Une obligation d'information renforcée en cas de vente

Les nouvelles mentions

La loi Climat et Résilience impose de mentionner, dans les actes de vente, pour les logements classés F ou G, dits « passoires énergétiques » :

depuis le 1^er janvier 2022, l'obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, et donc d'atteindre au minimum la classe E, avant le 1^er janvier 2028 ;
à compter du 1^er janvier 2028, le cas échéant, le non-respect par le vendeur de son obligation de réaliser ces travaux.

L'audit énergétique

– Un nouveau diagnostic. – Le législateur a considéré que tout acquéreur d'un logement devait être informé non seulement de sa classification énergétique, mais également, et de façon précise, de la nature et des modalités de financement des travaux de rénovation à entreprendre pour rendre le logement « performant » énergétiquement. Le législateur a ainsi renforcé l'obligation d'information du vendeur en complétant le dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à l'acquéreur¹⁰⁸⁹. L'article 158 de la loi Climat et Résilience impose au vendeur d'une maison, ou d'un ou plusieurs appartements dépendant d'un immeuble qui ne relève pas du statut de la copropriété, classés D, E, F ou G, de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel impartial et indépendant¹⁰⁹⁰, répondant à des conditions de qualification définies par décret. Cette mesure a donné lieu à l'introduction d'un nouvel article L. 126-28-1 dans le Code de la construction et de l'habitation.

– Le contenu de l'audit énergétique. – Le contenu de cet audit, défini par arrêté, est le suivant :

Le parcours de travaux. En premier lieu, l'audit énergétique formule des propositions de travaux, compatibles avec les servitudes prévues par le Code du patrimoine, et dont le coût n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. L'audit établit ainsi un parcours de travaux par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante au sens du 17^o bis de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation. La première étape de ce parcours doit permettre d'atteindre au minimum la classe E d'ici le 1^er janvier 2028. Une étape intermédiaire doit permettre d'atteindre la classe C et une étape finale la classe B lorsque les caractéristiques du bâtiment ou le coût des travaux n'y font pas obstacle.
L'impact en matière de consommation d'énergie. L'audit mentionne ensuite, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie.
Le coût des travaux. L'audit doit indiquer le coût approximatif des travaux.
Les aides publiques. Enfin, l'audit doit indiquer les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

– La délivrance du diagnostic. – L'audit énergétique doit être remis à l'acquéreur d'un logement dès sa première visite. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique¹⁰⁹¹. Cet audit, au même titre que le diagnostic de performance énergétique, doit être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

– L'entrée en vigueur. – L'entrée en vigueur de cette mesure est étalée dans le temps. Son application aux logements classés F et G, dits « passoires énergétiques », initialement prévue dès le 1^er janvier 2022, a été reportée au 1^er avril 2023. Elle s'appliquera aux logements classés E à partir du 1^er janvier 2025 et aux logements classés D à partir du 1^er janvier 2034.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

– Le contenu augmenté. – La loi Climat et Résilience a créé un « nouveau » diagnostic de performance énergétique. Depuis le 25 août 2021, le DPE doit comporter une information sur les conditions d'aération ou de ventilation¹⁰⁹² et mentionner la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d'habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur¹⁰⁹³.

– L'opposabilité. – Initialement, le DPE était un document simplement informatif. La loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », a rendu le DPE opposable au vendeur. Depuis le 1^er juillet 2021, le contenu du DPE, à l'exception des recommandations, est opposable. Ainsi, l'acquéreur peut se prévoir du DPE à l'encontre du vendeur, notamment s'il s'avère que le logement vendu est plus énergivore qu'il n'est indiqué dans le DPE.

– Validité des DPE. – Le décret n^o 2020-1610 du 17 décembre 2020, consacré à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique, a précisé les dates à partir desquelles les « anciens » DPE, ceux établis avant le 1^er juillet 2021, ne seront plus valables. Ce décret a été codifié à l'article D. 134-4-2 du Code de la construction et de l'habitation. Les différentes dates sont reprises ci-dessous.

Ce texte prévoit en outre que le vendeur ne peut pas être contraint de produire un DPE « nouvelle version » si le DPE « ancienne formule » est toujours en cours de validité.

L'état des risques

– Le contenu augmenté. – L'état des risques doit contenir une information supplémentaire si le logement est situé dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du Code de l'urbanisme¹⁰⁹⁴.

– La délivrance de l'information. – L'annonce de la vente du logement, quel que soit son support de diffusion, doit désormais comprendre une mention précisant le moyen d'accéder aux informations mentionnées dans l'état des risques. En outre, l'état des risques doit être remis par le vendeur au candidat acquéreur lors de la première visite de l'immeuble. L'état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente¹⁰⁹⁵.

– La sanction. – Lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur.

– Entrée en vigueur. – Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2023.

Le certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois

– Une obligation particulière pour les logements situés dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère pour les logements. – Lorsque le logement est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du Code de l'environnement, un certificat doit attester la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'État dans le département.