Le complément par l’aide des proches

Les ménages peuvent parfois compter sur l’aide de leurs proches, généralement leurs parents, pour boucler le financement d’un logement, lorsque l’épargne personnelle et les fonds empruntés ne suffisent pas. Cette aide prend la forme soit d’un don (Section I), soit d’un prêt (Section II), selon que les sommes reçues sont à rembourser ou non.

Le don

– Chiffres. – L’Insee fournit des chiffres intéressants pour l’année 2018 :

près d’un ménage sur cinq a reçu une donation au cours de sa vie ;
seuls 15 % des ménages donateurs ne sont pas encore retraités ;
80 % des ménages donataires ont au moins quarante ans ;
les montants et le type de donation reçue évoluent selon l’âge ;
les donateurs ont un patrimoine net moyen plus de deux fois supérieur à l’ensemble des ménages ;
24 % des ménages ayant déjà reçu une donation appartiennent aux 10 % des ménages les mieux dotés en patrimoine net.

– Besoins. – Les dons interviennent majoritairement lorsque les besoins en financement se font moins pressants. À quarante ans, la moitié des ménages sont déjà propriétaires et auraient pu amortir l’endettement en bénéficiant d’un don plus tôt. Mais les parents n’ont pas forcément d’épargne disponible au moment où un enfant investit, contrairement aux grands-parents. C’est parfois aussi une méthode d’éducation qui guide un tel choix, les ascendants estimant que la meilleure façon de responsabiliser, et donc d’aider un descendant, est de le laisser « se débrouiller tout seul ».

– Fiscalité. – Le don de sommes d’argent bénéficie d’un traitement fiscal avantageux. Lorsqu’il est consenti en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou par représentation, d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce, il est exonéré de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 €, tous les quinze ans.

Cette exonération est subordonnée au respect des conditions suivantes :

le donateur est âgé de moins de quatre-vingts ans au jour de la transmission ;
le donataire est âgé de dix-huit ans révolus ou a fait l’objet d’une mesure d’émancipation au jour de la transmission.

Cette exonération se cumule avec les abattements légaux. À titre d’exemple, l’abattement entre un père ou une mère et son enfant est de 100 000 €, alors que l’abattement entre un grand-père ou une grand-mère et son enfant est de 31 865 €.

Il existait un autre dispositif fiscal applicable entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, mais qui a été abandonné. Le don de sommes d’argent consenti en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce, était exonéré de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 € si les sommes reçues étaient affectées par le donataire, au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert, à la construction de sa résidence principale.

Le prêt

– Intérêt de l’écrit. – Les proches se contentent trop souvent d’un engagement moral d’avoir à rembourser le prêt qu’ils ont consenti. Le manque de preuve insécurise l’opération tant du point de vue civil (une requalification du prêt en donation permettrait à un cohéritier de revaloriser le don en fonction du profit généré par l’investissement) que fiscal (une requalification en donation permettrait au fisc d’imposer la somme reçue aux droits de mutation par décès alors que le prêt familial n’est soumis à aucune imposition particulière).

À défaut de législation précise sur la question, la jurisprudence tente de s’adapter aux situations, au risque de fluctuer. Dans un arrêt du 10 février 2021, la Cour de cassation juge, au sujet d’un prêt familial non remboursé au décès du prêteur, qu’il ne peut y avoir de libéralité sans intention libérale. Alors qu’un mois plus tôt, la même formation de la Haute juridiction judiciaire avait approuvé la requalification en donation rapportable à la succession d’un prêt familial non remboursé, en dépit des termes d’une reconnaissance de dette.

– Contrat et taux d’intérêt. – À la différence d’un prêt souscrit auprès d’un professionnel, le contrat est ici réel, ce qui veut dire que sa validité est conditionnée à la remise des fonds. Lorsqu’il est réalisé entre particuliers, il obéit aux articles 1892 à 1904 du Code civil, auxquels s’ajoutent les articles 1905 à 1908 lorsqu’il est prévu un taux d’intérêt. Le taux d’intérêt ne se présume pas et doit être expressément prévu au contrat, ce qui ressort implicitement de l’article 1905 du Code civil. La loi exige même que le taux soit fixé par écrit s’agissant d’un taux conventionnel ; à défaut, le prêt ne pourra être rémunéré qu’au taux légal. Le taux est soumis à l’interdiction de l’usure, comme tout prêt bancaire. Notons que l’exigence d’une mention manuscrite a disparu.

– Forme. – Faute de conseil adéquat, un écrit sous signature privée est souvent retenu pour de mauvaises raisons tenant à son absence de coût et à sa prétendue simplicité. La dette peut aussi être reconnue par testament olographe, remis au notaire pour être conservé en son étude et inscrit au Fichier central des dispositions de dernières volontés ; le notaire rappellera à cette occasion le caractère toujours révocable du testament. Assurément, la forme la plus opportune demeure l’acte authentique, seul propre à conférer la force exécutoire, en particulier lorsqu’un enfant emprunte avec son conjoint, qui est un tiers.

– Garanties. – Comme pour le prêt bancaire, le prêt familial pourra s’accompagner de la constitution de garanties destinées à sécuriser le remboursement du prêt, à ceci près que le cautionnement sera ici personnel et mutuel. La forme notariée sera obligatoire s’il s’agit d’inscrire une hypothèque sur un bien de l’emprunteur.

– Prêts soumis à un régime spécifique. – Certains prêts dérogent au droit commun, car ils méritent de tenir compte des rapports particuliers qu’entretiennent les parties. Ces dérogations ne concernent que les modalités de remboursement du prêt, non celles de sa formation. Il s’agit des prêts entre époux, qui vont faire appel aux règles techniques des récompenses et/ou créances entre époux selon la réalité des mouvements intervenus entre des patrimoines, et des prêts entre partenaires de Pacs.

– Déclaration au fisc. – Tout prêt d’un montant supérieur à 5 000 € sur l’année doit être déclaré par l’emprunteur (ou à défaut par le prêteur) et adressé au service des impôts compétents. Les prêts d’un montant inférieur à 5 000 € sur l’année ne sont pas concernés par cette déclaration.

Sécurisation de l’apport

Sécuriser l’apport est nécessaire à plusieurs niveaux :

– pour celui qui le reçoit, afin de pouvoir justifier de la réalité de l’apport à sa banque, à son conjoint, à l’administration fiscale ;

– pour celui qui le réalise, afin de clarifier le mode de transmission choisi. Est-il judicieux de retenir la simplicité apparente du don manuel ? L’achat réalisé par un enfant ne serait-il pas une occasion de concrétiser un pacte de famille aux termes d’une donation-partage ? Ce sera bien toujours fonction de la situation familiale, à laquelle il conviendra d’être attentif.

Un éclairage donné par le notaire avant le versement de l’aide, de même qu’une rédaction précise des actes de prêt, de donation, d’achat, notamment pour tracer l’origine des fonds, seront les bienvenus. Son concours permettra par là même de sécuriser le logement, libéré des contraintes de preuve pesant sur son financement.