L'encadrement réglementaire du loyer lors de la relocation

L'encadrement réglementaire du loyer lors de la relocation

L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le gouvernement à fixer annuellement par décret dans les zones tendues, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. L'encadrement produit effet pendant toute la durée du bail conclu ou renouvelé .
En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le décret no 2017-1198 du 27 juillet 2017 tel que modifié par le décret 2019-802 du 26 juillet 2019 s'applique aux relocations intervenues entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020.

Le champ d'application

Le champ d'application territorial

Ce dispositif concerne les logements :
  • situés en zones tendues ;
  • dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse ;
  • et figurant sur la liste annexée au décret no 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du Code général des impôts.
Ce champ territorial est identique pour l'encadrement du loyer du bail initial et du bail renouvelé. En dehors de ces zones, le loyer de ces relocations peut être librement fixé.

Les logements nus et meublés

Avant la loi Alur, l'article 18 et ses décrets d'application ne visaient que les locations non meublées , alors seules soumises à la loi du 6 juillet 1989. La loi Alur ayant étendu une grande partie des dispositions de la loi de 1989 aux locations en meublé, ces dispositions d'encadrement leur sont désormais applicables. Le dernier décret vise expressément les logements meublés . Le bail mobilité créé par la loi Elan est également concerné.
En revanche, les logements suivants sont exclus du dispositif :
  • logements conventionnés par l'Anah ;
  • logements soumis à la loi de 1948 ;
  • logements HLM ;
  • locations de tourisme ;
  • sous-locations.

Les logements vacants

Le dispositif concerne les logements inoccupés proposés à la location.
En sont expressément exclus les logements suivants pour lesquels le loyer peut être librement fixé sauf encadrement optionnel résultant de la loi Elan :
  • les logements faisant l'objet d'une première location ;
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
  • les logements vacants ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur ; les travaux peuvent concerner les parties privatives ou communes, mais dans ce dernier cas seule la quote-part du propriétaire est prise en compte.

Le dispositif d'encadrement

Le principe de plafonnement

Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire .
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée .
Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Les dérogations

Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

Les travaux réalisés par le bailleur

La nature des travaux
Les travaux peuvent avoir porté sur les parties privatives ou sur les parties communes.
L'augmentation de loyer n'est possible que lorsque , à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an . Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Il résulte par ailleurs de la jurisprudence qu'il doit s'agir de travaux ayant pour objet d'apporter aux locataires un équipement nouveau, un surcroît de sécurité ou une qualité supérieure des prestations , et que par exemple ne sont pas des travaux d'amélioration :
  • les travaux d'entretien et de réparation auxquels le bailleur est tenu ;
  • les travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l'imperméabilisation des pignons, ainsi que la modification des espaces verts existants ;
  • la réfection de la toiture et le changement des tapis de l'escalier ;
  • les travaux de ravalement de peinture, reprise des pierres et bandeaux dégradés, reprise de dallage dans l'entrée de l'immeuble, réfection de l'électricité et installation de l'électricité et d'un digicode, à l'exception de ce dernier poste .
  • la réfection des peintures de l'appartement qui relève du bon état d'usage garanti au locataire entrant dans les lieux, ni le simple remplacement des équipements de la salle de bains, dès lors qu'il n'est pas démontré que les nouvelles installations aient apporté un meilleur confort ou des prestations complémentaires. Seule la pose d'une hotte dans la cuisine constitue une amélioration. Mais son coût étant très inférieur au loyer annuel du précédent locataire, le loyer ne peut être fixé librement entre les parties ;
  • les travaux ayant consisté à remplacer une chaudière au fuel par une chaudière au gaz dès lors que le bailleur ne démontre pas, d'une part, que ces travaux ont été entrepris dans un autre but que de changer une installation devenue vétuste, et qu'il n'établit pas, d'autre part, que les avantages du nouveau système de chauffage par le gaz ont directement et individuellement profité aux locataires et que les prestations fournies à ceux-ci aient été sensiblement améliorées .
S'agissant des travaux de mise en conformité, il convient de se référer au décret du 30 janvier 2002, pris en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les caractéristiques de décence .
Avant le décret du 29 juillet 2015, le bailleur ne pouvait réévaluer le loyer à la suite de l'exécution de ces travaux. Cette modification devrait encourager les propriétaires à les faire exécuter.

