La destination des logements financés

1. Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources applicables aux bénéficiaires des logements locatifs sociaux sont définis en termes de revenu fiscal de référence de l’année N-2 en fonction de la composition du ménage (ensemble des personnes qui occupent le logement) et de la localisation du bien.

Ils sont indexés, le 1^er janvier de chaque année, en tenant compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Pour 2023, les plafonds sont les suivants :

www.actionlogement.fr/sites/als/files/documents/pdf/plafonds/plafonds-ressources-locatifs_20janv2023.pdf">Lien

Le couple dont la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans constitue un jeune ménage au sens de l’arrêté.

La personne en situation de handicap au sens de l’arrêté est celle titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles.

Est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec le candidat locataire et le partenaire lié à celui-ci par un pacte de solidarité, et cosignataires du bail.

La notion de couple s’applique aux personnes mariées, ainsi qu’aux personnes vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité. Les couples de concubins et les couples de partenaires pacsés sont donc assimilés aux couples mariés et peuvent être considérés comme entrant dans la catégorie « jeune ménage », lorsque la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans.

Le ménage composé au moins d’une personne en situation de handicap bénéficie d’un surclassement dans la catégorie de ménage supérieure (par ex. : un couple dont l’un des membres est en situation de handicap entre dans la catégorie 3 et non la catégorie 2).

La notion de personnes vivant au foyer a été complétée par la loi Elan. Dans un souci de clarification, une définition unique est donnée à la notion de personnes vivant au foyer. Celle-ci est applicable par les bailleurs pour l’attribution des logements sociaux, pour la mise en œuvre du surloyer et pour le dispositif expérimental de loyer progressif prévu dans les conventions d’utilité sociale.

Sont ainsi considérées comme personnes vivant au foyer pour l’application de ces dispositifs :

Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le ménage requérant au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire connaissant une législation fiscale propre, ce ménage doit produire un avis d’impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet État ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet État ou de ce territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs, peut être admise. Ces documents doivent être traduits en français et les revenus convertis en euros.

Pour l’accès des étudiants aux logements locatifs sociaux, les conditions de ressources doivent être appréciées au regard des seules ressources du demandeur, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du Code général des impôts, au titre de l’année de référence.

Les demandeurs qui ne sont pas tenus de déclarer leurs revenus (par ex. : demandeurs domiciliés en France sous le seuil d’imposition, demandeurs non domiciliés en France ne percevant pas de revenus de source française) doivent justifier de leurs revenus des douze derniers mois. Cette justification peut se faire par tout moyen, excepté l’attestation sur l’honneur (par ex. : bulletins de paie, attestation de l’employeur, attestation de la CAF ou de la MSA, bulletin des indemnités journalières versées par la sécurité sociale, notifications de pensions de retraite, notifications de pensions d’invalidité).

Pour le seul PLUS, les délégataires de compétences peuvent, sous certaines conditions, majorer ces plafonds de ressources dans la limite de 30 %. Pour le PLS, les plafonds de ressources applicables sont égaux à ceux du PLUS majorés de 30 %.

2. Plafonds de loyers

Les logements financés en PLAI, PLUS et PLS font l’objet d’un conventionnement APL.

Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant (LMconv) déterminé en fonction du loyer maximum de zone, du coefficient de structure de l’opération et des éventuelles marges locales, par la formule suivante :

LMconv = LMzone × CS × (1 + Marge), exprimé en euro par mètre carré de surface utile

où :

Marge : pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 15 % au maximum ; elle permet au préfet de fixer un loyer au mètre carré supérieur à la valeur standard en fonction de critères arrêtés par ses services tels que, par exemple, la qualité d’isolation ou le mode de chauffage, la localisation, etc. Des recommandations sont données dans l’avis du 21 janvier 2020 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation (cf. annexe 7 de l’avis). Il n’y a de possibilité de marge qu’en PLUS et en PLAI, pas en PLS.

Le respect du plafonnement du loyer est apprécié à l’échelle de l’opération par catégorie de produit, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapportée à la somme de leurs surfaces utiles. Sous cette réserve, les loyers au mètre carré de SU de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération, en tenant compte notamment de leur taille et de leur situation dans l’immeuble. Les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI sont déclinés selon le zonage I / II / III, ceux des logements PLS selon le zonage A / B / C.

Les plafonds de loyers pour les logements financés en 2022 sont les suivants :

Source : Extraits de l’étude « Les aides financières au logement » réalisée par le ministère chargé du logement, en septembre 2022 (www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/les_aides_financieres_au_logement_edition_2022_cle1836d7.pdf">Lien).