Les logements sociaux sont communément désignés par l’acronyme des prêts qui contribuent à leur financement. Il y a entre eux une identité d’objectif que traduit une identité de mécanisme : ces prêts sont aidés par l’État dans le but de permettre à des locataires respectant certaines conditions d’accéder à des logements à loyer modéré. Aussi, en contrepartie de l’aide reçue, le bailleur est-il tenu d’appliquer des plafonds de loyer. Ils se distinguent essentiellement en fonction des publics ciblés par l’État, c’est-à-dire des futurs locataires des logements financés. Ce sont, en premier lieu, les prêts subventionnés tournés vers la mixité sociale (PLUS) et la précarité (PLAI) (Section I). En second lieu, deux prêts non subventionnés peuvent également intéresser les bailleurs sociaux, à savoir le PLS (Section II) et le PLI (Section III). Les droits de réservation accordés sur les logements financés seront également évoqués (Section IV), ainsi que la destination des logements financés (Section V).
Le financement par prêts et subventions
Le financement par prêts et subventions
Les prêts subventionnés : le PLUS et le PLAI
Le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) sont les deux prêts locatifs dédiés au secteur du logement social. Seule la Caisse des dépôts et consignations (Banque des Territoires) est habilitée à les octroyer. Ils répondent à des objectifs proches (Sous-section I), présentent des caractéristiques communes (Sous-section II), permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (Sous-section III), et ouvrent droit à une subvention (Sous-section IV).
Les objectifs des prêts
– PLUS. – Il s’agit actuellement du dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social. C’est le « produit de base du logement social », qui correspond en pratique aux locations HLM. Sa mise en place, par le décret no 99-794 du 14 septembre 1999, répond à un double objectif :
- un objectif économique : faire baisser le montant des loyers dans les opérations de constructions neuves et d’acquisition-amélioration ;
- un objectif de mixité sociale : accueillir dans les mêmes immeubles des ménages aux ressources différenciées. Il vise à se conformer aux exigences de l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000,">Lien en matière de mixité sociale, par l’atteinte du quota de 20 % de logements sociaux dans chaque commune.
PLAI. Le PLAI, défini par l’article R. 331-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation, finance des logements locatifs destinés à des ménages en grande précarité, qui cumulent des difficultés économiques et sociales, le but étant de favoriser leur insertion. Ces difficultés vont justifier les différences de ce prêt avec le PLUS en termes de taux d’emprunt, de plafonds de ressources ou de loyers, qui vont donc être moindres pour le PLAI.
Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance, dit « PLAI adapté », qui doit permettre aux porteurs de projets de produire plus de logements pour les ménages les plus fragiles, s’inscrit dans la stratégie voulue par le gouvernement pour le logement et la lutte contre le sans-abrisme.
Les caractéristiques communes des prêts
Bénéficiaires
Les bénéficiaires potentiels sont :
- les organismes d’HLM : offices publics de l’habitat et sociétés d’HLM ;
- les sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;
- les collectivités locales ou leurs groupements pour la réalisation d’opérations d’anticipation foncière ou d’acquisition-amélioration visées à l’article R. 331-1, I du Code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion des opérations de construction ;
- les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage sous réserve que les opérations réalisées, destinées aux personnes défavorisées, soient financées majoritairement par un PLAI.
Objet
Le PLAI et le PLUS ont été créés pour financer l’acquisition ou la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. La liste exhaustive des opérations éligibles est fixée au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation. S’agissant d’un logement social, le souscripteur doit :
- s’engager, sur une période de quinze ans, à exclure les cas de changement d’occupation ou d’utilisation du logement, expressément visés par décret, ce qui revient à devoir conserver la dimension sociale du logement ;
- passer une convention avec l’État ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires. Pendant toute la durée de cette convention, l’occupation des logements financés par un PLUS doit respecter les règles de mixité sociale suivantes :
À l’entrée en service des opérations, la convention peut prévoir, en sus des 30 % de logements loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds, un nombre supplémentaire de logements à attribuer à des locataires satisfaisant à ces conditions de ressources. Cet engagement supplémentaire éventuel, qui ne concerne que les premières attributions, doit tenir compte de la demande locale que visent notamment à satisfaire les outils mis en place à l’échelon local pour l’application de la loi Dalo (plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées, accord collectif départemental signé avec le bailleur, chartes des conférences intercommunales du logement ). Pour les logements financés par un PLAI, destinés aux personnes qui rencontrent des difficultés d’insertion particulières, le plafond de ressources ne peut excéder 60 % du montant déterminé par arrêté ministériel, sauf dérogation accordée par le préfet.
