Les charges locatives

M. Sauvage définit les charges d’habitation comme « l’ensemble des dépenses de fonctionnement d’un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataires ». Il les qualifie de charges locatives lorsqu’elles sont supportées par le locataire et de charges récupérables lorsqu’elles sont acquittées par le bailleur, qui est autorisé à en exiger le remboursement par le locataire. Toutefois, la pratique regroupe ces deux types de charges sous l’appellation générique « charges locatives ». Nous étudierons successivement la détermination des charges incombant au locataire (§ I) et leur régime (§ II).

La détermination des charges locatives

La notion de charges locatives ou « charges récupérables » est la même dans le secteur privé et dans le secteur HLM. Ce sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables est fixée par deux décrets en Conseil d’État : le premier du 26 août 1987 pour le secteur libre, et le second du 9 novembre 1982 pour les logements appartenant à des organismes HLM. Cette liste présente un caractère impératif : en effet, le décret se réfère aux dispositions d’ordre public de la loi de 1989 (L. n^o 89-462, art. 2, al. 1^er). Les parties ne peuvent donc pas déroger aux dispositions de ce texte.

La liste est également limitative : si la dépense n’est pas mentionnée dans le décret, le bailleur ne peut pas en demander le remboursement au locataire. Il existe cependant des exceptions au caractère exhaustif de la liste. D’une part, un texte spécifique peut mettre à la charge du locataire une charge non énumérée par le décret (charges de télévision ou participation aux travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur …). D’autre part, les parties peuvent qualifier de charges récupérables des charges non visées par le décret (rétribution d’un jardinier missionné par le bailleur). Enfin, il est possible de déroger à cette liste par des accords collectifs locaux, comme prévu par l’article 23 de la loi de 1989, modifié par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

Le régime des charges locatives

– Principe d’interdiction du forfait pour charges. – L’article 23 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont dues par le locataire sur « justification ». Ce principe prohibe donc les forfaits de charges. Cependant, la loi de 1989 y déroge dans trois domaines :

primo, selon l’article 8-1 de la loi de 1989, les charges locatives d’un contrat de bail en colocation peuvent être récupérées par le bailleur au choix des parties soit dans les conditions de l’article 23, soit sous forme d’un forfait qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ;
secundo, une exception similaire est prévue pour les locations meublées ;
tertio, une dernière exception est prévue pour le bail mobilité : selon l’article 25-18 de la loi de 1989, les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

– Réglementation de la provision pour charges. – Lorsque les charges sont provisionnées, elles font l’objet d’une régularisation au moins annuelle (L. n° 89-462, art. 23, al. 3). Elle s’effectuera au regard des charges effectivement payées par le bailleur. Un mois avant la régularisation, le bailleur adresse à chaque locataire un décompte par nature de charge. Il met à la disposition de ses locataires les pièces justificatives pendant une période de six mois à compter de l’envoi du décompte (L. n° 89-462, art. 23, al. 7).