Le régime applicable au LMNP

Le régime applicable au LMNP

L’imposition des revenus du LMNP

Les contribuables dont le montant annuel des loyers de meublés ne dépasse pas un certain plafond bénéficient d’un régime simplifié d’imposition dit « micro-BIC » (§ I). Ceux dont les loyers dépassent le plafond ou qui ont expressément opté relèvent du régime réel d’imposition (§ II).

Le régime du micro-BIC

– Locations exonérées. – L’article 35 bis I ont été actualisés au 03/05/2023, au titre de l’année 2023 (au lieu de 2022), du Code général des impôts exonère les loyers tirés de la location meublée d’une partie de la résidence principale du bailleur dans deux hypothèses applicables jusqu’au 31 décembre 2023 :
  • d’une part, la totalité des loyers est exonérée lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire pour les travailleurs saisonniers) et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Au titre de l’année 2023, l’administration a fixé la limite raisonnable à 199 € par an et par mètre carré de surface habitable en Île-de-France et à 147 € en province ;
  • d’autre part, sont exonérés à hauteur de 760 € par an les produits provenant de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes).
– Régime du micro-BIC. – Le bailleur est de plein droit soumis au régime micro-BIC pour l’imposition des loyers meublés si le montant des loyers annuels n’a pas dépassé un certain plafond.
Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2022, le seuil du micro-BIC a été relevé de 72 600 à 77 700 €. Le bailleur ne doit porter sur sa déclaration de revenus que le montant brut des loyers et appliquer un abattement forfaitaire de 50 %, qui ne peut être inférieur à 305 €.
Pour les activités de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, le plafond du micro-BIC est passé de 176 200 à 188 700 €. L’abattement applicable est de 71 %. On rappellera qu’en matière de micro-foncier, l’abattement forfaitaire n’est que de 30 % et s’applique si les revenus de la location nue ne dépassent pas 15 000 €.
Si les charges déductibles dépassent 50 ou 71 % des recettes imposables, le contribuable peut se placer sous le régime réel d’imposition. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.

Le régime réel d’imposition

– Produits à comptabiliser. – L’imposition des produits se fait selon les règles propres aux BIC. Contrairement aux revenus fonciers, le bailleur doit inclure dans ses produits les loyers courus et pas seulement les loyers encaissés.

Point d’attention

Si le propriétaire se réserve la possibilité d’occuper une partie de l’année les locaux loués en meublé, il devra intégrer dans son compte de résultat la valeur locative des locaux.
– Charges déductibles. – L’inscription du bien loué au bilan de l’entreprise permettra au contribuable de déduire des loyers acquis tant les charges locatives que les charges de propriété. Si le bien n’est pas inscrit au bilan, il ne pourra déduire que les frais de gestion et les réparations locatives. Mais surtout, il devient possible d’amortir la construction et les meubles la garnissant sur leur durée normale d’utilisation. Même les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement (non déductibles dans le régime des revenus fonciers) font l’objet d’un amortissement au même titre que les dépenses d’amélioration.
– Limite à l’amortissement. – En application de l’article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble ne peut être fiscalement opérée. C’est dire que l’amortissement ne peut ni créer de déficit, ni l’augmenter. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n’est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu’il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l’utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire. Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d’une annuité normale, ou après l’extinction du cycle normal d’amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.
– Imposition du résultat. – Si le résultat est bénéficiaire, il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. S’il est déficitaire, le loueur en meublé non professionnel ne pourra pas l’imputer sur son revenu global (contrairement au loueur en meublé professionnel). Les déficits ne pourront être déduits que des bénéfices des autres meublés réalisés au cours des dix années suivantes.

La réduction d’impôt « Censi-Bouvard »

– Historique. – La loi de finances pour 2009 a institué une réduction d’impôt réservée aux loueurs en meublé non professionnels qui se portaient acquéreurs de logements neufs ou réhabilités dans certaines résidences services. Elle est le pendant de la réduction Pinel applicable aux logements neufs loués non meublés. La loi de finances pour 2022 (art. 74) a prorogé d’une année le dispositif « Censi-Bouvard » qui s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022. Nous verrons successivement les conditions (§ I) puis le régime applicable à cette réduction d’impôt (§ II).

