La régulation des prix de vente par les acteurs publics

L’État intervient également indirectement dans le financement de l’accession à la propriété en régulant les prix de vente en particulier dans le secteur du logement social.

– Réglementation de l’accession sociale. – Le Code de la construction et de l’habitation contient un chapitre entier consacré à « l’accession à la propriété et autres cessions » (CCH, art. L. 443-1 à L. 443-18), comprenant quelques principes pour les opérations d’accession à la propriété à des bénéficiaires autres que les locataires (CCH, art. L. 443-1 à L. 443-6-1), la réglementation de la SCIAPP (CCH, art. L. 443-6-2 à L. 443-6-13) et de la vente HLM (CCH, art. L. 443-7 à L. 443-15-6), ainsi que d’autres dispositions générales relatives à l’accession à la propriété (CCH, art. L. 443-15-7 à L. 443-18).

– Renvois. – Nous avons évoqué au début de cette partie (V. supra, n^o ) les modalités de la vente HLM au locataire. Nous avons notamment expliqué en quoi la loi Elan du 23 novembre 2018 avait assoupli les règles de la vente au locataire HLM pour atteindre l’objectif de 40 000 logements sociaux vendus chaque année, permettant aux bailleurs sociaux de disposer d’une importante source de financements pour la construction de logements neufs et la réhabilitation du parc existant.

– Guichet unique. – L’article L. 443-15-7 du Code de la construction et de l’habitation met en place un guichet unique dans les communes qui le souhaitent afin qu’il puisse être tenu la liste des projets de ventes de logements à leurs locataires par les bailleurs sociaux et plus généralement les informations relatives aux opérations d’accession sociale à la propriété des promoteurs privés ou sociaux situées dans la commune, et les informations relatives aux dispositifs de prêts proposés par les établissements de crédit ou les sociétés de financement en faveur des ménages modestes.

– Clause de rachat systématique. – L’article L. 443-15-8 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe de l’obligation de la clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans, applicable en cas de perte d’emploi, de rupture du cadre familial ou de raisons de santé lorsque la vente se fait au bénéfice d’une personne physique qui remplit les conditions mentionnées à l’article L. 443-1">Lien (V. supra, n^o ).

– Décotes à pérenniser. – Par ailleurs, de nombreux dispositifs légaux ou conventionnels sont mis en place pour permettre la mise sur le marché de logements neufs ou anciens à prix décoté. Outre la vente HLM, la location-accession, et plus généralement tous les dispositifs de régulation des prix dans les zones d’aménagement ont été étudiés par les rédacteurs du présent rapport, il en ressort que la problématique principale est l’absence de succès des mécanismes dits anti-spéculatifs qui ne permettent pas de maintenir dans le temps les décotes créées au profit du premier accédant.

Au terme de cette réflexion, pérenniser les décotes à l’accession nous apparaît comme l’un des principaux enjeux de ce début de siècle en termes d’accession aidée à la propriété.