La convention doit faire l’objet d’une publicité foncière.
La convention APL d’une opération doit faire l’objet de publicité foncière sans notaire
1. Le lecteur trouvera en cliquant sur ce lien les modèles de convention proposés par le Code de la construction et de l’habitation :
Conventionnement APL – Mise à jour des modèles de conventions de septembre 2019 – Conventionnement APL – Parc public – Habitat – Aménagement, urbanisme, habitat et construction – Actions de l’État – Les services de l’État dans le Nord">Lien
Il est intéressant de noter que la convention APL a la nature d’un acte administratif de sorte que, comme l’énoncent ces modèles, elle est publiée aux frais de l’organisme de logement social à la diligence du préfet.
2. En présence d’une opération mêlant des logements conventionnés à d’autres, non conventionnés, un état descriptif de division est nécessaire. S’il n’est pas dressé dans la convention elle-même, il peut être préalablement établi par acte notarié. La pratique de l’état descriptif de division simplifié consistant à regrouper sous un même numéro de lot plusieurs logements conventionnés du même bâtiment (état descriptif de division simplifié) paraît toujours être admise par les services de publicité foncière.
Conditions financières
– Durée et amortissement. – La durée du prêt va de cinq à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues.
– Montant. – Le montant du prêt est calculé en fonction du plan de financement prévisionnel, pour qu’il puisse couvrir au maximum le prix de revient du logement social, déduction faite des subventions.
– Période de versement. – L’emprunteur peut choisir entre :
- le versement pendant une période dite « de préfinancement », d’une durée de trois à vingt-quatre mois, qui donne lieu à la possibilité de différer partiellement ou totalement le paiement des intérêts et le remboursement du capital, et permet de personnaliser le profil de déblocage des fonds ;
- le versement étalé sur dix mois, avec une période de différé de remboursement du capital de douze ou de vingt-quatre mois pendant laquelle seuls les intérêts sont payés.
– Conditions financières. – Le remboursement se fait par échéances annuelles progressives, la progressivité étant comprise entre -3 % et 0,5 %, selon le mode de révision choisi. Le taux d’intérêt est de 3,60 % pour le PLUS et de 2,85 % pour le PLAI (taux applicable y compris pendant l’éventuelle période de différé). Ce taux est révisable, selon des modalités prévues par contrat, et indexé sur le taux du livret A. À chaque variation du taux du livret A, à la hausse comme à la baisse, les bailleurs sociaux ont la possibilité de lisser cette variation sur l’ensemble des échéances restantes en faisant varier le taux de progression des annuités dans le même sens (mécanisme de « double révisabilité »). Les prêts doivent être garantis à 100 % pendant toute leur durée par les collectivités territoriales, leurs groupements, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ou, à défaut, par une caution bancaire ou une hypothèque.
Les avantages fiscaux
Les opérations financées en PLUS ou en PLAI permettent de bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant vingt-cinq ans (portée à trente ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale) et d’une TVA à taux réduit (5,5 % pour les PLAI, les PLUS en acquisition-amélioration ou dans le cadre de la politique de renouvellement urbain, 10 % pour les autres PLUS).
Les subventions en PLAI et PLUS
La subvention de l’État
Calcul
– Modalités de calcul de la subvention. – La subvention de l’État est déterminée en appliquant un taux de subvention à une assiette de subvention. Cette assiette est supposée représenter le prix de revient de l’opération ; ses principaux paramètres incluent la surface utile des logements construits et le nombre de stationnements, mais elle peut faire l’objet de deux majorations : une majoration pour qualité lorsque la construction satisfait aux normes lui permettant de bénéficier de certains labels, et une majoration locale, fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation de l’opération et à des critères de qualité et de service non labellisés.
