La loi Handicap de 2005, un pas vers l'accessibilité universelle des bâtiments

La loi Handicap de 2005, un pas vers l'accessibilité universelle des bâtiments

La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, opère une refondation globale de la politique du handicap, sous l'influence notamment d'instruments internationaux. Elle en contient non seulement les grands principes (§ I), mais également les mesures financières concrètes propres à financer leur mise en application (§ II). Nous consacrerons une large étude à la distinction qu'il est nécessaire d'apporter entre normes d'accessibilité et normes d'adaptation (§ III).

Les grands principes

– Une définition du handicap. – La loi de 2005 introduit pour la première fois, dans le Code de l'action sociale et des familles, une définition du handicap qui trouve ses sources à l'international. Elle consiste à prendre désormais en compte les quatre familles de handicap actuellement retenues : moteur, sensoriel, cognitif, psychique. Ce qui concerne également les personnes à mobilité réduite, y compris de manière temporaire. Selon ses termes, « constitue un handicap toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant ». Elle pose le principe selon lequel : « Toute personne handicapée a droit à la solidarité de l'ensemble de la collectivité nationale, qui lui garantit, en vertu de cette obligation, l'accès aux droits fondamentaux reconnus de tous les citoyens ainsi que le plein exercice de sa citoyenneté ». Pour y parvenir, la politique du handicap instaure notamment deux dogmes fondamentaux et complémentaires : compensation (A) et accessibilité (B).

Le droit à compensation

– Un droit universel. – Pour la première fois, est admis et codifié en 2005 un droit universel des personnes handicapées, celui d'une compensation. La loi handicap le met en œuvre en établissement comme à domicile. Il se matérialise par une prestation de compensation du handicap (PCH) qui doit permettre, sur la base du projet de vie formulé par le prestataire, de prendre en compte l'ensemble des surcoûts induits par le handicap. La prestation de compensation doit couvrir les besoins en aide humaine, technique ou animalière, aménagement du logement ou du véhicule, en fonction de ce projet de vie.

L'accessibilité universelle

– Une obligation générale. – La loi Handicap crée aussi une obligation générale d'accessibilité. L'obligation s'impose à tous les locaux, recevant du public ou non, neufs et existants, à usage professionnel comme de logement (à l'exception de ceux réalisés par les propriétaires pour leur propre usage), et encore aux transports publics (bus, métro, tramway, train, avion, bateau), à la voirie et à l'espace public (jardins, parkings, trottoirs, mobilier urbain…), aux moyens de communication publique en ligne (internet, téléphone, TV…), à l'exercice de la citoyenneté (accès au processus électoral) et à tous les services publics (appels d'urgence, accès au droit…). Une « marche forcée » est imposée à l'horizon de dix ans, terme jugé raisonnable pour mener à bien cet effort collectif. L'obligation d'accessibilité est ainsi fixée au 1er janvier 2015 pour les établissements recevant du public (ERP) et au 13 février 2015 pour les transports publics.

La mise en œuvre concrète du droit à compensation

Loin de se contenter de schémas abstraits, le législateur de 2005 se donne les moyens concrets de ses ambitions.
Le droit à compensation se concrétise par une prestation financière, attribuée au niveau départemental sans condition de ressources.
– Une prestation financière. – À la consécration du droit à compensation désormais mise en place par la loi Handicap doit répondre une prestation financière destinée à apporter cette compensation et à couvrir les besoins en aide ou en aménagement du logement ou du véhicule, en fonction du projet de vie dont aura témoigné la personne handicapée.
– Attribuée au niveau départemental. – À l'effet de créer des lieux propres à permettre les échanges nécessaires dans ce domaine, la loi Handicap crée les maisons départementales des personnes handicapées (MDPH). Celles-ci ont pour mission d'exercer, dans chaque département, une mission d'accueil, d'information, d'accompagnement et de conseil des personnes handicapées et de leurs proches, d'attribution des droits, ainsi que de sensibilisation de tous les citoyens au handicap et à ses conséquences. Au sein de chaque MDPH, les anciennes commissions techniques d'orientation et de reclassement professionnel (Cotorep) sont remplacées par des commissions des droits et de l'autonomie des personnes handicapées (CDAPH). Elles ont, entre autres, pour fonction d'attribuer les droits à prestation de compensation du handicap (PCH), les sommes correspondantes étant ensuite versées par le conseil départemental.
– Sans condition de ressources. – Contrairement à l'allocation compensatrice pour tierce personne (ACTP), qu'elle remplace, l'attribution de la PCH n'est pas conditionnée à un plafond de ressources. Toutefois, elle est modulée (80 ou 100 %) selon le montant des ressources de la personne handicapée (de nombreuses catégories d'aides financières, comme l'allocation aux adultes handicapés [AAH] ou l'aide personnalisée au logement [APL], étant exclues du calcul). Cette volonté de ne pas conditionner l'attribution de l'aide – mais seulement son taux – à un plafond de ressources découle du postulat qu'elle doit permettre de prendre en compte, au-delà du coût des aides humaines, l'ensemble des besoins de la personne handicapée, dont, évidemment, son logement.

La PCH en 2022 en matière d'aide au logement

Montant de la PCH 2022 en matière d'aide pour le logement :
« S'il s'agit d'un aménagement, l'aide est plafonnée à 10 000 € pour une période de dix ans si le montant des travaux est inférieur à 1 500 €.
Si les frais sont supérieurs, les bénéficiaires ne se feront prendre en charge que 50 % (quelles que soient les ressources).
Si la personne se trouve dans l'obligation de déménager, une aide de 3 000 € peut être accordée sur une période de dix ans. »
(Source : Aide-sociale.fr)

Accessibilité et adaptation : une distinction nécessaire

Avertissement au lecteur. Recodification du livre premier du Code de la construction et de l'habitation

Désirant susciter un « choc de simplification de la réglementation en matière de construction », l'ordonnance no 2020-71 du 29 janvier 2020, ratifiée par la loi Climat et Résilience, a recodifié tout le livre Ier du Code de la construction et de l'habitation. Entreprise ambitieuse compte tenu du nombre de dispositions renumérotées. Trop ambitieuse sans doute, car plus d'un an après l'entrée en vigueur, au 1er juillet 2021, de cette ordonnance, de nombreuses sources, y compris officielles, continuaient à informer le lecteur ou l'usager des règles applicables en employant l'ancienne numérotation. On trouve heureusement sur le site internet du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, une table très complète des correspondances, indiquant également les articles purement abrogés, et les articles totalement nouveaux. Cette table est fort utile pour établir tous les liens nécessaires entre les publications antérieures et postérieures à 2021.
Nous emploierons ici, à titre principal, la codification historique, c'est-à-dire celle antérieure au 1 er juillet 2021, pour citer les articles de code (essentiellement le Code de la construction et de l'habitation).
Les tables de concordance proposées par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires peuvent être consultées ici :
– L'art de la distinction. – À ce stade, et avant de poursuivre notre exploration par les détails des normes d'accessibilité des logements, érigées en principe par les textes de 2005, il importe de bien faire le départ entre les notions d'accessibilité et d'adaptation. Un logement accessible respecte les obligations du Code de la construction et de l'habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires. Disposer d'un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation de celui-ci aux besoins de son occupant, qui peut avoir besoin d'adapter ce logement à son cas particulier. Il importe donc à présent de définir précisément le périmètre juridique de l'accessibilité. À cet effet, nous examinerons, en premier lieu, la définition réglementaire de l'accessibilité (A) ; en deuxième lieu, les conditions de sa mise en œuvre concrète (B) ; en dernier lieu, les locaux concernés (C).

La définition réglementaire de l'accessibilité

L'accessibilité fait l'objet d'une définition que le pouvoir réglementaire enrichit de moult précisions.
– Un texte fondateur… – Codifié en 1980, modifié en 2006, puis en 2015 et en 2019, l'article R. 111-18-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose qu'« est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente ».
– … enrichi de multiples précisions. – Cette ligne conductrice a été par la suite assortie d'un cahier des charges détaillé par arrêté du ministre du Logement en date du 24 décembre 2015, publié au Journal officiel le 27 décembre 2015. Il indique, poste par poste, sur des dizaines de pages, à travers vingt articles et à l'appui de plusieurs annexes, l'ensemble des caractéristiques techniques et matérielles à observer pour atteindre la norme d'accessibilité :

La mise en œuvre concrète de l'accessibilité universelle

– Pas de changement sans argent. – La loi du 11 février 2005 met en place un crédit d'impôt dédié aux dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes qui, quoique conçu comme temporaire, a été reconduit depuis de sorte qu'il demeure toujours applicable à l'heure où ces lignes sont écrites. Ne mériterait-il pas, d'ailleurs, d'être pérennisé ? Cela pourrait favoriser l'adaptation au handicap du parc immobilier français, assez mal pourvu en ce domaine (I). Aux côtés de ce vecteur central, on trouve différentes subventions et primes (II).

Le crédit d'impôt pour dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes (CGI, art. 200 quater A)