Coin des amateurs

Aucun texte ne définit la notion de travaux d'amélioration. Une réponse ministérielle antérieure à la loi Alur nous apporte des éclaircissements :
La loi no 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 17 a) et e), recourt à la notion de travaux d'amélioration soit pour permettre la liberté dans la fixation du loyer, soit pour autoriser un bailleur à pratiquer une hausse de loyer sous réserve d'une clause expresse sur ce sujet dans le contrat. Par ailleurs, les décrets d'application de l'article 18 de la loi de 1989 pris en 1989, 1990 et 1991 autorisent une exception au blocage des loyers de l'agglomération parisienne : une majoration du loyer annuel, limitée à 10 % du coût réel des travaux d'amélioration portant sur les parties communes. La notion de travaux d'amélioration ne reçoit pas dans les textes actuellement en vigueur de définition précise. Toutefois, l'ensemble des textes cités, bien qu'abrogés de facto, donne de cette notion un contenu suffisamment explicite pour être utilisé, notamment les décrets no 83-1178 du 28 décembre 1983 et no 84-364 du 11 mai 1984. Globalement sont définis comme travaux d'amélioration par ces textes, les travaux apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ; ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. En tout état de cause, il appartient au juge compétent, éventuellement saisi en cas de litige, de se prononcer souverainement sur la qualité de travaux d'amélioration des travaux contestés. Tant la diversité des immeubles bâtis que la nature des travaux qui peuvent y être réalisés rendent particulièrement délicate l'élaboration d'une liste précise de ces travaux d'amélioration. Il sera proposé à la Commission nationale de concertation d'inscrire à un prochain ordre du jour l'examen du problème soulevé et d'envisager sous quelle forme juridique, accord collectif ou texte réglementaire, il peut y être répondu.
Le montant des travaux
Le décret impose un coût minimal qui varie selon la date de réalisation des travaux :
Le bail doit comporter une clause indiquant « la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail » .
Le propriétaire doit produire des justificatifs permettant de vérifier que les travaux exécutés correspondent bien à ceux qui permettent une augmentation et qu'ils sont d'un montant autorisant une revalorisation. Il sera opportun d'annexer les factures au contrat de bail.

La sous-évaluation manifeste du dernier loyer

Le bailleur peut demander une réévaluation lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, par rapport à des logements comparables .
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés :
  • soit dans le même groupe d'immeubles ;
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret no 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs .
Le bailleur doit démontrer que le loyer du dernier locataire est très inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Les références produites par le bailleur doivent :
  • être jointes au contrat ;
  • porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 doivent mentionner au moins pour chaque logement loué :
a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
b) le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
c) l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
f) l'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;
g) l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
i) l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'indice de référence des loyers (IRL) si cela n'a pas été fait dans les douze derniers mois , sauf si ces principes ont été écartés par la publication d'un arrêté préfectoral .

Les incidences de la publication d'un arrêté préfectoral

Lorsqu'un arrêté préfectoral a été pris à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :
  • la réévaluation du loyer en cas de travaux ou de sous-évaluation manifeste du loyer ne pourra excéder le loyer de référence majoré fixé par cet arrêté ;
  • les cas de réévaluation dérogatoire prévus à l'article 4 ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

La contestation du loyer

Le locataire peut contester le loyer de la manière suivante, sous réserve de respecter cet ordre :
  • en adressant un courrier avec demande d'avis de réception au propriétaire ;
  • en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement, laquelle a deux mois pour rendre un avis ;
  • à défaut de conciliation, en saisissant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement .