Les prêts subventionnés : le PLUS et le PLAI

Le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) sont les deux prêts locatifs dédiés au secteur du logement social. Seule la Caisse des dépôts et consignations (Banque des Territoires) est habilitée à les octroyer. Ils répondent à des objectifs proches (Sous-section I), présentent des caractéristiques communes (Sous-section II), permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (Sous-section III), et ouvrent droit à une subvention (Sous-section IV).

Les objectifs des prêts

– PLUS. – Il s’agit actuellement du dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social. C’est le « produit de base du logement social », qui correspond en pratique aux locations HLM. Sa mise en place, par le décret n^o 99-794 du 14 septembre 1999, répond à un double objectif :

un objectif économique : faire baisser le montant des loyers dans les opérations de constructions neuves et d’acquisition-amélioration ;
un objectif de mixité sociale : accueillir dans les mêmes immeubles des ménages aux ressources différenciées. Il vise à se conformer aux exigences de l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000,">Lien en matière de mixité sociale, par l’atteinte du quota de 20 % de logements sociaux dans chaque commune.

PLAI. Le PLAI, défini par l’article R. 331-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation, finance des logements locatifs destinés à des ménages en grande précarité, qui cumulent des difficultés économiques et sociales, le but étant de favoriser leur insertion. Ces difficultés vont justifier les différences de ce prêt avec le PLUS en termes de taux d’emprunt, de plafonds de ressources ou de loyers, qui vont donc être moindres pour le PLAI.

Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance, dit « PLAI adapté », qui doit permettre aux porteurs de projets de produire plus de logements pour les ménages les plus fragiles, s’inscrit dans la stratégie voulue par le gouvernement pour le logement et la lutte contre le sans-abrisme.

Les caractéristiques communes des prêts

Bénéficiaires

Les bénéficiaires potentiels sont :

les organismes d’HLM : offices publics de l’habitat et sociétés d’HLM ;
les sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;
les collectivités locales ou leurs groupements pour la réalisation d’opérations d’anticipation foncière ou d’acquisition-amélioration visées à l’article R. 331-1, I du Code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion des opérations de construction ;
les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage sous réserve que les opérations réalisées, destinées aux personnes défavorisées, soient financées majoritairement par un PLAI.

Objet

Le PLAI et le PLUS ont été créés pour financer l’acquisition ou la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. La liste exhaustive des opérations éligibles est fixée au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation. S’agissant d’un logement social, le souscripteur doit :

s’engager, sur une période de quinze ans, à exclure les cas de changement d’occupation ou d’utilisation du logement, expressément visés par décret, ce qui revient à devoir conserver la dimension sociale du logement ;
passer une convention avec l’État ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires. Pendant toute la durée de cette convention, l’occupation des logements financés par un PLUS doit respecter les règles de mixité sociale suivantes :

À l’entrée en service des opérations, la convention peut prévoir, en sus des 30 % de logements loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds, un nombre supplémentaire de logements à attribuer à des locataires satisfaisant à ces conditions de ressources. Cet engagement supplémentaire éventuel, qui ne concerne que les premières attributions, doit tenir compte de la demande locale que visent notamment à satisfaire les outils mis en place à l’échelon local pour l’application de la loi Dalo (plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées, accord collectif départemental signé avec le bailleur, chartes des conférences intercommunales du logement ). Pour les logements financés par un PLAI, destinés aux personnes qui rencontrent des difficultés d’insertion particulières, le plafond de ressources ne peut excéder 60 % du montant déterminé par arrêté ministériel, sauf dérogation accordée par le préfet.

La convention doit faire l’objet d’une publicité foncière.

La convention APL d’une opération doit faire l’objet de publicité foncière sans notaire

1. Le lecteur trouvera en cliquant sur ce lien les modèles de convention proposés par le Code de la construction et de l’habitation :

Conventionnement APL – Mise à jour des modèles de conventions de septembre 2019 – Conventionnement APL – Parc public – Habitat – Aménagement, urbanisme, habitat et construction – Actions de l’État – Les services de l’État dans le Nord">Lien

Il est intéressant de noter que la convention APL a la nature d’un acte administratif de sorte que, comme l’énoncent ces modèles, elle est publiée aux frais de l’organisme de logement social à la diligence du préfet.

