Le cadre juridique de l’ULS

– Un encadrement a minima . – L’ULS est peu réglementé. Le législateur pose quelques bornes à la liberté contractuelle en termes de répartition des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire (Sous-section I). Il aménage en outre, dans l’intérêt des locataires, la conclusion et surtout l’expiration des baux d’habitation consentis par l’usufruitier (Sous-section II).

La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

– Durée. – Dès lors que la convention d’usufruit est passée au titre d’un logement social ou intermédiaire, elle doit avoir une durée minimale de quinze ans, que certaines régions exigent de fixer à dix-sept ans.

Droits des parties. En matière de copropriété, la répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire a posé question. Elle est désormais encadrée par les dispositions impératives de l’article L. 253-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, que la convention des parties peut compléter.

Encadrement impératif de la répartition des charges en ULS

L’usufruitier doit supporter seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs fixées dans le budget prévisionnel) et 14-2, I (travaux hors budget votés en assemblée générale) de la loi de 1965 sur la copropriété.

L’usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa de l’article 23 de la loi de 1965, et exerce le droit de vote pour toutes les décisions sauf celles relatives au n) de l’article 25 (ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration) et au c) de l’article 26 (suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat), pour lesquelles un mandat exprès reste possible.

L’usufruitier peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c) de l’article 25 (désignation ou révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical).

La convention doit prévoir les modalités de régularisation des charges et le sort des avances et provisions lors de l’extinction de l’usufruit, clauses qui sont inopposables au syndicat des copropriétaires, comme en matière de vente.

L’incidence de l’usufruit locatif social sur les baux d’habitation

L’existence d’un ULS produit des effets tant sur la conclusion (§ I) que sur l’expiration (§ II) des baux d’habitation consentis par l’usufruitier.

La conclusion du bail

– Mentions obligatoires. – Le bail d’un logement objet d’un ULS est consenti par l’usufruitier seul. Pour l’information du locataire, l’article L. 253-3 du Code de la construction et de l’habitation impose d’y faire figurer, de manière apparente, trois mentions obligatoires :

le statut juridique du logement ;
le terme ultime du contrat ;
et la reproduction des articles L. 253-5 à L. 253-7 du Code de la construction et de l’habitation.

L’expiration du bail

– Aménagements au droit commun. – Conformément à l’adage Nemo plus juris, le bail consenti par l’usufruitier prend fin de plein droit à la date d’extinction de l’usufruit locatif social. À cet effet, il est précisé que les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du Code civil ne s’appliquent pas aux baux passés par un usufruitier locatif social. Néanmoins, pour anticiper la fin de l’usufruit et cette conséquence de l’extinction du bail, une procédure particulière a été mise en place par les articles L. 253-5 et 6 du Code de la construction et de l’habitation à destination tant du locataire que des nus-propriétaires.

Information préalable par l’usufruitier. L’information préalable à l’extinction de l’ULS repose sur l’usufruitier-bailleur. Elle est délivrée en deux temps :

dans un premier temps, un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5 du Code de la construction et de l’habitation en vertu duquel :« Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :
dans un second temps, trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par l’article R. 253-2 du Code de la construction et de l’habitation la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Étant précisé que le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

Ce n’est que si le locataire n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur qu’il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.