L’optimisation foncière pour répondre aux enjeux d’aujourd’hui

L’optimisation foncière pour répondre aux enjeux d’aujourd’hui

Comme nous l’avons vu, la trajectoire dessinée par le ZAN à l’horizon 2050 au travers de la méthode ERC (Éviter-Réduire-Compenser) nécessitera d’optimiser les ressources foncières d’ores et déjà plus ou moins artificialisées.
Il s’agira d’opérer une densification douce du tissu pavillonnaire dans les zones jusqu’alors peu denses afin d’en assurer son acceptabilité. C’est en ce sens que les Notaires du Grand Paris ont publié en septembre 2021 un ensemble de propositions dont certaines en faveur d’une « utilisation solidaire de l’espace » (Sous-section I). Plus spécifiquement, la démarche BIMBY s’inscrit dans cette mouvance (Sous-section II).

L’utilisation solidaire de l’espace

Les propositions des Notaires du Grand Paris en faveur du logement

Nous ne pouvons que saluer l’excellent travail de synthèse opéré par nos confrères au travers de leur publication de septembre 2021 ayant pour titre « Les 30 propositions des Notaires du Grand Paris pour un habitat accessible et de qualité ».
Parmi celles-ci figurent un ensemble de propositions regroupées sous la terminologie d’une « utilisation solidaire de l’espace », ayant pour objectif de créer, au sein du Code de l’urbanisme « des espaces dans lesquels des opérations de construction de nouveaux logements pourraient être menées plus facilement ».
La traduction juridique serait notamment d’insérer à l’article R. 151-16 du Code de l’urbanisme une zone de « protection du tissu pavillonnaire existant ». Au sein de cette zone, il pourrait alors être fait application de certaines des règles d’urbanisme dérogatoires de l’article L. 152-6 (stationnement, gabarit, densité) favorisant ainsi l’optimisation foncière au travers de cette utilisation solidaire de l’espace.
Pareillement, en matière de division foncière, il y est proposé d’écarter les règles relatives à la création des lotissements et de la division primaire ; facilitant ainsi le redécoupage parcellaire ; facilitant ainsi la démarche BIMBY.
Pour une lecture complète des « 30 propositions des Notaires du Grand Paris pour un habitat accessible et de qualité » :

Autres pistes de réflexion en faveur du logement

SCI familiale et « la pièce en plus » : même « combat » en faveur du logement

L’optimisation dans l’utilisation du foncier s’opérera à n’en pas douter dans les années à venir au travers :
  • des nouveaux modes de vie post-Covid avec la création d’une pièce de vie en plus pour le télétravail ;
  • des formes renouvelées de détention du patrimoine dans les familles recomposées ou en prévision de sa transmission et notamment la SCI familiale.
L’un comme l’autre mérite quelques développements au titre des contraintes qu’ils peuvent présenter. En effet comme nous l’avons déjà évoqué dans nos précédents développements, lorsque la création d’une pièce en plus pour le télétravail a pour effet de porter l’ensemble après travaux au-delà de 150 m² pour un propriétaire personne physique ou, pour toute construction réalisée au travers d’une personne morale (et donc une SCI), par le jeu de renvoi des articles L. 431-1 à L. 431-3 et R. 431-2 du Code de l’urbanisme, il doit être nécessairement recouru d’une part à un permis de construire et d’autre part à un architecte.
À n’en pas douter le respect de ces formalités vise à assurer une sécurité accrue dans le projet à réaliser. On peut toutefois s’interroger sur leur pertinence dans ces deux cas.
S’agissant des personnes morales : il est tout à fait normal et même indispensable qu’un architecte participe au travail de réalisation d’un projet d’immobilier conséquent ; lequel sera le plus souvent réalisé par un promoteur sous une forme sociétaire. Mais comment justifier juridiquement une différence de traitement entre une personne physique et une SCI familiale qui vont construire un immeuble d’habitation identique de moins de 150 m² ? Nous n’en savons rien…
Cela est d’autant plus prégnant que :
  • le recours à la SCI familiale constitue un mode de détention de la propriété encouragé en cas de recomposition familiale ou dans le cadre d’une préparation à la transmission patrimoniale ;
  • la notion de SCI familiale est connue juridiquement et donc parfaitement dissociable des autres SCI.
S’agissant de la pièce en plus : la période du COVID a marqué un tournant dans l’organisation du monde du travail en ce qu’il a massivement démocratisé le recours au télétravail. Pour autant, le lieu de vie des télétravailleurs n’est pas forcément en adéquation avec leurs besoins professionnels. C’est ainsi qu’il peut être rendu nécessaire de procéder à un agrandissement par l’adjonction « d’une pièce en plus ».
Autant ces projets d’agrandissement peuvent se réaliser sans trop de contraintes lorsqu’il devra être recouru à une déclaration de travaux, autant la situation devient plus délicate lorsque, du fait du dépassement du seuil de 150 m², la délivrance d’un permis de construire, sous le visa d’un architecte, devient obligatoire. On peut donc là aussi s’interroger sur la pertinence de la norme dès lors que le projet de création d’une pièce en plus sera justifié par le recours au télétravail.