– Incidence d’une délégation des aides à la pierre sur le taux de subvention. – La loi no 2004-809 du 13 août 2004, relative aux libertés et responsabilités locales, a permis à l’État de déléguer aux intercommunalités et aux départements la gestion des aides à la pierre. La délégation prend la forme d’une convention de six ans conclue sur la base d’un programme local de l’habitat (PLH). L’existence d’une telle délégation conditionne la fixation du taux de subvention de l’État aux logements PLAI et PLUS :
- lorsque l’opération considérée est située dans un territoire où aucune délégation de compétence n’est intervenue, le taux de subvention est celui fixé chaque année par le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre (Fnap) ;
- au contraire, lorsque l’opération se situe sur un territoire ayant fait l’objet d’une délégation de la gestion des aides à la pierre, le délégataire de compétence peut majorer ce taux d’un maximum de cinq points.
Procédure
Il importe, pour un notaire, de connaître au moins dans ses grandes lignes la procédure d’attribution des prêts au logement social et des subventions correspondantes. En effet, l’obtention de ceux-ci peut venir impacter la rédaction des avant-contrats conclus par les bénéficiaires de ces prêts, qui peuvent demander à l’ériger en condition suspensive. Or cette procédure diffère nettement de l’obtention d’un financement ordinaire dans le domaine de la construction de logements, et n’a pas grand-chose de commun avec les habitudes de rédaction d’une condition suspensive « loi Scrivener ».
– Première étape : la décision favorable. – Les subventions et prêts ne peuvent être accordés que sous réserve de l’obtention d’une décision favorable du préfet prise au nom du ministre chargé de la construction et de l’habitation et notifiée au demandeur. Les pièces nécessaires à l’attribution des aides figurent en annexes à l’arrêté du 5 mai 2017 modifié par l’arrêté du 10 février 2020.
L’instruction de la demande est assurée par le directeur départemental des territoires. Dans le cas où une convention de délégation de la gestion des aides à la pierre a été passée avec le département ou un établissement public de coopération intercommunale, le président du conseil départemental ou de l’établissement public est substitué au préfet pour prendre toutes les décisions relatives aux aides à la réalisation de logements ou d’immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Cette convention prévoit si l’instruction des demandes est assurée par la direction départementale des territoires ou par le délégataire.
La réponse du préfet doit intervenir dans un délai maximum de quatre mois à compter de la demande de décision favorable, faute de quoi la demande est réputée rejetée. La décision favorable ne peut intervenir qu’après la passation de la convention à l’aide personnalisée au logement. Elle porte octroi de la subvention de l’État et agrément de l’opération ; elle ouvre droit à l’attribution des prêts de la Caisse des dépôts et consignations.
Le bénéficiaire de la décision favorable dispose de sept ans (trois ans en cas d’opération d’acquisition sans travaux) pour déposer un dossier de demande de clôture de l’opération. Sauf prorogation accordée par le préfet, après mise en demeure, la décision favorable est caduque et son bénéficiaire s’expose au remboursement des sommes déjà versées.
– Seconde étape : l’accord de principe sur le prêt. – La décision portant attribution de la subvention, prise par le préfet, permet au maître d’ouvrage d’obtenir les prêts de la Caisse des dépôts et consignations. Le maître d’ouvrage doit adresser sa demande de financement à la direction régionale de la Caisse des dépôts du lieu de l’opération au plus tard six mois après l’obtention de cette décision. Celle-ci lui délivre un accord de principe après analyse de l’équilibre de l’opération, de la situation financière de l’organisme et des garanties présentées. Cet accord doit précéder le début des travaux. Le montant des prêts PLUS et PLAI peut couvrir la totalité du prix de revient de l’opération, déduction faite des subventions de l’État et des autres financements. Le taux d’intérêt, indexé sur la variation du taux du livret A, est fréquemment modifié.
La subvention de l’État pour surcharge foncière
À la subvention de l’État peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS, une subvention pour dépassement des valeurs foncières de référence (VF).
