– Contrepartie des financements aidés. – L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la manière dont les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’APL et appartenant aux organismes d’HLM ou gérés par ceux-ci sont attribués. Il prévoit notamment que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, contracter des obligations de réservation d’un flux annuel de logements (…), lors d’une mise en location initiale ou ultérieure… ».
Les droits de réservation
Les droits de réservation
– Gestion en flux. – Depuis la loi Elan, ces réservations sont en effet gérées non plus en stock, mais en flux (V. ci-après). Les conventions de réservation conclues avant la date d’entrée en vigueur de la loi Elan devaient être mises à jour au plus tard le 24 novembre 2021. L’objectif revendiqué par l’État est d’apporter plus de souplesse dans la gestion du parc social, d’optimiser l’allocation des logements disponibles à la demande exprimée, de faciliter la mobilité résidentielle et de favoriser la mixité sociale en même temps que l’accès au logement des plus défavorisés, ainsi que de renforcer le partenariat entre les bailleurs et les réservataires pour une meilleure gestion des attributions au service de la politique du logement.
– Bénéficiaires des droits de réservation. – Les bénéficiaires des réservations peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, Action Logement Service et les organismes à caractère désintéressé.
– Une convention par réservataire et par département. – Il ne peut être conclu qu’une seule convention de réservation par organisme bailleur et par réservataire à l’échelle d’un département, la convention devant alors porter sur l’ensemble du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur dans le département concerné. En cas de nécessité dûment justifiée par le réservataire au regard des contraintes particulières relatives à certains demandeurs de logement social, la convention de réservation peut prévoir une territorialisation des flux à une échelle infra-départementale sans qu’un programme particulier puisse être identifié. La convention de réservation au profit d’une commune, d’un établissement public de coopération intercommunale, d’un établissement public territorial de la Métropole du Grand Paris, de la Métropole de Lyon ou de la Ville de Paris ne portera bien sûr que sur le patrimoine locatif social du bailleur situé sur son territoire. La convention est annuelle. Toute nouvelle convention signée est transmise sans délai par l’organisme bailleur au préfet de département, ainsi qu’au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou au président de la Métropole de Lyon ou au président de l’établissement public territorial concerné de la Métropole du Grand Paris ou au maire de Paris, selon le cas.
La gestion en flux des réservations de logements sociaux : modalités pratiques
1. Le calcul des réservations doit se faire en flux annuel de logements exprimé en pourcentage du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur. À cet effet, avant le 28 février de chaque année, l’organisme bailleur transmet à l’ensemble des réservataires un bilan annuel des logements proposés, ainsi que des logements attribués au cours de l’année précédente, par réservataire et par typologie de logement, type de financement, localisation hors et en quartier politique de la ville, commune et période de construction.
2. Les taux maximums de flux réservés sont les suivants :
- 30 % au plus du flux annuel total de logements de chaque organisme bailleur, dont au plus 5 % au bénéfice des agents civils et militaires de l’État, lorsque le bénéficiaire des réservations de logements locatifs sociaux est l’État, sauf dérogation qui ne peut excéder un an. Sauf stipulation contraire de la convention, la part du flux annuel de logements réservés par le préfet s’applique uniformément dans chacune des communes où l’organisme bailleur dispose de logements locatifs sociaux, et la part du flux annuel de logements réservés par le préfet sur le patrimoine du bailleur situé en dehors des quartiers prioritaires de la ville ne peut être inférieure à 30 % ;
- 20 % au plus du flux annuel sur leur territoire, lorsque le bénéficiaire est une collectivité territoriale et que la convention est la contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts des organismes de logements sociaux.
Ces droits à réservation attachés à la garantie de l’emprunt sont valables jusqu’à une durée de cinq ans à compter du dernier versement correspondant au remboursement intégral de l’emprunt.
3. Des réservations supplémentaires peuvent être consenties à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics les groupant par les organismes d’habitations à loyer modéré, en contrepartie d’un apport de terrain ou d’un financement.
– Sanction lorsque l’État est réservataire. – À défaut de signature de la convention ou en cas de résiliation de celle-ci, le préfet règle par arrêté les modalités pratiques de mise en œuvre des réservations dont bénéficie l’État. La méconnaissance des règles d’attribution et d’affectation des logements prévues dans une convention de réservation relative aux réservations dont bénéficie le préfet ou dans l’arrêté préfectoral pris à défaut de convention est passible de sanctions pécuniaires proposées par l’Ancols, dans les limites de dix-huit mois du loyer en principal du ou des logements concernés, sans préjudice de la restitution, le cas échéant, de l’aide publique.
– Modalités d’attribution des logements. – Le réservataire peut confier au bailleur le soin de proposer des candidats pour son compte à la commission d’attribution. À défaut, la convention précise les modalités et délais selon lesquels le réservataire propose des candidats à l’organisme bailleur.