2. En présence d’une opération mêlant des logements conventionnés à d’autres, non conventionnés, un état descriptif de division est nécessaire. S’il n’est pas dressé dans la convention elle-même, il peut être préalablement établi par acte notarié. La pratique de l’état descriptif de division simplifié consistant à regrouper sous un même numéro de lot plusieurs logements conventionnés du même bâtiment (état descriptif de division simplifié) paraît toujours être admise par les services de publicité foncière.

Conditions financières

– Durée et amortissement. – La durée du prêt va de cinq à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues.

– Montant. – Le montant du prêt est calculé en fonction du plan de financement prévisionnel, pour qu’il puisse couvrir au maximum le prix de revient du logement social, déduction faite des subventions.

– Période de versement. – L’emprunteur peut choisir entre :

le versement pendant une période dite « de préfinancement », d’une durée de trois à vingt-quatre mois, qui donne lieu à la possibilité de différer partiellement ou totalement le paiement des intérêts et le remboursement du capital, et permet de personnaliser le profil de déblocage des fonds ;
le versement étalé sur dix mois, avec une période de différé de remboursement du capital de douze ou de vingt-quatre mois pendant laquelle seuls les intérêts sont payés.

– Conditions financières. – Le remboursement se fait par échéances annuelles progressives, la progressivité étant comprise entre -3 % et 0,5 %, selon le mode de révision choisi. Le taux d’intérêt est de 3,60 % pour le PLUS et de 2,85 % pour le PLAI (taux applicable y compris pendant l’éventuelle période de différé). Ce taux est révisable, selon des modalités prévues par contrat, et indexé sur le taux du livret A. À chaque variation du taux du livret A, à la hausse comme à la baisse, les bailleurs sociaux ont la possibilité de lisser cette variation sur l’ensemble des échéances restantes en faisant varier le taux de progression des annuités dans le même sens (mécanisme de « double révisabilité »). Les prêts doivent être garantis à 100 % pendant toute leur durée par les collectivités territoriales, leurs groupements, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ou, à défaut, par une caution bancaire ou une hypothèque.

Les avantages fiscaux

Les opérations financées en PLUS ou en PLAI permettent de bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant vingt-cinq ans (portée à trente ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale) et d’une TVA à taux réduit (5,5 % pour les PLAI, les PLUS en acquisition-amélioration ou dans le cadre de la politique de renouvellement urbain, 10 % pour les autres PLUS).

Les subventions en PLAI et PLUS

La subvention de l’État

Calcul

– Modalités de calcul de la subvention. – La subvention de l’État est déterminée en appliquant un taux de subvention à une assiette de subvention. Cette assiette est supposée représenter le prix de revient de l’opération ; ses principaux paramètres incluent la surface utile des logements construits et le nombre de stationnements, mais elle peut faire l’objet de deux majorations : une majoration pour qualité lorsque la construction satisfait aux normes lui permettant de bénéficier de certains labels, et une majoration locale, fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation de l’opération et à des critères de qualité et de service non labellisés.

– Incidence d’une délégation des aides à la pierre sur le taux de subvention. – La loi n^o 2004-809 du 13 août 2004, relative aux libertés et responsabilités locales, a permis à l’État de déléguer aux intercommunalités et aux départements la gestion des aides à la pierre. La délégation prend la forme d’une convention de six ans conclue sur la base d’un programme local de l’habitat (PLH). L’existence d’une telle délégation conditionne la fixation du taux de subvention de l’État aux logements PLAI et PLUS :

lorsque l’opération considérée est située dans un territoire où aucune délégation de compétence n’est intervenue, le taux de subvention est celui fixé chaque année par le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre (Fnap) ;
au contraire, lorsque l’opération se situe sur un territoire ayant fait l’objet d’une délégation de la gestion des aides à la pierre, le délégataire de compétence peut majorer ce taux d’un maximum de cinq points.

Procédure

Il importe, pour un notaire, de connaître au moins dans ses grandes lignes la procédure d’attribution des prêts au logement social et des subventions correspondantes. En effet, l’obtention de ceux-ci peut venir impacter la rédaction des avant-contrats conclus par les bénéficiaires de ces prêts, qui peuvent demander à l’ériger en condition suspensive. Or cette procédure diffère nettement de l’obtention d’un financement ordinaire dans le domaine de la construction de logements, et n’a pas grand-chose de commun avec les habitudes de rédaction d’une condition suspensive « loi Scrivener ».

– Première étape : la décision favorable. – Les subventions et prêts ne peuvent être accordés que sous réserve de l’obtention d’une décision favorable du préfet prise au nom du ministre chargé de la construction et de l’habitation et notifiée au demandeur. Les pièces nécessaires à l’attribution des aides figurent en annexes à l’arrêté du 5 mai 2017 modifié par l’arrêté du 10 février 2020.