On peut lire ci-après une étude complète sur les aides financières au logement :
https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/aides_logement_2021_bat_bd_cle1a89ef-1.pdf">Lien
Cette subvention n’est pas attribuée de façon automatique. Le montant maximal de la subvention est égal au produit d’un taux par une assiette plafonnée. L’assiette plafonnée de la subvention est constituée par la différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence (produit de la valeur foncière de référence par la surface utile de l’opération), dans la limite d’un plafond.
La subvention ne peut être accordée que si la participation des collectivités territoriales est au moins égale à 20 % du dépassement de la charge foncière de référence.
Éléments de calcul des subventions allouées par l’État pour les logements PLAI et PLUS
1. Subvention de base.
La subvention de l’État, indépendante du prix de revient, est égale, dans le cas général, au produit d’un taux de subvention par une assiette de subvention. Le taux de subvention est fixé dans la limite des plafonds réglementaires donnés pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence dans le cadre des orientations fixées chaque année par le conseil d’administration du Fnap. Les délégataires de compétence peuvent aller jusqu’au taux plafond réglementaire, éventuellement majoré dans la limite de cinq points.
L’assiette de subvention (AS) est déterminée par la formule :
AS = SU × CS × VB × (1 + MQ + ML) + CFG × NG avec :
- SU : Surface utile totale
- CS : Coefficient de structure égal à 0,77 × [1 + (NL × 20 m² / SU)], avec NL le nombre de logements et SU la surface utile
- VB : Valeur de base
- CFG : Coût forfaitaire des garages
- NG : Nombre de garages pris en compte, dans la limite du nombre de logements de l’opération
- MQ : Majoration pour qualité
- ML : Majoration locale fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation et aux autres critères de qualité et de service.
MQ + ML ne peut dépasser 30 %.
Les délégataires de compétence décident de leur propre barème de marges en substitution de MQ+ML, dans la limite de 30 %.
2. Subvention pour surcharge foncière.
Les taux de la subvention et les plafonds de l’assiette de subvention sont donnés dans le tableau accessible à partir de ce lien :
www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/aides_logement_2021_bat_bd_cle1a89ef-1.pdf">Lien
Le PLS
Le prêt locatif social (PLS), créé par le décret no 2001-207 du 6 mars 2001, est octroyé par la Caisse des dépôts et consignations ou par un établissement de crédit ayant signé avec cette dernière une convention annuelle de refinancement. Les textes réglementaires régissant ce prêt sont les articles R. 331-17 à R. 331-21 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que l’arrêté du 6 mars 2001. Le PLS est éligible au titre des logements locatifs sociaux retenus pour l’application de l’article L. 302-5 du même code. Il ouvre droit à des avantages fiscaux, mais non à une subvention de l’État. Nous étudierons successivement l’objectif du PLS (Sous-section I), ses caractéristiques (Sous-section II), ainsi que ses avantages fiscaux (Sous-section III).
Objectif du PLS
– Un prêt dédié au logement abordable. – Le prêt locatif social (PLS) a pour objectif de financer des opérations destinées à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts PLUS mais qui rencontrent néanmoins des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones tendues. C’est donc un prêt dédié au logement abordable.
Caractéristiques du PLS
Les bénéficiaires
– Bénéficiaires. – Les bénéficiaires du PLS sont plus nombreux que ceux du PLUS ou du PLAI. Il s’adresse à des personnes morales telles qu’organismes d’HLM, sociétés d’économie mixte, collectivités locales, associations, promoteurs privés ou des personnes physiques qui s’engagent à assurer elles-mêmes la gestion des logements réalisés ou à la confier à des organismes agréés par arrêté du ministre chargé du logement. Les PLS octroyés par la Banque des Territoires ne concernent que les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, sont les mêmes quel que soit l’établissement qui les propose.
L’objet
– Objet. – Le champ d’application des opérations éligibles au PLS est celui précisé au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation, et est identique à celui du PLUS. Le PLS permet de financer la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements locatifs sociaux ou de résidences autonomie (ex-logements-foyers) à usage locatif, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. Les opérations de réhabilitation de logements sans acquisitions préalables en sont exclues. Ce produit est destiné à la création d’une offre locative sociale diversifiée, notamment dans les communes déficitaires en logements sociaux, en particulier celles qui sont soumises aux dispositions de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Les conditions
– Durée et amortissement. – La durée du PLS va de cinq ans à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée du prêt.
