La fixation du loyer lors du renouvellement du contrat

La fixation du loyer lors du renouvellement du contrat

Le loyer du bail renouvelé a évolué depuis 1986 ; il était alors libre . La loi de 1989 ne permettait la réévaluation du loyer du contrat renouvelé que s'il était « manifestement sous-évalué ».
La loi Alur, en instaurant un régime d'encadrement des loyers initiaux, est venue modifier la réglementation du loyer du bail renouvelé . Ce dispositif complexe était de surcroît difficile à mettre en œuvre en l'absence d'observatoires de loyers agréés.
La loi Elan l'a remplacé par un dispositif optionnel à titre expérimental. Le loyer du bail renouvelé varie selon que le logement est situé ou non dans une des zones tendues prévues par l'article 140 de la loi Elan.
En tout état de cause, à défaut de mise en œuvre par le bailleur d'une procédure de renouvellement exprès du bail, il est renouvelé par tacite reconduction aux conditions antérieures, le loyer ne pouvant qu'être révisé selon la variation de l'indice de référence des loyers.

Le dispositif général d'encadrement du loyer renouvelé

À titre liminaire, il convient de préciser que lorsque le bailleur propose un nouveau loyer en application des dispositions de l'article 17-2 de la loi de 1989, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du bail, et ce afin que le locataire ne se sente pas contraint de quitter les lieux s'il refuse l'offre du bailleur .
Les dispositions de l'article 17-2 sont applicables aux logements nus et aux logements meublés au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Les conditions

La procédure

La proposition du bailleur

L'offre d'un nouveau loyer doit à peine de nullité :
  • être formulée au locataire ;
  • par le bailleur nommément désigné ;
  • au moins six mois avant le terme du contrat ; elle peut être formulée avant cette date, mais ne prendra effet qu'à la date pour laquelle elle aurait dû être formulée ;
  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • reproduire les dispositions de l'article 17-2 du 6 juillet 1989 ;
  • mentionner le montant du loyer ;
  • mentionner la liste des références ayant servi à le déterminer .

La réponse du locataire

- Accord du locataire. - La loi ne prévoit pas de forme particulière.
Il convient qu'elle soit formulée par écrit et de manière explicite .
- Désaccord du locataire ou défaut de réponse. - Le locataire peut faire part au bailleur de son accord :
  • par écrit ;
  • au plus tard quatre mois avant la fin du bail ; au-delà son silence vaudra refus.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation (CDC).
La CDC doit être saisie :
  • avant l'échéance du bail ;
  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique .
La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties .
À défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. Le juge ne peut être valablement saisi d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé .
À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Le plafonnement du loyer de renouvellement

Le loyer de renouvellement est plafonné dans les zones tendues .
L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret en Conseil d'État, savoir :
  • au titre des contrats renouvelés pendant la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019 : décret no 2018-549 du 28 juin 2018 ;
  • au titre des contrats renouvelés pendant la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, au décret no 2019-802 du 26 juillet 2019.
Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
  • la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Sont exclus les travaux d'amélioration ou de mise en conformité ayant donné ou donnant lieu à :
  • une contribution pour le partage des économies de charges en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou ;
  • à une majoration du loyer en application du II de l'article 17-1.
Le décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s'appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh par mètre carré et par an .

L'étalement du loyer de renouvellement

L'augmentation du loyer est progressive et varie selon que la location est nue ou meublée.
La décision du juge est exécutoire par provision.
- Location nue. - La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans :
  • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail ;
  • lorsque la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'un sixième par an pendant six ans, quelle que soit la durée du nouveau bail .
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.
- Location meublée. - La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé dans les conditions suivantes :
  • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé ;
  • lorsque la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'un tiers par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

La durée du contrat en cas de loyer de renouvellement fixé judiciairement

Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 de la loi de 1989 à compter de la date d'expiration du contrat.

Le dispositif optionnel dans les zones tendues

La loi Elan ayant rendu le dispositif d'encadrement optionnel, ce dernier ne figure plus à l'article 17-2 de la loi de 1989 comme à la suite de l'adoption de la loi Alur, mais à l'article 140, VI de la loi Elan.

Les conditions

Le dispositif

L'action en diminution de loyer par le locataire

Cette action peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Le montant du complément du loyer est exclu dans la mesure où il doit être contesté dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, et ne peut plus l'être au moment du renouvellement.

Action en réévaluation de loyer par le bailleur

Cette action peut être engagée par le bailleur dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les dispositions communes aux deux actions

L'une des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 .
Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat s'il fait application des dispositions de l'article 17-2 de la loi de 1989.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l'article 17-2 de la loi de 1989 et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989.
À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1.
Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la loi de 1989 s'applique à chaque valeur ainsi définie.