Les garanties du bailleur

Il existe différents moyens pour un bailleur de se garantir de l’exécution par le locataire de ses obligations financières. Il s’agit principalement du dépôt de garantie (§ I) et du cautionnement (§ II), mais accessoirement d’autres garanties sont issues de la loi ou de la pratique (§ III).

Le dépôt de garantie

La fixation d’un dépôt de garantie

Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie qui assurera « l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». En location nue, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Ce plafond résulte de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. En location meublée, le dépôt de garantie peut égaler deux mois de loyer hors charges (L. 6 juill. 1989, art. 25-6). Toutefois, aucun dépôt de garantie ne peut être stipulé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Le dépôt de garantie n’est pas révisable au profit du bailleur, sauf dans les logements conventionnés. Il n’est pas non plus productif d’intérêts au profit du locataire.

La restitution du dépôt de garantie

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ». Le délai de restitution est abaissé à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Avant cette loi, le non-respect du délai de deux mois faisait produire intérêt au taux légal au profit du locataire (L. 6 juill. 1989, art. 22, al. 5). Depuis la loi Alur, la sanction consiste en une majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés (L. 6 juill. 1989, art. 22, al. 7).

Le cautionnement

Un recours limité

Les alinéas 1 et 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdisent le recours au cautionnement du bail d’habitation dans un certain nombre d’hypothèses. L’alinéa 1^er précise que « le cautionnement ne peut pas être demandé (…) par un bailleur qui a souscrit une assurance [ assurances loyers impayés ], ou toute autre forme de garantie [ à l’exception du dépôt de garantie ], garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». L’alinéa 2 interdit le cautionnement pour des bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sauf s’il est demandé par un des organismes dont la liste est fixée par décret ou lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La durée du cautionnement

– Stipulation du cautionnement. – L’engagement de la caution peut être stipulé pour une durée déterminée : pour la durée du bail et éventuellement de ses reconductions. La Cour de cassation a jugé qu’il était limité à la durée du contrat initial sauf clause expresse l’étendant à la période de tacite reconduction. Contrairement à la caution engagée à durée indéterminée, la caution à durée déterminée ne peut résilier unilatéralement son engagement. Elle sera tenue jusqu’au terme du bail ou de la tacite reconduction. En cas de colocation, l’engagement de la caution prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la caution est encore tenue pour une durée expirant six mois après la date d’effet du congé.

– Résiliation du cautionnement. – L’article 22-1, alinéa 4, de la loi de 1989 accorde une faculté de résiliation à la caution dans deux hypothèses : soit le contrat ne comporte aucune indication de durée, soit la durée est stipulée indéterminée. La résiliation prend alors effet au terme du bail, de la tacite reconduction ou de son renouvellement au cours duquel le bailleur a reçu la notification de la résiliation. En cas de vente du bien loué, le cautionnement garantissant les obligations financières du locataire, sauf stipulation contraire, est transmis de plein droit à l’acquéreur, en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée.

Le formalisme du cautionnement

Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement

L’article 22-1 de la loi de 1989, modifié par l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, impose que les engagements de caution signés à compter du 1^er janvier 2022 fassent apparaître :

le montant du loyer et les conditions de sa révision figurant au contrat de bail ;
la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 ;
la mention prévue par l’article 2297 du Code civil qui, depuis la loi Elan, ne doit pas être nécessairement manuscrite.

L’information de la caution

L’article 22-1 de la loi de 1989 impose, à peine de nullité, que le bailleur remette à la caution un exemplaire du contrat de location. Le bailleur doit également signifier à la caution le commandement de payer dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ni les intérêts de retard.

Lorsque le créancier est un professionnel et la caution une personne physique, les articles L. 333-1 et L. 343-5 du Code de la consommation imposent que la caution soit informée dès le premier incident de paiement du locataire cautionné non régularisé dans le mois de l’exigibilité du paiement. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et celle de son information.

Les autres garanties

En dehors des assurances loyers impayés, le bailleur peut préférer une garantie autonome (A) ou adhérer au dispositif Visale (B).