– Montant. – Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions. Ce montant peut être ramené à 30 % pour les programmes de logements locatifs réalisés par l’association Foncière Logement. Dans ce cas, le montant de la subvention consentie à partir des ressources de la participation des employeurs à l’effort de construction est pris en compte dans le calcul de cette quotité. À l’exception de la Banque des Territoires, les établissements de crédit sont choisis après adjudication annuelle d’une enveloppe de prêts organisée par les ministres chargés de l’économie et du logement.
– Période de versement. – Les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le PLAI et le PLUS (V. supra, no
).
– Conditions financières. – Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A et s’élève à 4,11 % pour les organismes de logement social.
Avantages fiscaux
Le PLS permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (taux de 10 %) et d’une exonération de TFPB pendant vingt-cinq ans. Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État, dont la durée ne peut être ni inférieure à quinze ans, ni supérieure à quarante ans.
Le PLI
Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est octroyé par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle avec la Caisse des dépôts et consignations ou octroyé directement par cette dernière. Les textes réglementaires régissant ce prêt sont les articles D. 391-1 à D. 391-9 du Code de la construction et de l’habitation et un arrêté du 29 juillet 2004. Le PLI n’ouvre droit ni à une subvention, ni à l’APL, ni à aucun avantage fiscal. Néanmoins, un taux de TVA fixé à 10 % a été créé, sous certaines conditions, pour les logements de catégorie intermédiaire. Ce taux s’applique à des livraisons de logements neufs effectuées notamment par des organismes de logement social. Ces logements seront loués à des personnes physiques sous condition de ressources à ne pas dépasser. Nous étudierons successivement l’objectif du PLI (Sous-section I) et ses caractéristiques (Sous-section II).
Objectif
– Logement intermédiaire. – Le PLI, comme le PLS, est destiné au logement intermédiaire. Ce dernier s’adresse principalement aux classes moyennes, aux familles dont les revenus sont trop élevés pour accéder aux logements HLM, mais trop bas pour se loger dans le secteur privé, notamment dans les zones tendues.
Caractéristiques
Les bénéficiaires
Les PLI peuvent être attribués à toute personne, physique ou morale. Les prêts octroyés par la Caisse des dépôts et consignations ne peuvent l’être qu’aux organismes et personnes morales mentionnés à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (régime fiscal du logement intermédiaire), ainsi qu’à l’association Foncière Logement mentionnée à l’article L. 313-34 du Code de la construction et de l’habitation, ou à des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts, à la condition que le prêt bénéficie de la garantie de l’État. Les opérations PLI sont possibles sans autorisation administrative préalable pour les logements situés dans les zones A et B du zonage ABC. Une autorisation administrative préalable est en revanche requise en zone C.
L’objet
Le PLI permet de financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, meublés ou non, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants.
Les conditions
– Engagement de location. – Le logement doit être loué conformément au statut de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, pendant une durée égale à la durée initiale du PLI, avec une durée minimale de neuf ans et une durée maximale de trente ans. La durée de trente ans mentionnée au premier alinéa est portée à trente-cinq ans lorsque l’emprunteur est un organisme ou une personne morale mentionné à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts et que le logement financé est situé dans une commune mentionnée au a de ce même article.
– Durée et amortissement. – La durée d’amortissement est de :
- trente-cinq ans maximum pour les bénéficiaires personnes morales du régime fiscal du logement intermédiaire (CGI, art. 279-0 bis A) dans les zones A et B1 ;
- trente ans dans les autres cas. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre cinquante ans sur option.
Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
– Montant. – Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération. En l’absence de maximum, le prêt peut donc atteindre 100 % du prix de revient.
– Période de versement. – Les modalités de versement sont identiques à celles du PLAI et du PLUS (V. supra, no
).
– Conditions financières. – Le taux du PLI est indexé sur le taux d’intérêt du livret A que fixe l’État et qui varie très souvent. Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A et s’élève à 4,40 % pour les organismes de logement social. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, sont les mêmes quel que soit l’établissement.
– Sûretés. – L’établissement prêteur apprécie lui-même les sûretés nécessaires à la garantie de ses créances.
