Le financement du logement social : une diversité adaptée
Le financement du logement social : une diversité adaptée
Le financement du logement social : une diversité adaptée
– Un champ d’intervention de plus en plus large. – Ainsi que le relate l’introduction de ce rapport, le logement social d’aujourd’hui est issu en droite ligne des premières initiatives prises à la fin du XIX
e siècle en faveur du logement ouvrier, qui donnèrent naissance aux habitations à bon marché (HBM), devenues habitations à loyer modéré (HLM) ; il a depuis lors profondément évolué. Au XX
e siècle, il a constitué une réponse déterminante aux crises successives du logement. Il participe alors à l’accueil de populations défavorisées (réfugiés, rapatriés, immigrés, sans-logis, mal-logés…) et à la résorption de l’habitat insalubre. Au XXI
e siècle, face à une envolée des prix de l’immobilier qui impacte presque toutes les classes de la population, on lui assigne une mission supplémentaire : la lutte contre la crise du logement abordable.
Le site de l’Union sociale pour l’habitat propose un article sur « L’histoire du logement social », que l’on peut consulter ici :
https://www.union-habitat.org/frise-historique">Lien
– Un besoin croissant de financement public. – Cet élargissement progressif du domaine d’intervention du logement social suscite un besoin croissant de financement, pour la satisfaction duquel l’État mobilise des moyens importants. Ce financement public participe d’ailleurs de la définition même du logement social qui, comme l’écrit un auteur, « doit être entendu comme celui dont la production, financièrement aidée et non réalisée dans une perspective de rentabilité, échappe aux lois économiques du marché ».
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– Une réponse efficace au besoin de logement. – Longtemps une habitation à loyer modéré (HLM) était définie comme habitation collective ou individuelle, urbaine ou rurale, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes. Mais à partir de 1977, la notion s’est considérablement élargie avec l’ouverture du bénéfice des prêts aidés au-delà du secteur HLM. La loi no 77-1 du 3 janvier 1977, réformant en profondeur le financement du logement, avait pour objet de « favoriser la satisfaction des besoins en logements et en particulier de faciliter l’accession à la propriété, de promouvoir la qualité de l’habitat, d’améliorer l’habitat existant et d’adapter les dépenses de logement à la situation de famille et aux ressources des occupants, tout en laissant subsister un effort de leur part ». La loi a ainsi créé les prêts d’accession à la propriété (PAP), les prêts locatifs aidés (PLA), les prêts conventionnés et l’aide personnalisée au logement (APL).
– Une réponse conforme au droit de l’Union européenne. – Bien vite, une question n’a pas manqué de se poser : aider de cette manière les entreprises qui produisent, gèrent et financent certains types de logements était-il bien conforme aux règles de libre concurrence issues des traités fondateurs de l’Union européenne ? La réponse est affirmative, au soutien de trois arguments :
- en premier lieu, le financement social est identifié comme un service d’intérêt économique général, et défini, en droit interne, par l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
- en deuxième lieu, une directive européenne de 2006 est venue autoriser les États à accorder des subventions, traitements fiscaux de faveur ou encore des prêts aidés ;
- en dernier lieu, une résolution du Parlement européen de 2013 précise que « le logement relève d’un bien de première nécessité pour lequel les États membres définissent en fonction de choix politiques propres, des normes minimales d’habitabilité et de confort, des règles spécifiques d’urbanisme et de construction, des taux d’effort maximum, encadrent pour certains l’évolution des prix des logements, voire établissent des mécanismes d’aides sociales affectées ou d’aides fiscales en vue de peser sur ce poste important de dépenses des ménages ».
– Financement. – Ainsi assuré sur ses bases nationales et européennes, le financement du logement social donne lieu à deux types d’aides : le prêt et la subvention (Chapitre I). D’autres idées de financement se sont développées, en particulier l’usufruit locatif social (Chapitre II).
Le financement par prêts et subventions
Les logements sociaux sont communément désignés par l’acronyme des prêts qui contribuent à leur financement. Il y a entre eux une identité d’objectif que traduit une identité de mécanisme : ces prêts sont aidés par l’État dans le but de permettre à des locataires respectant certaines conditions d’accéder à des logements à loyer modéré. Aussi, en contrepartie de l’aide reçue, le bailleur est-il tenu d’appliquer des plafonds de loyer. Ils se distinguent essentiellement en fonction des publics ciblés par l’État, c’est-à-dire des futurs locataires des logements financés.
Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social
– Une création de la pratique. – L’usufruit locatif social (ULS) est né au début des années 2000 de la pratique de certains promoteurs pour répondre aux nécessités d’un marché toujours plus tendu. Fondé sur le démembrement de propriété, le concept en est simple : il consiste, pour un bailleur social, à acquérir non pas la pleine propriété, mais l’usufruit temporaire d’un immeuble, le plus souvent divisé en copropriété, la nue-propriété étant acquise par des investisseurs privés.
Pour aller plus loin