La vente de logements HLM avant la loi Elan

Les conditions

Les bénéficiaires

– Vente d’un logement occupé. – Selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation, le logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. Sur sa demande, la vente peut être consentie au conjoint, à ses descendants ou ascendants sous conditions de ressources. Si le locataire occupe son logement depuis moins de deux ans, il peut seulement adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition. Une réponse motivée doit lui être transmise dans un délai de deux mois.

– Vente d’un logement vacant. – Si le logement était vacant, l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation établissait un ordre des acquéreurs éventuels :

Étaient prioritaires :

l’ensemble des locataires de logements appartenant à l’organisme de logement social (OLS) dans le département ;
puis ses salariés au poste de gardiens d’immeuble.

À défaut d’acquéreur prioritaire, le logement pouvait être vendu :

à toute autre personne physique ;
à une collectivité territoriale ou un groupement qui prenait l’engagement de mettre le logement à disposition de « personnes défavorisées » pendant au moins quinze ans.

Les logements cessibles (CCH, art. L. 443-7)

– Caractéristiques des logements cessibles. – Les logements pouvant être cédés sont des logements acquis ou construits depuis plus de dix ans par un organisme HLM. Le délai de dix ans se calcule à partir de l’acte d’acquisition ou de la date de la déclaration d’achèvement des travaux. Il peut être dérogé à cette condition d’ancienneté « lorsque des circonstances économiques et sociales le justifient » (CCH, art. L. 443-8). La vente doit alors intervenir après décision motivée du préfet du département d’implantation du logement ou du président du conseil de la métropole. En outre, les logements cédés doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale et de performance énergétique minimale fixées par décret.

La procédure de mise en vente

– Décision d’agrément du préfet. – La décision d’aliéner les logements locatifs par l’organisme HLM était transmise au préfet de département ou au président du conseil de métropole en cas de compétence de celle-ci. Le préfet consultait la commune d’implantation et les collectivités publiques qui avaient accordé un financement ou une garantie aux emprunts contractés par l’organisme HLM. Le préfet avait un délai de quatre mois pour s’opposer à la décision d’aliéner. À défaut d’opposition, la décision devenait exécutoire. La décision d’agrément devenait caduque si la vente n’était pas réalisée dans un délai de cinq ans.

– Droit d’opposition. – Comme l’indique un auteur, « la vente HLM ne doit pas aggraver la situation des communes déficitaires en logements sociaux ». Elle est donc interdite dans les communes gravement déficitaires. Dans les communes « simplement déficitaires », le maire peut s’opposer à la cession pour préserver son ratio de logements sociaux. Il est à noter que depuis la loi ENL, les ventes de logements sociaux au cours des cinq années sont prises en compte pour apprécier le ratio de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.

– La fixation du prix de vente. – Avant la loi Elan, le prix de vente était fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation. Son avis était réputé favorable à défaut de réponse dans le délai de deux mois. Si l’acquéreur était une personne physique, le prix de vente ne pouvait être inférieur ou supérieur de 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.

Les garanties

Les garanties des accédants

Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, les accédants à la propriété de logements sociaux bénéficient d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement. Par contre, ne bénéficient pas légalement de ces garanties les opérations de location-accession avec PSLA et les ventes HLM de logements locatifs. On observe toutefois qu’en pratique, les avant-contrats et les actes de vente proposent au locataire-accédant, de manière conventionnelle, ces garanties de rachat et de relogement.

– Garantie de rachat. – Prévue à l’article R. 443-2, III du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété sous réserve de réunir les conditions suivantes :

le logement est occupé à titre de résidence principale ;
la demande doit être faite par l’accédant ou en cas de décès par les descendants directs ou le conjoint occupant le logement au jour du décès, dans un délai d’un an de la survenance d’un des faits générateurs mentionnés à l’article R. 443-2 précité.

L’organisme est alors tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale. Ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième année et la quinzième année suivant celle de la vente initiale, ainsi que du coût des réparations nécessaires, autres que celles liées à l’usage normal du logement ou à la vétusté des installations.

– La garantie de relogement. – Prévue à l’article R. 443-2, IV du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété, par l’accédant ou son conjoint en cas de décès, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits conditionnant le déclenchement de la garantie. Les conditions spécifiques sont les suivantes :

le logement doit avoir fait l’objet d’une promesse de vente au moment où est effectuée la demande de bénéfice de la garantie de relogement ;
les revenus de l’accédant ou, en cas de décès, du conjoint n’excèdent pas un plafond de ressources fixé pour l’attribution de logements sociaux.

L’organisme doit proposer à l’accédant ou à son conjoint en cas de décès, trois offres écrites de relogement dans un délai de trois mois à compter de la demande de mise en œuvre de la garantie de relogement. Son bénéficiaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour exprimer son accord. À l’expiration du délai, la garantie cesse de s’appliquer s’il n’a pas accepté l’une des trois propositions.

Les dispositifs anti-spéculatifs (CCH, art. L. 443-12-1)

– En cas de location du logement dans les cinq ans (al. 4). – Lorsque l’acquéreur a acquis le logement à un prix inférieur au prix de mise en vente fixé selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation et qu’il le loue dans les cinq ans de son acquisition, le niveau des loyers ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative.

– En cas de revente dans les cinq ans (al. 1 à 3). – L’acquéreur qui souhaite revendre le logement acquis dans les cinq ans de son acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité (al. 1). S’il a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et qu’il le revend dans les cinq ans de son acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut dépasser l’écart constaté entre le prix de mise en vente lors de l’acquisition et le prix d’acquisition (al. 2). Le contrat de vente du logement HLM doit mentionner, à peine de nullité, ces deux dispositifs anti-spéculatifs (al. 5).