Les droits de réservation
– Contrepartie des financements aidés. – L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la manière dont les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’APL et appartenant aux organismes d’HLM ou gérés par ceux-ci sont attribués. Il prévoit notamment que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, contracter des obligations de réservation d’un flux annuel de logements (…), lors d’une mise en location initiale ou ultérieure… ».
– Gestion en flux. – Depuis la loi Elan, ces réservations sont en effet gérées non plus en stock, mais en flux (V. ci-après). Les conventions de réservation conclues avant la date d’entrée en vigueur de la loi Elan devaient être mises à jour au plus tard le 24 novembre 2021. L’objectif revendiqué par l’État est d’apporter plus de souplesse dans la gestion du parc social, d’optimiser l’allocation des logements disponibles à la demande exprimée, de faciliter la mobilité résidentielle et de favoriser la mixité sociale en même temps que l’accès au logement des plus défavorisés, ainsi que de renforcer le partenariat entre les bailleurs et les réservataires pour une meilleure gestion des attributions au service de la politique du logement.
– Bénéficiaires des droits de réservation. – Les bénéficiaires des réservations peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, Action Logement Service et les organismes à caractère désintéressé.
– Une convention par réservataire et par département. – Il ne peut être conclu qu’une seule convention de réservation par organisme bailleur et par réservataire à l’échelle d’un département, la convention devant alors porter sur l’ensemble du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur dans le département concerné. En cas de nécessité dûment justifiée par le réservataire au regard des contraintes particulières relatives à certains demandeurs de logement social, la convention de réservation peut prévoir une territorialisation des flux à une échelle infra-départementale sans qu’un programme particulier puisse être identifié. La convention de réservation au profit d’une commune, d’un établissement public de coopération intercommunale, d’un établissement public territorial de la Métropole du Grand Paris, de la Métropole de Lyon ou de la Ville de Paris ne portera bien sûr que sur le patrimoine locatif social du bailleur situé sur son territoire. La convention est annuelle. Toute nouvelle convention signée est transmise sans délai par l’organisme bailleur au préfet de département, ainsi qu’au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou au président de la Métropole de Lyon ou au président de l’établissement public territorial concerné de la Métropole du Grand Paris ou au maire de Paris, selon le cas.
La gestion en flux des réservations de logements sociaux : modalités pratiques
1. Le calcul des réservations doit se faire en flux annuel de logements exprimé en pourcentage du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur. À cet effet, avant le 28 février de chaque année, l’organisme bailleur transmet à l’ensemble des réservataires un bilan annuel des logements proposés, ainsi que des logements attribués au cours de l’année précédente, par réservataire et par typologie de logement, type de financement, localisation hors et en quartier politique de la ville, commune et période de construction.
2. Les taux maximums de flux réservés sont les suivants :
- 30 % au plus du flux annuel total de logements de chaque organisme bailleur, dont au plus 5 % au bénéfice des agents civils et militaires de l’État, lorsque le bénéficiaire des réservations de logements locatifs sociaux est l’État, sauf dérogation qui ne peut excéder un an. Sauf stipulation contraire de la convention, la part du flux annuel de logements réservés par le préfet s’applique uniformément dans chacune des communes où l’organisme bailleur dispose de logements locatifs sociaux, et la part du flux annuel de logements réservés par le préfet sur le patrimoine du bailleur situé en dehors des quartiers prioritaires de la ville ne peut être inférieure à 30 % ;
- 20 % au plus du flux annuel sur leur territoire, lorsque le bénéficiaire est une collectivité territoriale et que la convention est la contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts des organismes de logements sociaux.
Ces droits à réservation attachés à la garantie de l’emprunt sont valables jusqu’à une durée de cinq ans à compter du dernier versement correspondant au remboursement intégral de l’emprunt.
3. Des réservations supplémentaires peuvent être consenties à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics les groupant par les organismes d’habitations à loyer modéré, en contrepartie d’un apport de terrain ou d’un financement.
