Le tempérament : un loyer initial encadré par arrêté préfectoral

Le tempérament : un loyer initial encadré par arrêté préfectoral

À titre expérimental, pendant une durée de cinq ans, des collectivités peuvent, dans les deux ans de la publication de la loi soit avant le 27 novembre 2021, décider de solliciter l'institution sur tout ou partie de leur territoire, d'un dispositif d'encadrement des loyers par arrêté préfectoral. La contrainte géographique issue de la loi Alur ayant entraîné l'annulation du dispositif à Paris et Lille a été supprimée .
Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées , et faisant l'objet d'une convention sont exclus de cette expérimentation.
La réglementation de l'encadrement est identique à celle instituée par la loi Alur. Ce dispositif étant à titre expérimental, il n'a pas été intégré dans la loi de 1989, comme l'avait été celui institué par la loi Alur.
Nous envisagerons successivement les conditions et la procédure de mise en place d'un tel dispositif (§ I), sa mise en œuvre (§ II), puis les recours du locataire (§ III) et les sanctions administratives encourues (§ IV).

Les conditions et la procédure

Le logement situé en zone tendue

- Zones tendues. - Sont concernées les communes qui figurent sur la liste annexée au décret no 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants, institué par l'article 232 du Code général des impôts.
Logements concernés. Ce dispositif peut être mis en œuvre pour les baux soumis à la loi de 1989, nus, meublés à usage de résidence principale du locataire ou mobilité.
Logements exclus. Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code, sont exclus de cette expérimentation .

Les critères requis

Les critères requis pour qu'un décret soit adopté par le gouvernement sont les suivants :
  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Le premier décret est daté du 12 avril 2019 et concerne la ville de Paris . Le second est daté du 22 janvier 2020 et concerne la ville de Lille .

La publication d'un arrêté préfectoral

La localisation en zone tendue est insuffisante. Le préfet doit ensuite, chaque année, fixer pour le territoire de la collectivité demandeuse sur laquelle s'applique le dispositif, par arrêté :
  • un loyer de référence ; chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques ;
  • un loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré égal au loyer de référence diminué de 30 % ;
  • exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable :
- Ville de Paris . - Par décret du 12 avril 2019 , le dispositif d'encadrement des loyers a été mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. Par arrêté du préfet de la Région d'Île-de-France du 28 mai 2019 , il a été fixé les montants de ces loyers de référence, par catégorie de logement et par secteur géographique .
Le champ d'application est le suivant :
  • baux signés à compter du 1er juillet 2019 ;
  • locations nues ou meublées, et baux mobilité.

Les observatoires locaux des loyers

En outre, l'encadrement requiert la mise en place d'observatoires des loyers agréés dans les zones concernées . La loi Elan contient également des dispositions tendant à favoriser l'agrément des observatoires locaux des loyers, savoir :
  • dissociation de la création de ces observatoires de l'encadrement des loyers, ayant constaté qu'après la loi Alur, la plupart des collectivités territoriales comprises dans les zones n'avaient pas sollicité l'agrément de leur observatoire, ne souhaitant pas mettre en place l'encadrement des loyers ;
  • modification des conditions de représentativité au sein de ces observatoires pour permettre aux agences d'urbanisme d'être agréées .

Le dispositif

- Principe : un loyer plafonné au loyer de référence majoré. - Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré fixé par arrêté .
Exception : un complément de loyer. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant , par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques doivent réunir les conditions suivantes :
  • ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement ;
  • être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues par les articles 23 et 23-1 de la loi de 1989 .
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
L'article 140, VI permet que deux types d'actions soient engagés lors du renouvellement du contrat.
Étant rappelé que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit .

Les contestations par le locataire

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat . Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre 1er ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
Étant précisé que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit .

Les sanctions administratives

Le préfet constatant qu'un contrat de bail ne respecte pas le dispositif d'encadrement peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus . Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations.
La mise en demeure indique :
  • le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure ;
  • le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse ;
  • la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d'un mois à compter de celle-ci, ses observations .
Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur doit transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur . Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été mis à même de présenter ses observations. Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.