Les assouplissements apportés par la loi Elan

La limitation du champ d’application des règles impératives des « ventes HLM »

La « loi Elan » modifie le champ d’application des dispositions impératives de la vente HLM, résultant des articles L. 443-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 443-14 exclut les « ventes de logements intermédiaires », qui relèvent de la procédure de la vente d’un élément de patrimoine autre que les logements. Il semble qu’il faille considérer que les règles impératives s’appliquent aux « logements sociaux » (financés et conventionnés en PLAI, PLUS, PLS) mais aussi aux logements non conventionnés autres que les logements intermédiaires.

La procédure de vente simplifiée

Le droit commun

– Réforme des droits d’opposition. – Jusqu’à la loi Elan, le préfet de département disposait d’un droit d’opposition qu’il pouvait exercer dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la décision d’aliéner de l’organisme HLM. Ce droit d’opposition n’est pas applicable si la vente a été décidée dans le cadre d’une convention d’utilité sociale – CUS – (CCH, art. L. 443-7).

Le droit d’opposition du préfet et le délai de quatre mois pour en faire usage demeurent lorsque la vente n’est pas mentionnée dans le plan de vente annexé à la convention d’utilité sociale, ou s’il n’existe pas une telle convention. La commune du lieu d’implantation du logement cédé dispose alors, elle aussi, d’un droit d’opposition à la vente ; elle doit l’exercer dans les deux mois de la consultation du préfet. Le droit d’opposition du préfet et de la commune peut aussi être exercé si la commune n’a pas atteint le taux de logements sociaux de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation ou si la cession des logements envisagée ne lui permet plus d’atteindre le taux précité. En revanche, depuis la loi Elan, les ventes de logements au profit de leurs locataires en application de l’article L. 443-7 du même code sont décomptées au titre du quota de l’article L. 302-5 précité dès lors qu’elles sont intervenues depuis moins de dix ans.

– Élargissement de l’ordre de priorité. – L’ordre de priorité d’acquisition des logements vacants est élargi par l’article L. 443-11, III du Code de la construction et de l’habitation. Sont ainsi prioritaires, par ordre :

les personnes physiques remplissant les plafonds de ressources de l’accession sociale à la propriété ; parmi lesquelles les locataires du parc social et les gardiens d’immeuble ;
une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
toute autre personne physique ;
toute personne morale de droit privé pour les logements financés en prêts locatifs sociaux, construits ou acquis depuis plus de quinze ans.

Les ventes spécifiques

– Vente entre organismes HLM et aux OFS. – La vente de logements entre organismes HLM et aux organismes de foncier solidaire (OFS) n’est plus, en principe, soumise au droit d’opposition du préfet ou du président du conseil de métropole. L’article L. 443-11, I du Code de la construction et de l’habitation lui substitue une notification de la vente aux intéressés ainsi qu’au maire de la commune d’implantation. Par exception, si la cession a pour conséquence de réduire de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les trois dernières années par un organisme HLM, une autorisation préfectorale redevient nécessaire. Elle est rendue au vu d’une décision motivée de l’organisme HLM mentionnant si la cession intervient ou pas dans le cadre d’un projet de dissolution de l’organisme.

– Vente aux personnes morales de droit privé. – Toute personne morale de droit privé peut désormais se porter acquéreur de plus de cinq logements, d’un même immeuble ou ensemble immobilier, financés en PLS, acquis ou construits depuis plus de quinze ans. Les logements peuvent être occupés ou vacants. Elle ne sera pas soumise à la règle de priorité des logements vacants. Toutefois, dans le cas d’un logement vendu occupé, l’article L. 443-11, VII du Code de la construction et de l’habitation précise que les baux perdurent jusqu’au départ des locataires en place. Ces ventes ne sont pas non plus soumises aux règles de fixation du prix de vente.

La fixation du prix de vente

La loi Elan supprime la consultation préalable des Domaines (actuelle direction de l’immobilier de l’État). L’article 443-11, IV du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la vente du logement se fait « à un prix fixé par l’organisme propriétaire en prenant en compte pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé ». Depuis la loi Elan, l’organisme HLM fixe donc librement le prix de vente du logement en se référant aux valeurs de marché.