Les relations financières dans le bail mobilité

Le loyer

Hors zones tendues le loyer est libre, fixe, et payable mensuellement (A). En revanche, son montant est limité en zones tendues (B).

Un loyer libre hors zones tendues, fixe, et payable mensuellement

La loi Elan a posé comme principe que le loyer « est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail ». Par un jeu de renvoi de texte, les limites que connaissent les baux d’habitation de la loi de 1989 au sujet du paiement du loyer s’appliquent également au bail mobilité. Ainsi, par exemple, le loyer est payable mensuellement lorsque le locataire en fait la demande. Si le caractère fixe du loyer ne souffre d’aucune exception (il faut ainsi bannir les clauses de révision du loyer), la liberté connaît quant à elle des limites, étant donné qu’il s’agit dans les deux cas de protéger le locataire.

Les limites à la liberté en zones tendues

En zone tendue, l’article 140 de la loi Elan, applicable au bail mobilité, permet au préfet de fixer chaque année, par arrêté, des plafonds de loyers. En outre, les loyers y sont également encadrés entre deux mises en location sur le marché : l’augmentation ne peut être supérieure à la valeur de l’indice IRL. Toutefois, pour que cette limitation s’applique, le bien immobilier doit être proposé à la location moins de dix-huit mois avant le départ du dernier locataire ; à défaut, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif.

Les charges locatives

– Un forfait… – En vertu de l’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives d’une location-mobilité sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer. Elles ne donnent donc pas lieu à régularisation, les différences faisant le profit ou la perte des parties. Ce système, qui est une faculté pour les locations meublées en résidence principale, est la règle pour le bail mobilité, et apporte une souplesse bienvenue pour ce type de location de courte durée.

– … raisonnablement encadré. – Trois garde-fous sont prévus par le texte :

le montant du forfait et la périodicité de versement sont inscrits dans le bail ;
le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

Les garanties financières

Après avoir souligné la prohibition du dépôt de garantie, une des spécificités du bail mobilité (A), nous examinerons deux garanties permises par la loi (B et C).

La prohibition du dépôt de garantie

Encore une fois, les termes de la loi sont clairs : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur ». L’absence de dépôt de garantie est d’ailleurs à mentionner obligatoirement dans le contrat de bail.

La garantie Visale et le cautionnement « classique »

Sans être directement prévue par le titre I ter de la loi du 6 juillet 1989, la garantie Visale, « étroitement liée au bail mobilité dans l’esprit de ses promoteurs », induit la prise en charge gratuite des impayés de loyers et des dégradations locatives du locataire.

On peut lire ci-dessous l’article d’Action Logement intitulé « Bail mobilité : les choses à savoir » :

https://www.actionlogement.fr/offre-de-location/dossiers/bail-mobilite">Lien

À défaut d’opter pour la garantie Visale, qui a priori sera la solution de principe au regard du parallélisme entre les publics éligibles au bail mobilité et les bénéficiaires de cette garantie, les parties au bail peuvent opter pour un cautionnement « classique ».

L’absence de solidarité entre les colocataires et/ou leurs cautions

« Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite ». La loi Alur avait déjà limité dans le temps la solidarité entre locataires ainsi que celle entre colocataires et cautions. Même si le risque de défaillance est plus faible pour le bailleur, en présence ici d’un bail de courte durée, le législateur a choisi d’avantager les locataires, comme s’il voulait mettre un terme à cette pratique de solidarité.