La garantie autonome

– Une garantie limitée. – L’article 22-1-1 de la loi de 1989 permet au bailleur d’exiger, aux lieu et place de la caution, une garantie autonome au sens de l’article 2321 du Code civil, en garantie des sommes dues par le locataire. Elle ne peut que se substituer au dépôt de garantie dans la limite de son montant maximal autorisé. Le rédacteur de la garantie autonome devra stipuler expressément son maintien en cas de transmission du bien loué. À défaut, il y aura lieu d’appliquer le principe posé par l’article 2331 du Code civil, selon lequel, sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

La « garantie Visale »

– Une garantie encadrée. – Acronyme de « Visa pour le logement et l’emploi », la garantie Visale est un dispositif facultatif de caution locative à destination des bailleurs privés. Elle a été mise en place par la convention signée le 24 décembre 2015 entre l’État et Action Logement. Elle se substitue à la garantie des risques locatifs (GRL) et remplace également la garantie universelle des loyers (GUL). Elle s’applique aux baux conclus depuis le 1^er février 2016. Il conviendra d’étudier successivement son champ d’application (I) et sa mise en œuvre (II).

Son champ d’application

Les bénéficiaires

Le dispositif Visale s’applique tout d’abord aux personnes qui ont entre dix-huit et trente ans, quelle que soit leur situation professionnelle. Il est également ouvert aux salariés de plus de trente ans commençant un nouvel emploi, depuis moins de six mois ou gagnant jusqu’à 1 500 € nets, en mobilité professionnelle ou titulaires d’une promesse d’embauche de moins de trois mois. Les locataires également éligibles au bail mobilité peuvent en bénéficier ainsi que les locataires, salariés ou non, logés par un organisme d’intermédiation locative. Toutefois, la garantie Visale est réservée aux candidats locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50 %. Pour les salariés de moins de trente ans en contrat à durée indéterminée confirmé, le taux d’effort est ramené entre 30 et 50 %.

Les bailleurs éligibles

Le bailleur privé peut être une personne physique ou une personne morale à l’exception des organismes HLM et des SEM de construction ou de gestion de logements sociaux. Il ne doit pas appartenir à la même famille que le locataire. Il ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (cautionnement ou assurance contre les risques locatifs). Le dispositif peut se cumuler avec l’avance « Loca-Pass » qui permet au locataire, sous conditions, de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer le dépôt de garantie.

Action Logement propose un article très complet relatif au dispositif « Loca-Pass » :

https://www.actionlogement.fr/l-avance-loca-pass">Lien

Les logements concernés

Le logement ouvre droit à la garantie Visale s’il constitue la résidence principale du locataire (sauf bail mobilité). Il peut être loué vide ou meublé. Le logement doit être décent et respecter le règlement sanitaire départemental (RSD). Sont donc exclus les logements impropres à l’habitation, les logements insalubres ou sous arrêté de péril.

Les conditions du bail

Le bail devra être établi conformément aux dispositions du titre 1^er de la loi de 1989 si le logement est loué nu, du titre 1^er bis si le logement est loué meublé. Le bail comportera une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges locatives aux termes convenus. Le loyer mensuel (charges locatives comprises) ne dépassera pas 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.

La mise en œuvre du dispositif

L’adhésion au dispositif

Avant la signature du bail, le locataire et le bailleur ont des démarches à accomplir sur une plateforme unique, le site internet de Visale. Le locataire doit tout d’abord obtenir un visa certifiant son exigibilité à Visale, et l’engagement d’un comité interprofessionnel du logement (CIL) de se porter caution. Ensuite, le bailleur doit accepter les conditions de cautionnement Visale avant d’obtenir le contrat de cautionnement.

Pour un panorama du dispositif Visale :

http://www.visale.fr">Lien

La mise en jeu de la garantie

Visale couvre le paiement de loyers et de charges locatives survenus pendant les trois premières années du bail, soit au maximum trente-six mensualités. Les dégradations locatives sont désormais couvertes dans la limite de deux mois de loyers et charges. En cas de mise en jeu de la garantie, le locataire devra rembourser le comité interprofessionnel du logement qui sera subrogé dans les droits du bailleur en application de l’article 2308 du Code civil.