Le champ d’application de la loi de 1989 relative aux baux d’habitation

La délimitation du champ d’application de la loi de 1989 est complexe, car il y a lieu de distinguer les dispositions qui sont entièrement soumises à la loi de 1989, celles qui lui sont partiellement soumises, et celles qui en sont exclues.

Les baux entièrement soumis à la loi de 1989

Pour que la convention soit entièrement soumise à la loi du 6 juillet 1989, il doit s’agir d’un contrat de location au sens de l’article 1709 du Code civil (§ I). Certaines conditions sont à remplir : elles tiennent à la qualité des parties (§ II) et aux locaux loués (§ III). En effet, l’article 2, alinéa 2, de la loi de 1989 énonce que : « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Un contrat de location au sens de l’article 1709 du Code civil

Le bail (ou louage de choses) est défini, depuis 1804, à l’article 1709 du Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Pour que la convention soit qualifiée de bail, divers éléments sont à réunir (A). À défaut, les conventions ne sont pas qualifiées de baux et sont donc exclues du champ d’application de la loi de 1989 (B).

Les éléments constitutifs du bail

Une jouissance exclusive du bien

L’obligation principale dont est débiteur le bailleur à l’égard du locataire est de lui procurer la jouissance de la chose louée. Pendant la durée du bail, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires au maintien en jouissance du locataire. La jurisprudence a complété l’article 1709 du Code civil en précisant que la jouissance du bien loué doit être exclusive pour que la convention soit qualifiée de location. Le bailleur doit donc abandonner l’usage du bien au profit de son locataire. De même, la jouissance ne peut être partagée. C’est la raison pour laquelle « le contrat de résidence » qui octroie un logement au bénéficiaire et met à sa disposition des structures d’accueil (sanitaires, cuisine, salles dédiées aux activités culturelles ou sociales) ne constitue pas un bail.

À titre onéreux

Le bail est un contrat à titre onéreux. L’article 1709 du Code civil précise que la contrepartie de la jouissance du bien loué consiste en « un certain prix » que le locataire s’oblige à payer au bailleur. En l’absence de prix réel et déterminé, la convention ne peut pas être qualifiée de bail et la loi de 1989 ne peut s’appliquer. La convention est alors qualifiée de contrat de commodat ou de prêt à usage. En l’absence d’écrit, le juge doit fixer un terme raisonnable au contrat. Ce sera le jour où le besoin en vue duquel l’immeuble a été prêté a cessé, ou celui où le prêteur éprouve un besoin urgent et imprévu du logement.

La contrepartie à la jouissance exclusive du bien peut consister en un loyer ou une fourniture de prestation en nature (travaux d’entretien ou de gardiennage). Selon les cas, la jouissance d’un logement moyennant l’accomplissement de prestations par l’occupant s’analyse en un bail (avec un loyer payé en nature) ou un contrat de travail en fonction de l’existence d’un lien de subordination entre les parties.

Les exclusions

À défaut de remplir les conditions de l’article 1709 du Code civil, certaines conventions sont placées en dehors du champ d’application de la loi de 1989. Elles peuvent être constitutives de droits réels (I). La jouissance du logement peut aussi être concédée dans le cadre d’une modalité d’accession à la propriété (II) ou encore au moyen d’une convention d’occupation précaire (III).

Les contrats constitutifs de droits réels

La loi de 1989 n’est pas applicable aux contrats constitutifs de droits réels. Il en est ainsi lorsque le propriétaire d’un immeuble consent à titre onéreux un usufruit viager ou temporaire. La loi de 1989 ne s’applique donc pas lorsque les parties concluent un bail emphytéotique ou un bail à construction. Il en est de même des nouveaux contrats constitutifs de droits réels récemment apparus dans le paysage juridique : le bail réel immobilier, créé par l’ordonnance n^o 2014-159 du 20 février 2014, réglementé aux articles L. 254-1 à L. 254-9 et R. 254-1 à R. 254-7 du Code de la construction et de l’habitation ; et le bail réel solidaire, créé par l’ordonnance n^o 2016-985 du 20 juillet 2016, codifié aux articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du même code.

