Un régime d'ordre public protecteur mais strict

Le caractère nécessairement authentique du contrat de vente à rénover

– Un acte solennel. – Dès lors qu'il aura été déterminé que l'opération projetée se trouve dans le champ d'application de la VIR qui vient d'être passé en revue, un contrat devra, à peine de nullité, être conclu en la forme authentique. Il devra mentionner :

a) la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (en copropriété : L. n^o 65-557, 10 juill. 1965, art. 46) ;

b) la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

c) le prix de l'immeuble ;

d) le délai de réalisation des travaux ;

e) la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ;

f) les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation, en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du Code des assurances.

Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.

L'indication de la consistance et de la date de livraison des travaux

– Consistance. – Le contrat doit mentionner la consistance des travaux. Celle-ci résulte du devis descriptif, des plans, avec les cotes utiles et l'indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction. Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment vendu dans lequel il se trouve et qui font l'objet de travaux. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente. À ce sujet, il semble que les articles R. 262-8 (relatif à l'acte définitif) et R. 262-14 (relatif à la promesse) du Code de la construction et de l'habitation fassent une distinction entre un devis descriptif pour le premier, et une note technique pour le second. À notre sens il serait plus judicieux, afin d'éviter toute discussion en cas de discordance, que les documents annexés soient les mêmes au stade de la promesse qu'à celui de l'acte définitif. Si le local se situe dans une copropriété, la surface habitable sera sujette à modifications au fur et à mesure des travaux (pose de cloisons, sous-pentes…), il semblerait pertinent de rendre la production du certificat de mesurage obligatoire au stade, seulement, de la livraison.

– Date de livraison. – Le contrat doit enfin mentionner une date indicative de livraison des travaux.

L'exigence d'une garantie extrinsèque d'achèvement

– La sécurité de l'acquéreur. – Avant l'instauration d'un régime spécifique pour les ventes d'immeubles à rénover, l'une des principales difficultés était d'assurer la protection de l'acquéreur. Si la rénovation était légère, l'opération se décomposait en deux phases : une vente d'immeuble existant et un contrat de louage d'ouvrage de droit commun sur les travaux de rénovation, de sorte qu'aucune garantie d'achèvement ne s'imposait au rénovateur. En revanche, si la rénovation était lourde, le vendeur bénéficiait d'une garantie intrinsèque d'achèvement. Rappelons que pour échapper à la garantie bancaire, il fallait, à l'époque, que l'immeuble à rénover soit « hors d'eau et non grevé de privilèges et hypothèques » ou « que les fondations soient achevées et le financement assuré à hauteur de 75 % du prix de l'immeuble ». Ces critères sont apparus trop peu protecteurs de l'acquéreur. Rien ne garantissait en effet que l'immeuble n'était pas dans un état tel que la rénovation porterait sur des sommes équivalentes à celles d'une construction ou encore que le financement des travaux n'ait pas été sous-évalué. Une garantie bancaire a donc été imposée par le législateur. Mais, dans le cas de rénovations légères – telles que des peintures, une réfection de cuisine, des changements de moquette, la pose d'une clôture… – les petites entreprises, pour lesquelles la mise en place d'une telle garantie serait trop coûteuse, sont amenées à un choix très binaire : être mises à l'écart du marché ou contourner le dispositif. C'est la raison pour laquelle l'article R. 262-12 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que la garantie de l'achèvement des travaux résulte d'une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat. Elle est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. La garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement des travaux prévus au contrat, attesté par un homme de l'art.

Une nouvelle assurance obligatoire

– Réservée aux professionnels. – Selon que les travaux à réaliser par le vendeur constituent ou non un ouvrage immobilier au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, le contrat de VIR exigera la fourniture des assurances construction obligatoires (responsabilité civile décennale et assurance dommages-ouvrage). L'ampleur des travaux réalisés dans le cadre d'une VIR pouvant être très différente selon les cas, le législateur a néanmoins rendu obligatoire une nouvelle assurance, codifiée à l'article L. 126-19 du Code de la construction et de l'habitation. Cette assurance constitue une assurance de responsabilité civile professionnelle qui s'impose à tout vendeur professionnel (et non au vendeur profane) d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, devant être rénové.

Des modalités de paiement strictement encadrées

– Un échelonnement impératif. – Afin de protéger l'acquéreur, le dispositif étudié a mis en place des modalités de paiement du prix encadrées. Il s'agit de l'échelonnement des paiements. En cas de révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment. D'autre part, l'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible. Le prix de l'existant est payé lors de la signature du contrat de VIR. Et la somme des paiements relatifs au prix des travaux est soumise à deux seuils. Elle ne peut excéder :

50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.

Le solde est payé à la livraison. Toutefois, comme en matière de Vefa, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.

– Le recours obligatoire à l'homme de l'art. – La constatation de l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l'achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l'art. C'est l'une des particularités de la VIR ; le législateur impose la présence d'un protagoniste garant des intérêts de l'acquéreur : l'expert va effectivement intervenir aux différents stades de cette vente particulière. Cet homme de l'art, indépendant, qui ne peut être le maître d'œuvre du chantier, doit intervenir en réalité dès avant la promesse de vente pour attester de la répartition du prix entre l'existant et les travaux à réaliser. Son intervention à ce stade a été voulue afin de limiter la tendance « naturelle » du vendeur à surévaluer l'existant. L'expert interviendra ensuite tout au long de la construction pour constater le stade d'avancement des travaux, et signer ainsi l'extinction de la garantie financière. Si elle est protectrice, cette présence d'un homme de l'art peut néanmoins être source de complication au niveau de sa désignation. Les versements que la loi entend contrôler sont ceux relatifs aux travaux, pour éviter que l'acquéreur ne paie des prestations qui ne sont pas réalisées.