– Sanction lorsque l’État est réservataire. – À défaut de signature de la convention ou en cas de résiliation de celle-ci, le préfet règle par arrêté les modalités pratiques de mise en œuvre des réservations dont bénéficie l’État. La méconnaissance des règles d’attribution et d’affectation des logements prévues dans une convention de réservation relative aux réservations dont bénéficie le préfet ou dans l’arrêté préfectoral pris à défaut de convention est passible de sanctions pécuniaires proposées par l’Ancols, dans les limites de dix-huit mois du loyer en principal du ou des logements concernés, sans préjudice de la restitution, le cas échéant, de l’aide publique.
– Modalités d’attribution des logements. – Le réservataire peut confier au bailleur le soin de proposer des candidats pour son compte à la commission d’attribution. À défaut, la convention précise les modalités et délais selon lesquels le réservataire propose des candidats à l’organisme bailleur.
La destination des logements financés
Les prêts PLUS, PLAI, PLS et PLI sont destinés à financer des logements s’adressant à des publics différents, justifiant la mise en place de plafonds ne devant pas être dépassés, pour chacun d’eux. Ces plafonds concernent les ressources et les loyers.
Les plafonds en PLAI, PLUS, PLS et PLI
1. Plafonds de ressources
Les plafonds de ressources applicables aux bénéficiaires des logements locatifs sociaux sont définis en termes de revenu fiscal de référence de l’année N-2 en fonction de la composition du ménage (ensemble des personnes qui occupent le logement) et de la localisation du bien.
Ils sont indexés, le 1er janvier de chaque année, en tenant compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Pour 2023, les plafonds sont les suivants :
www.actionlogement.fr/sites/als/files/documents/pdf/plafonds/plafonds-ressources-locatifs_20janv2023.pdf">Lien
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines hors Corse (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1. Une personne seule | 25 165 | 25 165 | 21 878 |
| 2. Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap | 37 611 | 37 611 | 29 217 |
| 3. Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap | 49 303 | 45 210 | 35 135 |
| 4. Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap | 58 865 | 54 154 | 42 417 |
| 5. Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap | 70 036 | 64 108 | 49 898 |
| 6. Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap | 78 809 | 72 142 | 56 236 |
| Personne supplémentaire | + 8 782 | + 8 038 | + 6 273 |
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines hors Corse (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1. Une personne seule | 13 845 | 13 845 | 12 032 |
| 2. Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap | 22 567 | 22 567 | 17 531 |
| 3. Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap | 29 581 | 27 126 | 21 082 |
| 4. Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap | 32 380 | 29 784 | 23 457 |
| 5. Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap | 38 518 | 35 261 | 27 445 |
| 6. Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap | 43 347 | 39 678 | 30 930 |
| Personne supplémentaire | + 4 829 | + 4 419 | + 3 449 |
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines hors Corse (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1. Une personne seule | 32 715 | 32 715 | 28 441 |
| 2. Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap | 48 894 | 48 894 | 37 982 |
| 3. Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap | 64 094 | 58 773 | 45 676 |
| 4. Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap | 76 525 | 70 400 | 55 142 |
| 5. Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap | 91 047 | 83 340 | 64 867 |
| 6. Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap | 102 452 | 93 785 | 73 107 |
| Personne supplémentaire | + 11 417 | + 10 449 | + 8 155 |
| Catégories de ménage | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C | DROM |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € | 30 704 € |
| 2 personnes sans personne à charge | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € | 41 001 € |
| 3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € | 49 307 € |
| 4 personnes ou 1 personne + 2 à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € | 59 526 € |
| 5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € | 70 025 € |
| 6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge | 131 078 € | 119 987 € | 87 685 € | 78 917 € | 78 917 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € | + 8 801 € | + 8 801 € |
Le couple dont la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans constitue un jeune ménage au sens de l’arrêté.
La personne en situation de handicap au sens de l’arrêté est celle titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles.
Est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec le candidat locataire et le partenaire lié à celui-ci par un pacte de solidarité, et cosignataires du bail.
La notion de couple s’applique aux personnes mariées, ainsi qu’aux personnes vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité. Les couples de concubins et les couples de partenaires pacsés sont donc assimilés aux couples mariés et peuvent être considérés comme entrant dans la catégorie « jeune ménage », lorsque la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans.