Conditions

– Conditions relatives au bailleur. – Cette réduction d’impôt est réservée aux personnes physiques qui investissent directement dans une résidence services. Le recours à la détention indirecte via une société de personnes n’est pas permis par les textes. Elles n’ont pas la qualité de loueur en meublé professionnel et sont domiciliées en France ou dans un département d’outre-mer. La réduction d’impôt est applicable en cas d’indivision, mais pas en démembrement de propriété. Cependant, en cas de démembrement de propriété résultant d’un décès d’un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint ou le partenaire pacsé peut reprendre l’engagement de la location à sa charge pour la période restant à courir sans encourir la déchéance du régime.
– Investissements éligibles. – Sont éligibles à la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le logement doit être situé dans des structures limitativement énumérées par la loi :
  • établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
  • résidence services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément ;
  • ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
  • résidence services pour étudiants ;
  • établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes qui ne sont plus autonomes.
Depuis le 1er janvier 2017, les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées n’ouvrent plus droit à réduction d’impôt.
– Engagement du bailleur. – Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’acquisition du logement ou d’achèvement de l’immeuble ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation. La réduction d’impôt n’est conditionnée ni par un plafond de loyer ni par un zonage du logement acquis.

Régime

– Calcul. – L’assiette de la réduction d’impôt correspond au prix de revient du logement. Il comprend le prix et les frais d’acquisition majorés, le cas échéant, des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements acquis. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012, le taux de réduction est de 11 %. L’avantage fiscal total est au plus égal à 33 000 €.
– Imputation. – La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’acquisition (achat neuf) ou d’achèvement (Vefa ou travaux de réhabilitation ou de rénovation). Elle est étalée sur neuf ans, à raison d’un neuvième chaque année. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.
– Reprise. – L’avantage fiscal est remis en cause si le bailleur ne respecte pas son engagement de location ou si le logement fait l’objet d’une cession pendant la période de neuf ans. La reprise interviendra au titre de l’année de constatation de cet événement. Cependant, aucune reprise n’est opérée si l’événement résulte de l’invalidité (deuxième ou troisième catégorie), du licenciement, du décès du contribuable ou d’un membre du couple soumis à imposition commune. La réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se trouve le logement.

Les autres règles applicables au LMNP

Les plus-values

– Régime des plus-values des particuliers. – La plus-value ou la moins-value réalisée par un LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U à VH) et non des plus-values professionnelles. Il ne pourra donc pas solliciter l’exonération de la plus-value sur le fondement de l’article 151 septies du Code général des impôts. Par contre, il bénéficiera de l’abattement pour durée de détention (CGI, art. 150 VB) tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux. Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €, la surtaxe de l’article 1609 nonies G du même code sera applicable.

La TVA

– Exonération sauf dans les résidences services. – L’article 261 D, 4° du Code général des impôts pose un principe d’exonération de TVA des locations meublées, occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Par exception, sont soumis à la TVA les particuliers qui fournissent un hébergement meublé dans les conditions proches de l’hôtellerie en assurant, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle.

Les autres impôts

– Contribution économique territoriale. – La location en meublé est passible de la contribution économique territoriale se décomposant en une cotisation foncière des entreprises (CFE) et une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). L’article 1459 du Code général des impôts prévoit quatre cas d’exonération en faveur des loueurs qui louent leur habitation personnelle.
– Régime social du loueur en meublé. – Les recettes de la location meublée perçues par des contribuables résidents relèvent en principe des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce n’est que lorsqu’elles dépassent le seuil annuel de 23 000 € qu’elles tombent dans le champ d’application des cotisations sociales :
  • si les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ;
  • ou si ces personnes sont des loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu (CGI, art. 155, IV, 2).
N’exerçant pas d’activité professionnelle, le LMNP ne pourra pas bénéficier d’une exonération au titre de l’IFI.