Obstacles pour les accédants

– Ce mode d’accession à la propriété est limité par la capacité contributive des ménages. – Il est certes attractif d’imaginer un processus d’accession évitant le recours à un emprunt bancaire, mais la question demeure de la capacité des ménages cibles à supporter le poids de l’accession. Leurs charges financières sont en effet : un loyer et des charges locatives, auxquels s’ajoutent une contribution au fonctionnement de la SCIAPP (équivalente en partie à des charges de gestion d’une copropriété) et le financement de l’acquisition progressive des parts sociales. C’est probablement pour cette raison que l’on rencontre, au sein des SCIAPP déjà en place, un nombre plus important que prévu de ménages qui renoncent à l’accession, tout en conservant le logement en location. Cela pose un problème d’égalité d’accès aux logements sociaux en les ayant rendus prioritaires sur l’attribution de logements en SCIAPP, qui deviennent finalement uniquement locatifs. Et fragilise financièrement la SCIAPP, qui est alors confrontée à une problématique d’équilibre des comptes pour les autres associés personnes physiques (les charges fixes inhérentes au modèle de la SCIAPP devront être supportées par moins de personnes).

– Mettre en place une opération en SCIAPP nécessite une ingénierie en droit des sociétés assez complexe. – Il en résulte des difficultés de compréhension chez l’accédant. Il lui faut notamment distinguer les deux sources du financement de la société : capital et compte courant d’associé. Il doit aussi comprendre que la SCI est propriétaire de l’immeuble, mais que les emprunts restent au nom de l’organisme HLM, ce qui nécessite des adaptations aux conditions des prêts. Le notaire a ici à jouer pleinement son rôle d’instituteur du Droit.