Les contrats permettant d’accéder à la propriété

Le titulaire d’un contrat de location-accession régi par la loi n^o 84-595 du 12 juillet 1984 n’est pas bénéficiaire d’un droit locatif pendant la période précédant l’acquisition. La loi du 6 juillet 1989 ne peut donc s’appliquer en cas de location-accession, telle est la position de la Cour de cassation. En revanche, le bail assorti d’une promesse de vente reste dans le champ de la loi de 1989. Il en serait autrement du candidat acquéreur qui serait autorisé à occuper le logement dans l’attente de la réalisation de la vente définitive.

La convention d’occupation précaire

Il est possible de conclure une convention d’occupation précaire sur un logement et d’échapper ainsi au régime de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989. La convention d’occupation doit être justifiée par des « circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties ». À défaut, la convention serait requalifiée en bail, soumis aux dispositions de la loi de 1989.

Qualité des parties

Le bailleur

La loi de 1989 s’applique à tous les bailleurs personnes privées, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales. La loi est également applicable aux personnes morales de droit public ou aux collectivités publiques, sauf à établir un contrat administratif ou lorsque la location est faite « à titre exceptionnel et transitoire ».

Le locataire

L’article 1^er de la loi de 1989 sous-entend que le législateur a entendu protéger les locataires qui occupent personnellement les lieux à titre de résidence principale. Il en résulte deux conséquences. D’une part, les dispositions de la loi de 1989 ne s’appliquent pas aux locations consenties à des personnes morales, tels une association, un syndicat de copropriété ou une société commerciale. D’autre part, pour se prévaloir de la loi de 1989, le locataire en titre doit habiter personnellement les lieux loués. La doctrine majoritaire en conclut que toutes les locations consenties pour le compte de tiers échapperaient à la loi de 1989 et relèveraient du droit commun. On pourrait penser au bail consenti à des parents pour loger un enfant, ou par une personne physique pour héberger un tiers (ami, concubin, employé).

Les biens loués

La nature des biens loués

Pour que la loi du 6 juillet 1989 soit applicable, la location doit porter sur « des locaux », c’est-à-dire des lieux clos, peu important leur nature (maison, appartement, péniche, construction légère). Par contre, la location d’un terrain pour y installer une caravane ou un mobil-home n’est pas régie par la loi de 1989.

La loi de 1989 s’applique également aux « garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». Pour que le local accessoire soit soumis à la loi de 1989 au même titre que le local principal, il faut remplir deux conditions : d’une part, la location des locaux principaux et des locaux ou immeubles accessoires doit être consentie par « le même bailleur ». D’autre part, l’immeuble ou le local loué doit constituer l’accessoire du local principal. Si les deux locaux font l’objet d’un même bail, le caractère accessoire du local est avéré. Si les locaux font l’objet de baux distincts, il convient de déterminer si les parties entendaient ou non que la location soit accessoire à celle des locaux principaux.

L’affectation des locaux

L’usage des locaux

Pour que la loi de 1989 soit applicable, la location doit être consentie à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. L’usage professionnel vise les professions libérales, réglementées ou non, qui relèvent du régime des travailleurs non salariés ; par opposition aux activités commerciales, industrielles ou agricoles.

La résidence principale du locataire

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, les locaux loués devaient constituer « l’habitation principale du locataire ». Cette notion, qui n’était pas définie par la loi de 1989, donnait lieu à de nombreuses difficultés. En effet, la cour d’appel de Paris distinguait cette notion du domicile, de la résidence et de l’habitation. La loi Alur a modifié l’article 2, alinéa 2 de la loi de 1989 en substituant à l’habitation principale la notion de « résidence principale », qu’elle définit comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Les baux partiellement soumis à la loi de 1989

Les articles 2 et 40 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 énumèrent un certain nombre de conventions dans lesquelles ses dispositions ne sont que partiellement applicables.