La taxation du détachement d’un terrain à bâtir à partir de la résidence principale

L’optimisation foncière s’opérera notamment par un redécoupage parcellaire permettant l’implantation de nouvelles constructions. Si celui-ci s’opère par l’intermédiaire d’une cession d’un terrain à bâtir, détaché de l’assiette de la résidence principale du cédant, l’exonération de plus-value propre à la résidence principale ne peut s’appliquer.
Le cédant sera soumis au régime général de taxation des plus-values de l’article 150-U du CGI mais aussi possiblement aux dispositions fiscales des articles 1529 et 1605 nonies du CGI.
Or ces régimes sont propices à la rétention foncière compte tenu des abattements pour délais de détention. Afin de favoriser l’optimisation et la solidarité foncière qu’en serait-il de l’ajout d’un cas d’exonération des plus-values (et autres taxes additionnelles) lorsque le terrain cédé est issu de l’assiette de la résidence principale du cédant et que le cessionnaire s’engage à y édifier également une résidence principale ?
Aller dans le sens des propositions émises ne pourra qu’être favorable à la réalisation de la trajectoire dessinée par les pouvoirs publics au travers du ZAN. Il favorisera également la généralisation du BIMBY.

La démarche BIMBY

Le BIMBY (ou littéralement « Beauty In My Backyard » ou « Built In My Backyard ») consiste en l’initiative privée d’un propriétaire de tènement foncier, sur lequel est édifié une construction, d’optimiser le foncier restant disponible au travers de son réaménagement, d’un agrandissement de l’existant ou plus souvent par l’adjonction d’une nouvelle construction.
Ce procédé permet donc de répondre aux besoins d’optimisation foncière tout en excluant quelconque étalement urbain. Sur la base de 20 millions de parcelles d’habitat individuel avec un rythme de 1 % par an, le potentiel annuel serait de 200 000 constructions pouvant être produites dans le respect du ZAN.
Le BIMBY, à l’échelle de l’initiative individuelle, ne permettra pas d’apporter une réponse massive aux besoins de logements mais elle ne demande qu’à être promue et généralisée, sans être pour autant être industrialisée. Pour cela, il sera nécessaire de s’appuyer sur les pouvoirs publics locaux qui seront moteurs dans la concertation de ces démarches et leur concrétisation.
À l’échelle de notre pays, la commune de Périgueux fait figure de pionnière en la matière.

La démarche Bimby à Périgueux

Depuis 2016, la commune de Périgueux s’est ancrée à promouvoir la démarche BIMBY sur sa commune.

D’après les données sur son site, il en ressort que sur 354 projets identifiés, 245 ont donné lieu à délivrance d’une autorisation de construire.