Les logements en copropriété

Les copropriétés n'échappent pas à l'obligation de rénovation énergétique (§ I) que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a souhaité accélérer en adoptant diverses mesures, notamment relatives au fonds de travaux (§ IV). Les copropriétés sont en outre tenues de réaliser un diagnostic de performance énergétique « collectif » (§ II) et d'élaborer un plan pluriannuel de travaux (§ III).

L'obligation de rénovation énergétique

– Le principe. – Comme pour les logements individuels, à compter du 1^er janvier 2028, le niveau de performance énergétique des logements en copropriété devra être compris entre les classes A et E.

– Les exceptions. – Certaines copropriétés bénéficient d'un report de l'échéance, jusqu'au 1^er janvier 2033. Sont concernées les copropriétés suivantes :

faisant l'objet d'un plan de sauvegarde tel que prévu à l'article L. 615-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
situées dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue à l'article L. 303-1 du Code de la construction et de l'habitation et inscrite dans le volet de cette opération dédié au redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique ;
situées dans le périmètre d'une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue aux articles L. 741-1 et L. 741-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
pour lesquelles le juge a désigné un administrateur provisoire, conformément aux dispositions des articles 29-1 ou 29-11 de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
déclarées en état de carence en application de l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l'habitation.

L'obligation de réalisation d'un diagnostic de performance énergétique « collectif »

– La suppression de l'audit énergétique… – La loi Climat et Résilience a supprimé l'obligation, pour les bâtiments d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire était antérieure au 1^er juin 2001, de faire réaliser un audit énergétique. En contrepartie, ces copropriétés étaient dispensées de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, ce qui n'est plus le cas. L'obligation de faire réaliser un audit énergétique subsiste toutefois jusqu'au 1^er janvier 2024, date d'entrée en vigueur de l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique « collectif ».

– … remplacé par le diagnostic de performance énergétique « collectif ». – Désormais, pour toutes les copropriétés et, plus généralement, pour tous les bâtiments d'habitation collective, même non dotés d'une installation collective de chauffage, dont la demande de permis a été déposée avant le 1^er janvier 2013, un diagnostic de performance énergétique (DPE) « collectif » doit être réalisé. Ce DPE devra être actualisé tous les dix ans, sauf s'il résulte d'un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 que le bâtiment est classé A, B ou C.

– Entrée en vigueur. – L'entrée en vigueur de cette mesure est échelonnée dans le temps en fonction du volume de la copropriété. Elle prend effet :

le 1^er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
le 1^er janvier 2025, pour les copropriétés dont le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est compris entre cinquante et un et deux cents ;
le 1^er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Le projet de plan pluriannuel de travaux

– L'obligation d'élaboration d'un projet de plan de travaux. – Pour les immeubles en copropriété en tout ou partie à destination d'habitation édifiés depuis quinze ans et plus, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré et actualisé tous les dix ans.

– La dispense. – Si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

– Le contenu du projet. – Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, du DPE et, le cas échéant, du diagnostic technique global :

la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettront d'atteindre ;
une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix années suivantes.

– Le vote en assemblée. – Les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux sont votées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

– L'insertion dans le carnet d'entretien. – Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global, sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

– L'adoption du projet de plan pluriannuel. – Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. S'il fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, sont inscrites à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

– Le contrôle de l'autorité administrative. – Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l'autorité administrative peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. À défaut de transmission du plan dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic doit convoquer l'assemblée générale qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

– L'obligation d'information à la charge du vendeur. – Le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux, doit être communiqué à l'acquéreur au stade de la promesse de vente.

– Entrée en vigueur. – L'obligation d'élaboration du plan entre en vigueur un an avant l'obligation de réalisation un DPE « collectif » :

le 1^er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
le 1^er janvier 2024, pour les copropriétés dont le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est compris entre 51 et 200 ;
le 1^er janvier 2025, pour les copropriétés d'au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Le fonds de travaux

– La création du fonds de travaux. – L'obligation de constituer un fonds de travaux a été instaurée par la loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur » :

dans les copropriétés en tout ou partie à destination d'habitation ;
comportant dix lots ou plus ;
à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux.

– L'assouplissement de l'obligation. – La loi Climat et Résilience a assoupli l'obligation. Désormais, la constitution d'un fonds de travaux est obligatoire uniquement pour les immeubles de plus de dix ans.

– La généralisation de l'obligation. – En revanche, tous les immeubles de plus de dix ans seront soumis à cette obligation, y compris ceux comprenant moins de dix lots.

– L'élargissement des dépenses couvertes par le fonds de travaux. – Désormais, le fonds de travaux doit permettre de financer non seulement :

les travaux prescrits par les lois et règlements ;
et les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Mais également :

les dépenses résultant de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
les dépenses résultant de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
les dépenses liées aux travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
les dépenses liées aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

L'affectation de tout ou partie des sommes déposées au fonds de travaux pourra être décidée, non plus à la majorité absolue des voix de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées.

– Le montant de la cotisation, un double seuil. – Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. À défaut d'adoption du plan, le montant de la cotisation annuelle doit être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.

– La suspension du fonds de travaux. – Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci peut décider de suspendre la cotisation lorsque le montant du fonds de travaux excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

– L'entrée en vigueur. – Là encore, les dispositions relatives au fonds de travaux entrent en vigueur de manière échelonnée, en fonction du volume de la copropriété :

le 1^er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
le 1^er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots ;
le 1^er janvier 2025, pour les copropriétés d'au plus 50 lots.