Le ménage composé au moins d’une personne en situation de handicap bénéficie d’un surclassement dans la catégorie de ménage supérieure (par ex. : un couple dont l’un des membres est en situation de handicap entre dans la catégorie 3 et non la catégorie 2).
La notion de personnes vivant au foyer a été complétée par la loi Elan. Dans un souci de clarification, une définition unique est donnée à la notion de personnes vivant au foyer. Celle-ci est applicable par les bailleurs pour l’attribution des logements sociaux, pour la mise en œuvre du surloyer et pour le dispositif expérimental de loyer progressif prévu dans les conventions d’utilité sociale.
Sont ainsi considérées comme personnes vivant au foyer pour l’application de ces dispositifs :
- le ou les titulaires du bail ;
- les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;
- le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (Pacs) au titulaire du bail ;
- le concubin notoire du titulaire du bail ;
- les personnes réputées à charge au sens fiscal (CGI, art. 194, 196, 196 A bis et 196 B) ;
- les enfants dont la garde est exclusivement réservée à l’un des parents, mais qui font l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.
Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le ménage requérant au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire connaissant une législation fiscale propre, ce ménage doit produire un avis d’impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet État ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet État ou de ce territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs, peut être admise. Ces documents doivent être traduits en français et les revenus convertis en euros.
Pour l’accès des étudiants aux logements locatifs sociaux, les conditions de ressources doivent être appréciées au regard des seules ressources du demandeur, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du Code général des impôts, au titre de l’année de référence.
Les demandeurs qui ne sont pas tenus de déclarer leurs revenus (par ex. : demandeurs domiciliés en France sous le seuil d’imposition, demandeurs non domiciliés en France ne percevant pas de revenus de source française) doivent justifier de leurs revenus des douze derniers mois. Cette justification peut se faire par tout moyen, excepté l’attestation sur l’honneur (par ex. : bulletins de paie, attestation de l’employeur, attestation de la CAF ou de la MSA, bulletin des indemnités journalières versées par la sécurité sociale, notifications de pensions de retraite, notifications de pensions d’invalidité).
Pour le seul PLUS, les délégataires de compétences peuvent, sous certaines conditions, majorer ces plafonds de ressources dans la limite de 30 %. Pour le PLS, les plafonds de ressources applicables sont égaux à ceux du PLUS majorés de 30 %.
2. Plafonds de loyers
Les logements financés en PLAI, PLUS et PLS font l’objet d’un conventionnement APL.
Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant (LMconv) déterminé en fonction du loyer maximum de zone, du coefficient de structure de l’opération et des éventuelles marges locales, par la formule suivante :
LMconv = LMzone × CS × (1 + Marge), exprimé en euro par mètre carré de surface utile
où :
- LMzone : loyer maximum au mètre carré de surface utile, en fonction de la zone ;
- CS : coefficient de structure égal à 0,77 × [1 + (NL × 20 m² / SU)], avec NL le nombre de logements et SU la surface utile.
Marge : pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 15 % au maximum ; elle permet au préfet de fixer un loyer au mètre carré supérieur à la valeur standard en fonction de critères arrêtés par ses services tels que, par exemple, la qualité d’isolation ou le mode de chauffage, la localisation, etc. Des recommandations sont données dans l’avis du 21 janvier 2020 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation (cf. annexe 7 de l’avis). Il n’y a de possibilité de marge qu’en PLUS et en PLAI, pas en PLS.
Le respect du plafonnement du loyer est apprécié à l’échelle de l’opération par catégorie de produit, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapportée à la somme de leurs surfaces utiles. Sous cette réserve, les loyers au mètre carré de SU de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération, en tenant compte notamment de leur taille et de leur situation dans l’immeuble. Les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI sont déclinés selon le zonage I / II / III, ceux des logements PLS selon le zonage A / B / C.
Les plafonds de loyers pour les logements financés en 2022 sont les suivants :
comm2_fig9
Image
comm2_fig10
Image
Source : Extraits de l’étude « Les aides financières au logement » réalisée par le ministère chargé du logement, en septembre 2022 (www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/les_aides_financieres_au_logement_edition_2022_cle1836d7.pdf">Lien).