Les exclusions de l’article 2 de la loi de 1989

Le troisième alinéa de l’article 2 précise que le titre premier (art. 1 à 25-2) traitant des rapports entre bailleurs et locataires ne s’applique pas aux conventions suivantes :

« 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre I^er bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre I^er ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ».

Les résidences autonomie (ex-logements-foyers)

Le logement-foyer est défini à l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées ». Les dispositions de la loi de 1989 qui sont applicables aux logements-foyers sont les articles 6, alinéas 1 et 2 (décence du logement) et 20-1 permettant au locataire de demander la mise en conformité du logement qui serait indécent. Le régime applicable aux logements-foyers est défini aux articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à 633-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Les logements meublés

– Les locaux meublés obéissent à un régime hybride selon qu’ils constituent ou pas la résidence principale du locataire. – Si les locaux ne constituent pas la résidence principale du locataire, les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables. Si, au contraire, ils constituent la résidence principale du locataire, ils sont soumis au titre 1^er bis de la loi de 1989 (art. 25-3 à 25-11) et pour partie aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation. La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle forme de location meublée : le bail mobilité. Il obéit à un régime spécifique qui sera développé ultérieurement.

Les logements de fonction

L’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application « les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi » à l’exception des dispositions des articles 3-3 (diagnostic technique), 6, alinéas 1 et 2, 20 (décence du logement) et 24-1 (intervention d’une association en cas de litige commun). Le bail étant l’accessoire du contrat de travail, il est logique que, sauf exceptions, les dispositions de la loi de 1989 ne soient pas applicables et que le salarié qui cesse ses fonctions ne puisse plus se maintenir dans le logement occupé. Ainsi, le bail d’une villa située dans l’enceinte de l’hôpital où le médecin exerce sa profession, consenti par son employeur pour un faible loyer, est exclu du champ d’application de la loi de 1989.

Les logements attribués aux travailleurs saisonniers

Le dernier alinéa de l’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application les « locations consenties aux travailleurs saisonniers ». Selon ce même texte, comme pour les logements de fonction, les articles 3-3, 6, alinéas 1 et 2, 20-1 et 24-1 sont applicables.

Les exclusions de l’article 40 de la loi de 1989

Les logements HLM

L’article 40, I de la loi de 1989 exclut certaines dispositions pour « les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ». L’article L. 831-1 a trait à l’aide personnalisée au logement (APL) et permet de déterminer les logements qui sont éligibles (« logements conventionnés ») et ceux qui ne le sont pas (« logements non conventionnés »). Ces logements peuvent appartenir à des organismes HLM comme à des personnes physiques ou morales de droit privé. C’est la raison pour laquelle les dispositions applicables aux logements conventionnés appartenant à des organismes HLM sont traitées ci-après.

Suite aux modifications apportées par la loi du 24 mars 2014, dite « loi Alur », et par la loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan », les dispositions de la loi de 1989 qui ne sont pas applicables aux logements non conventionnés appartenant aux organismes HLM sont les articles 3 ; 4 (indication de la destination et de la surface habitable) ; 7° à 9 (données financières à communiquer au locataire) ; 3, dernier alinéa et 3-1 (sanctions en cas d’omission des informations) ; 5, II (communications aux observatoires des loyers) ; 8 (cession ou sous-location) ; 8-1 (colocation) ; 10 à 12 (durée du bail) ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I (congé émanant du locataire) ; 16 à 18 (fixation et révision du loyer) ; 20, 1° (commission de conciliation en matière de loyers) ; cinq premiers alinéas de l’article 23 (charges récupérables) ; 25-3 à 25-11 (locations meublées à titre de résidence principale). On précisera que l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert du bail, en cas de décès de son titulaire ou d’abandon du domicile, remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les logements conventionnés

