Principales obligations des parties

Les principales obligations des parties sont assez succinctement décrites dans les textes.

– Mise en valeur du bien par le preneur. – Il est généralement admis que le preneur doit mettre en valeur l’immeuble. Cette obligation résulte de l’origine même du contrat, qui était un contrat de défrichement et de mise en culture (plantation de vignes ou d’oliviers sous l’Antiquité romaine). Même si la cause a disparu du droit des obligations depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, cette notion persiste en droit et l’on n’imagine pas qu’un preneur prenne un immeuble à bail emphytéotique pour ne rien en faire… Néanmoins, rien n’impose au preneur, dans les textes, d’investir sur le fonds loué. La jurisprudence indique que l’emphytéote n’est tenu d’améliorer, de planter ou de construire que si une clause spéciale du bail le prévoit : l’absence d’une telle clause ne saurait, à elle seule, entraîner la disqualification du contrat. Inversement, si la convention interdit au preneur de faire des travaux de construction ou de démolition sans l’autorisation du bailleur et prévoit que les améliorations à apporter resteront à la charge de ce dernier, le bail ne peut être qualifié d’emphytéose.

– Caractère onéreux du contrat : redevance et améliorations. – Si le caractère onéreux du contrat est une évidence, s’agissant d’un louage de chose, une question demeure faussement controversée : celle de la modicité du loyer, le fameux « canon emphytéotique ». Pour certains, cette modicité est un élément essentiel de la qualification du bail emphytéotique, qui le distingue d’un simple bail de longue durée. En l’absence de réglementation sur le sujet, la doctrine s’affronte sur ce thème et la Cour de cassation n’a pas vraiment pris position. Nous nous bornerons, pour notre part, à observer que la définition posée par l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime ne vise que les deux principales caractéristiques de la durée et du caractère réel du droit conféré.

– Un instrument de portage du foncier. – Pour en revenir aux solutions de portage financier destinées à alléger le prix d’accession à la propriété du logement, seuls comptent l’accord des parties et l’équilibre de l’opération selon la méthode du bilan à rebours qu’utilisent les promoteurs, aménageurs, et plus généralement tous les opérateurs économiques immobiliers chargés de construire, rénover, réhabiliter des immeubles pour créer des logements à mettre sur le marché, dont le point de départ est de savoir à quel prix les logements doivent être rendus accessibles. Selon cette méthode, et conformément à la théorie du canon emphytéotique modique, il peut bien sûr être tenu compte des améliorations que l’emphytéote laissera au bailleur en fin de bail.