L’instruction de la demande est assurée par le directeur départemental des territoires. Dans le cas où une convention de délégation de la gestion des aides à la pierre a été passée avec le département ou un établissement public de coopération intercommunale, le président du conseil départemental ou de l’établissement public est substitué au préfet pour prendre toutes les décisions relatives aux aides à la réalisation de logements ou d’immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Cette convention prévoit si l’instruction des demandes est assurée par la direction départementale des territoires ou par le délégataire.

La réponse du préfet doit intervenir dans un délai maximum de quatre mois à compter de la demande de décision favorable, faute de quoi la demande est réputée rejetée. La décision favorable ne peut intervenir qu’après la passation de la convention à l’aide personnalisée au logement. Elle porte octroi de la subvention de l’État et agrément de l’opération ; elle ouvre droit à l’attribution des prêts de la Caisse des dépôts et consignations.

Le bénéficiaire de la décision favorable dispose de sept ans (trois ans en cas d’opération d’acquisition sans travaux) pour déposer un dossier de demande de clôture de l’opération. Sauf prorogation accordée par le préfet, après mise en demeure, la décision favorable est caduque et son bénéficiaire s’expose au remboursement des sommes déjà versées.

– Seconde étape : l’accord de principe sur le prêt. – La décision portant attribution de la subvention, prise par le préfet, permet au maître d’ouvrage d’obtenir les prêts de la Caisse des dépôts et consignations. Le maître d’ouvrage doit adresser sa demande de financement à la direction régionale de la Caisse des dépôts du lieu de l’opération au plus tard six mois après l’obtention de cette décision. Celle-ci lui délivre un accord de principe après analyse de l’équilibre de l’opération, de la situation financière de l’organisme et des garanties présentées. Cet accord doit précéder le début des travaux. Le montant des prêts PLUS et PLAI peut couvrir la totalité du prix de revient de l’opération, déduction faite des subventions de l’État et des autres financements. Le taux d’intérêt, indexé sur la variation du taux du livret A, est fréquemment modifié.

La subvention de l’État pour surcharge foncière

À la subvention de l’État peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS, une subvention pour dépassement des valeurs foncières de référence (VF).

On peut lire ci-après une étude complète sur les aides financières au logement :

https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/aides_logement_2021_bat_bd_cle1a89ef-1.pdf">Lien

Cette subvention n’est pas attribuée de façon automatique. Le montant maximal de la subvention est égal au produit d’un taux par une assiette plafonnée. L’assiette plafonnée de la subvention est constituée par la différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence (produit de la valeur foncière de référence par la surface utile de l’opération), dans la limite d’un plafond.

La subvention ne peut être accordée que si la participation des collectivités territoriales est au moins égale à 20 % du dépassement de la charge foncière de référence.

Éléments de calcul des subventions allouées par l’État pour les logements PLAI et PLUS

1. Subvention de base.

La subvention de l’État, indépendante du prix de revient, est égale, dans le cas général, au produit d’un taux de subvention par une assiette de subvention. Le taux de subvention est fixé dans la limite des plafonds réglementaires donnés pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence dans le cadre des orientations fixées chaque année par le conseil d’administration du Fnap. Les délégataires de compétence peuvent aller jusqu’au taux plafond réglementaire, éventuellement majoré dans la limite de cinq points.

L’assiette de subvention (AS) est déterminée par la formule :

AS = SU × CS × VB × (1 + MQ + ML) + CFG × NG avec :

SU : Surface utile totale
CS : Coefficient de structure égal à 0,77 × [1 + (NL × 20 m² / SU)], avec NL le nombre de logements et SU la surface utile
VB : Valeur de base
CFG : Coût forfaitaire des garages
NG : Nombre de garages pris en compte, dans la limite du nombre de logements de l’opération
MQ : Majoration pour qualité
ML : Majoration locale fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation et aux autres critères de qualité et de service.

MQ + ML ne peut dépasser 30 %.

Les délégataires de compétence décident de leur propre barème de marges en substitution de MQ+ML, dans la limite de 30 %.

2. Subvention pour surcharge foncière.

Les taux de la subvention et les plafonds de l’assiette de subvention sont donnés dans le tableau accessible à partir de ce lien :

www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/aides_logement_2021_bat_bd_cle1a89ef-1.pdf">Lien