L’article 40, III de la loi de 1989 exclut l’application de certaines de ses dispositions aux logements conventionnés (« logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation »). Ne sont pas applicables aux logements conventionnés les dispositions des articles 3 ; 4 ; 7 à 9 ; 3-1 ; 5, II ; 8 ; 8-1 ; 10 à 12 ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I ; 17 (fixation des loyers en zone tendue) ; 17-1, II (exécution de travaux d’amélioration par le bailleur) ; 17-2 (fixation du loyer du bail renouvelé) ; 18 (fixation du loyer dans les zones tendues) ; 22, premier alinéa (montant du dépôt de garantie). L’article 14 est applicable aux logements conventionnés sous certaines conditions.

En sus de ces dispositions, si le logement conventionné relève de l’article L. 354-14 du Code de la construction et de l’habitation, les articles 16 ; 17-1, I ; 18 ; 20, 1°, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne lui sont pas applicables.

Les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948

L’article 40, II de la loi de 1989 précise que les articles 3 (contenu du contrat de location et état des lieux) ; 3-1 ; 8 ; 8-1 ; 9 à 20 ; premier alinéa de l’article 22 (montant du dépôt de garantie) ; 24 (clauses de résiliation de plein droit) ne sont pas applicables aux locations soumises à la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948. Pour que la loi de 1948 s’applique, il convient de cumuler les conditions tenant aux communes visées, à la destination des locaux loués, à la date de construction ou de leur classement et à des sorties du champ d’application.

Primo, le champ d’application géographique de la loi de 1948 est défini selon des zones et des tailles de communes. Il conviendra de se référer à l’article 1^er de la loi.
Secundo, la location doit porter sur des locaux à usage d’habitation, à usage mixte d’habitation et professionnel, à usage professionnel ainsi que sur des locaux affectés à l’exercice d’une fonction publique lorsque le logement est indivisiblement lié au local de fonction.
Tertio, sont dans le champ d’application de la loi les logements construits ou achevés avant le 1^er septembre 1948 sous réserve que les locaux ne soient pas affectés avant le 1^er septembre 1948 à d’autres fins que d’habitation. La loi du 23 décembre 1986 a exclu du champ d’application de la loi de 1948 « les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ».

Les autres exclusions

L’article 40 a prévu d’autres exclusions partielles des dispositions de la loi de 1989 :

les logements bénéficiaires de primes ou prêts spéciaux du Crédit Foncier de France (CFF) ou de la Caisse centrale de coopération économique (CCCE) : non-application des cinq premiers alinéas de l’article 23 (charges récupérables à l’encontre des locataires) ;
logements loués à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales : exclusion des articles 10 ; 15 sauf alinéas 13 à 23 du I ; 17 et 17-2 ;
les logements loués par des sociétés d’économie mixte relevant de l’article L. 472-1-3 du Code de la construction et de l’habitation : inapplication des articles 17 à 20 ; 17 ; 17-1 ; 17-2 ; 18 ; 20, 1° si le logement est régi par un cahier des charges (art. L. 445-1 à L. 445-8) ;
les résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du Code de la construction et de l’habitation : si le logement n’est pas conventionné au sens de l’article L. 831-1 dudit code, sont inapplicables les articles 3-1 ; 8 ; 10 à 11-1, 23, 6^e au dernier alinéa (versement, justification, régularisation des charges). Si le logement est conventionné, sont inapplicables les articles 3 ; 4 ; 7 à 9 ; 3-1 ; 8 ; 10 à 11-1 ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I ; 17 ; 17-1, II ; 17-2 ; 18 ; 23, 6^e à dernier alinéa.

