– Une certaine simplicité. – Le régime juridique du bail à réhabilitation est relativement simple : nous ne commenterons pas les obligations du preneur relatives à l’entretien et aux réparations (le preneur est considéré comme le propriétaire, sauf la possibilité de récupérer les charges locatives et d’exiger des locataires d’habitation les réparations dites « locatives »), ni au paiement de son loyer. Nous insisterons, en revanche, sur les deux principaux apports de la loi Alur : la prise en compte du statut de la copropriété (§ I) et le sort des baux d’habitation conclus par le preneur (§ II).
Régime juridique
Régime juridique
Copropriété et bail à réhabilitation
– Premier bail constitutif de droit réel pouvant légalement porter sur un lot de copropriété. – Innovation importante apportée par la loi Alur : un bail à réhabilitation peut légalement s’appliquer aux immeubles soumis au statut de la copropriété, et porter sur un ou plusieurs lots. Ce principe étant posé par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 252-1-1 en tire les conséquences en prévoyant très clairement et simplement que :
- le preneur est de droit le mandataire commun prévu par l’article 23 de la loi de 1965 relative au statut de la copropriété ;
- le preneur peut recevoir plus de trois délégations de vote des bailleurs par effet de cette disposition ;
- le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions de charges prévues ;
- mais le preneur mandataire commun doit « disposer d’un mandat exprès du bailleur avant de voter sur les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n’est pas prévue dans le bail à réhabilitation ou dont le paiement n’incombera pas à titre définitif au preneur ».
Le bail à réhabilitation doit préciser la répartition des charges en fin de bail et le sort des avances et provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de charges intervenant après la fin du bail, clauses qui sont inopposables au syndicat des copropriétaires.
Lien avec le statut des baux d’habitation
– Prise en compte du bail d’habitation à l’expiration du bail à réhabilitation. – À l’origine, le preneur était tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de toute location ou occupation, ce qui posait inévitablement quelques difficultés pour un dispositif à vocation sociale. Après deux modifications successives apportées par la loi ENL puis par la loi Alur, l’article L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce désormais les règles applicables. Il revient à la loi Alur d’avoir envisagé un cas particulier : celui du bailleur occupant. L’idée est la suivante : le propriétaire d’un logement dans l’incapacité de faire face aux dépenses nécessaires à sa réhabilitation consent un bail à réhabilitation à un organisme apte à cette mission. Néanmoins, il reste occupant de son logement, l’organisme preneur lui consentant un bail conforme aux conditions prévues pour les logements sociaux.
On relèvera que si le bailleur n’a pas proposé un bail d’habitation au locataire occupant, le preneur du bail à réhabilitation doit reloger ce locataire. Le texte précise que le non-respect de cette obligation de la part du preneur est inopposable au bailleur qui ne peut donc se trouver dans l’obligation de conserver un locataire occupant sans l’avoir lui-même proposé.
L’article L. 252-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose enfin que : « Le locataire qui n’a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur ni accepté l’offre de relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation ».
Le sort des baux consentis par le preneur d’un bail à réhabilitation : CCH, art. L. 252-4
« I. – Un an avant l’expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les dispositions des II et III du présent article.
II. – Six mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s’il est occupant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation.
Dans le même délai, le bailleur qui n’est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme du bail à réhabilitation.
La notification reproduit les dispositions du présent II et de l’article L. 252-5.
III. – Trois mois avant l’extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect de cette obligation par le preneur est inopposable au bailleur.
Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation ».
– Rôle clé des bailleurs sociaux. – Tout l’équilibre de cette sortie du bail à réhabilitation réside donc dans le rôle des bailleurs sociaux pour protéger le locataire et préserver les droits du bailleur sans le forcer à conserver un locataire qu’il n’aurait voulu. Cette obligation subsidiaire de relogement peut être une contrainte lourde pour certains bailleurs sociaux ne disposant pas de suffisamment de souplesse dans leur parc locatif. Pour cette raison, la circulaire n° 91-23 du 28 janvier 1991 précise qu’il est préférable que dès la conclusion du bail à réhabilitation les parties, bailleur ou preneur du bail, examinent et mettent en place les solutions à proposer aux locataires à l’issue du bail à réhabilitation, le maintien dans les lieux par conclusion d’un nouveau bail avec le locataire apparaissant bien entendu comme la solution à privilégier.