fin de l'année 2017 par les tribunaux administratifs
faute d'avoir imposé l'encadrement des loyers sur toute l'agglomération, comme la loi l'imposait, mais uniquement sur une partie.
Le principe issu de la loi Elan du 23 novembre 2018 est celui de la liberté même dans les zones dites « tendues »
. La rédaction des articles 17
et 17-2
de la loi de 1989, a par conséquent été revue. Toutefois, ce principe de liberté est à tempérer. L'encadrement du loyer initial est possible, à titre expérimental et optionnel
.
Par ailleurs, depuis la loi du 6 juillet 1989
, les loyers dans le cadre d'une relocation
ou d'un renouvellement de bail ne sont pas libres dans les zones tendues
. Tous les ans depuis lors, un nouveau décret est pris pour encadrer ces loyers. Le dernier, daté du 26 juillet 2019
, prolonge pour une période d'une année les dispositions du décret no 2017-1198 du 27 juillet 2017
et prévoit des adaptations afin de prendre en compte la performance énergétique du logement
.
Par conséquent, nous distinguerons, dans trois sections, la fixation du loyer à l'occasion de :
- la conclusion d'un premier contrat de location ou après inoccupation de plus de dix-huit mois ;
- la relocation ;
- le renouvellement du contrat.
Puis envisagerons dans deux dernières sections :
- la révision du loyer en cours de bail ;
- la majoration du loyer en cas de travaux d'amélioration.
La fixation du loyer lors de la conclusion d'un premier contrat de location ou après inoccupation de plus de dix-huit mois
Le loyer du bail initial est en principe libre mais ce principe a connu ou connaît des exceptions, les deux dernières résultant d'un dispositif d'encadrement du loyer initial dans des zones dites « tendues » :
L'encadrement réglementaire du loyer lors de la relocation
L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le gouvernement à fixer annuellement par décret
dans les zones tendues, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. L'encadrement produit effet pendant toute la durée du bail conclu ou renouvelé
.
Pour aller plus loin
La fixation du loyer lors du renouvellement du contrat
Le loyer du bail renouvelé a évolué depuis 1986 ; il était alors libre
. La loi de 1989
ne permettait la réévaluation du loyer du contrat renouvelé que s'il était « manifestement sous-évalué ».
La révision du loyer
Les conditions de la révision du loyer en cours de bail sont exposées à l'article 17-1 de la loi de 1989.
La majoration du loyer en cas de travaux d'amélioration
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer
.