Les contrats totalement exclus de la loi de 1989

Certains contrats d’occupation sont exclus totalement des dispositions de la loi de 1989. Les exclusions sont déduites a contrario de la définition de l’article 2, alinéa 2 de la loi de 1989 : soit les contrats ne sont pas constitutifs d’un bail (§ I) ; soit ils le sont, mais ne portent pas sur un local affecté à usage d’habitation principale du locataire ou à usage d’habitation principale et professionnel (§ II).

Les contrats non constitutifs d’un bail

Sont exclus de la loi de 1989 les contrats qui ne remplissent pas les conditions de l’article 1709 du Code civil définissant les éléments constitutifs du bail. Il s’agit des contrats sans contrepartie financière (prêt à usage ou commodat), de ceux constitutifs de droits réels (V. supra, n^o ), des locations-accessions (V. supra, n^o ) ou des conventions d’occupation précaire (V. supra, n^o ).

Si la jouissance du bien n’est pas exclusive à l’occupant ou s’accompagne de prestations de services, le contrat ne sera pas qualifié de bail. Il en est ainsi des conventions d’hébergement incluant notamment le changement de linge de maison ou des contrats de séjour en maison de retraite qui prévoient, outre l’hébergement des personnes âgées, des prestations hôtelières, sociales et médicales.

L’article 8, alinéa 3 de la loi de 1989 énonce expressément que les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables à la sous-location. Elle nécessite l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du sous-loyer. Le loyer réclamé au sous-locataire ne peut pas excéder le prix du loyer au mètre carré de surface habitable payé par le locataire principal. En cas de cessation du bail, le contrat de sous-location prend fin et « le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ».

Les locations qui ne portent pas sur un local affecté à usage d’habitation principale ou à usage d’habitation et professionnel

Nous rappellerons que la loi de 1989 s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » (art. 2, al. 2). Cette définition exclut du champ de la loi de 1989 des locations qui ne rempliraient pas les conditions tenant soit aux locaux loués (A), soit à la destination faite par le locataire des locaux loués (B).

Les locations qui ne portent pas sur un local d’habitation

Pour relever de la loi de 1989, le bien loué doit être un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Les locations portant exclusivement sur des locaux professionnels relèveront des articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie ». Les locaux à usage mixte commercial-habitation ou agricole-habitation relèveront respectivement du statut des baux commerciaux et du statut du fermage si les locaux d’habitation sont considérés comme l’accessoire du local commercial ou de l’exploitation agricole. Dans le cas contraire, le bail est alors d’habitation et relève de la loi de 1989.

Locaux d’habitation ne constituant pas la résidence principale du locataire

La seconde condition posée par l’article 2 de la loi de 1989 est que le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Les personnes morales ne bénéficiant pas du droit à l’habitat, la loi de 1989, tout comme les lois qui l’ont précédée (loi « Quillot » du 22 juin 1982 ; loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986), n’est pas applicable si le locataire est une personne morale. Cette solution a été régulièrement rappelée par les tribunaux. La solution serait la même si la personne morale loue des locaux d’habitation pour loger son personnel.

Les biens loués qui ne constituent pas la résidence principale du locataire sont hors champ d’application de la loi de 1989. C’est le cas, avec certitude, pour les résidences secondaires . On peut être plus hésitant concernant les locations saisonnières. En effet, l’article 2 de la loi de 1989, avant sa modification apportée par loi Alur du 24 mars 2014, excluait expressément de son champ d’application « les locations à caractère saisonnier ». Depuis la loi Alur, l’article 2 ne mentionne plus l’exclusion des locations saisonnières. La loi de 1989 ne s’appliquant qu’aux locations à usage de résidence principale, ce qui implique une occupation de huit mois au moins par an, on peut donc en déduire que les locations saisonnières restent hors champ. On pourra préciser que la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », définit la location saisonnière comme la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. La Cour de cassation a rappelé que la location saisonnière implique un engagement contractuel pour une saison, définie comme « une période d’activité déterminée pendant une partie de l’année ».

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Pérenniser le logement