La réduction d’impôt « Censi-Bouvard »

– Historique. – La loi de finances pour 2009 a institué une réduction d’impôt réservée aux loueurs en meublé non professionnels qui se portaient acquéreurs de logements neufs ou réhabilités dans certaines résidences services. Elle est le pendant de la réduction Pinel applicable aux logements neufs loués non meublés. La loi de finances pour 2022 (art. 74) a prorogé d’une année le dispositif « Censi-Bouvard » qui s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022. Nous verrons successivement les conditions (§ I) puis le régime applicable à cette réduction d’impôt (§ II).

Conditions

– Conditions relatives au bailleur. – Cette réduction d’impôt est réservée aux personnes physiques qui investissent directement dans une résidence services. Le recours à la détention indirecte via une société de personnes n’est pas permis par les textes. Elles n’ont pas la qualité de loueur en meublé professionnel et sont domiciliées en France ou dans un département d’outre-mer. La réduction d’impôt est applicable en cas d’indivision, mais pas en démembrement de propriété. Cependant, en cas de démembrement de propriété résultant d’un décès d’un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint ou le partenaire pacsé peut reprendre l’engagement de la location à sa charge pour la période restant à courir sans encourir la déchéance du régime.

– Investissements éligibles. – Sont éligibles à la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le logement doit être situé dans des structures limitativement énumérées par la loi :

établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
résidence services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément ;
ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
résidence services pour étudiants ;
établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes qui ne sont plus autonomes.

Depuis le 1^er janvier 2017, les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées n’ouvrent plus droit à réduction d’impôt.

– Engagement du bailleur. – Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’acquisition du logement ou d’achèvement de l’immeuble ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation. La réduction d’impôt n’est conditionnée ni par un plafond de loyer ni par un zonage du logement acquis.

Régime

– Calcul. – L’assiette de la réduction d’impôt correspond au prix de revient du logement. Il comprend le prix et les frais d’acquisition majorés, le cas échéant, des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements acquis. Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2012, le taux de réduction est de 11 %. L’avantage fiscal total est au plus égal à 33 000 €.

– Imputation. – La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’acquisition (achat neuf) ou d’achèvement (Vefa ou travaux de réhabilitation ou de rénovation). Elle est étalée sur neuf ans, à raison d’un neuvième chaque année. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.

– Reprise. – L’avantage fiscal est remis en cause si le bailleur ne respecte pas son engagement de location ou si le logement fait l’objet d’une cession pendant la période de neuf ans. La reprise interviendra au titre de l’année de constatation de cet événement. Cependant, aucune reprise n’est opérée si l’événement résulte de l’invalidité (deuxième ou troisième catégorie), du licenciement, du décès du contribuable ou d’un membre du couple soumis à imposition commune. La réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se trouve le logement.