Il est actuellement prévu à l'article 200 quater A du Code général des impôts, instituant notamment un crédit d'impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes, et qui seul nous concerne ici. Ce crédit d'impôt concerne trois types de dépenses dont seules nous intéressent celles relatives aux équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, quelle que soit la date d'achèvement de l'immeuble.
Le crédit d'impôt pour équipement de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes
Les dispositions de l'article 200 quater A du Code général des impôts devaient initialement s'appliquer aux dépenses acquittées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. Elles ont fait l'objet de prorogations successives, à l'identique, dont la dernière doit expirer le 31 décembre 2023. On peut déduire de cette « survie » que le système a fait la preuve de son efficacité.
Les personnes pouvant bénéficier de la mesure
Il peut s'agir tant du propriétaire du logement que de son locataire, ou d'un occupant à titre gratuit, dès lors qu'ils s'acquittent de dépenses d'équipement au titre de leur habitation principale. Le titre d'occupation importe peu ; ainsi il est applicable à celui qui, ayant décidé de vendre son logement moyennant rente viagère, se sera réservé le droit de l'occuper sa vie durant ; ou bien encore, celui qui en aura cédé la nue-propriété.
La circonstance que le logement appartienne à une société de personnes non soumise à l'impôt sur les sociétés ne fait pas obstacle à ce que l'un ou plusieurs de ses associés, dès lors qu'ils sont physiquement occupants du logement à titre d'habitation principale, et qu'ils paient effectivement de telles dépenses, viennent au bénéfice du crédit d'impôt pour l'associé. L'esprit du texte suggère deux extensions, qui, à la lettre, n'y figurent cependant pas. D'une part, au profit des sociétés de personnes locataires, pourvu qu'elles ne soient pas assujetties à l'impôt sur les sociétés, et que l'un de ses associés occupe les lieux ; d'autre part aux sociétés en nom collectif (SNC).
Dans le cas d'un immeuble collectif, les dépenses éligibles peuvent porter aussi bien sur le logement lui-même que sur les parties communes de l'immeuble. Elles sont alors prises en compte pour la quote-part correspondant au logement que le contribuable occupe à titre d'habitation principale, qu'il loue ou qu'il destine à la location, pour les dépenses éligibles qu'il a effectivement payées.
Aucune condition n'est imposée tenant à la présence d'une personne âgée ou handicapée dans le logement où s'intègrent ces équipements. Et a fortiori, aucun justificatif tenant à la qualité du contribuable en tant que personne âgée ou handicapée n'est non plus exigé (comme par exemple être titulaire d'une carte d'invalidité) n'est exigé. Ce sont seulement les caractéristiques de l'équipement lui-même qui importent.
Ce qui en réalité est aussi logique que vertueux : le but du dispositif fiscal, et donc l'intention du législateur, consiste à inciter les propriétaires ou occupants de logements à réaliser les installations qui feront tendre leur bien vers l'accessibilité : que cette accessibilité ne soit pas dans l'immédiat leur nécessité propre, mais que la poursuite de celle-ci soit la saine marque d'une judicieuse prévoyance, ne doit en rien évincer le bénéfice de la mesure. Peu importe finalement les besoins personnels, avérés ou non, de celui qui réalise la dépense : ce qui compte c'est que le parc français de logements s'oriente vers toujours plus d'accessibilité.
C'est sans doute d'ailleurs le motif qui pourrait justifier, comme nous le suggérons, que le dispositif soit pérennisé et non plus placé périodiquement à la merci d'une prorogation. En tous cas c'est à peu près en ces termes que, d'une certaine façon, l'appelait de ses vœux le secrétariat d'État chargé des personnes handicapées, dans son communiqué de presse publié le 26 janvier 2021, dans lequel il saluait la prorogation qui venait d'être actée dans le vote de la dernière loi de finances jusqu'à la fin 2023, en expliquant ce vote par « l'utilité sociale » du dispositif.
Les logements auxquels la mesure est applicable
Le logement concerné doit être situé en France (territoire de la France métropolitaine, ou départements d'outre-mer) ; il doit être affecté à la résidence principale du contribuable, auteur des dépenses engagées pour les travaux d'accessibilité ou l'installation d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.
Le logement s'entend des pièces d'habitation proprement dites et des dépendances immédiates et nécessaires, telles que les garages. Tel n'est pas le cas des piscines, courts de tennis et autres éléments d'agrément qui ne peuvent être considérés comme des dépendances nécessaires du local d'habitation. Le crédit d'impôt s'applique également à l'aménagement des accès à l'habitation principale ou à ses dépendances immédiates et nécessaires. En pratique, il s'agira de dépenses relatives aux systèmes de motorisation de portails, ou aux revêtements de sol antidérapants.
Par habitation principale, la doctrine fiscale entend le logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal, et où se situe le centre de leurs intérêts. Il peut s'agir de maisons individuelles ou de logements situés dans un immeuble collectif. Mais aussi de toute autre forme de logement (yourte, bateau, roulotte, péniche aménagés en local d'habitation) dès lors que celui-ci est utilisé en un point fixe et, dans cette hypothèse, soumis à la taxe d'habitation ou au dispositif de compensation « à l'euro près » qui s'y substitue depuis le 1er janvier 2023 pour les résidences principales.
Pour les logements compris dans des immeubles collectifs, et lorsque les équipements s'intègrent aux parties communes, chacun des propriétaires ou occupants de l'immeuble peut faire état de la quote-part correspondant au logement qu'il occupe à titre d'habitation principale, qu'il loue ou qu'il destine à la location, pour les dépenses éligibles qu'il a effectivement payées.
Pour les locaux à usage mixte professionnel et d'habitation, sauf à démontrer que l'équipement a été installé ou que les travaux ont été réalisés exclusivement dans l'une des deux parties (soit celle à usage d'habitation principale du contribuable, soit celle à usage professionnel), les dépenses seront prises en compte en faisant application d'un prorata au mètre carré : elles seront éligibles pour leur seule fraction se rapportant à la superficie de la partie du local affectée à usage d'habitation. Sans que d'autres options de prorata soient ouvertes, cette répartition doit être opérée forfaitairement, au seul regard des superficies affectées à chacun de ces usages.
Aucune condition d'ancienneté du logement, ou d'ancienneté dans son usage effectif de résidence principale, n'est exigée. Ainsi, les dépenses d'installation des équipements sont éligibles au crédit d'impôt :
  • lorsque ces équipements s'intègrent à un logement que le contribuable acquiert neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
  • lorsqu'ils s'intègrent à un logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 424-16 du Code de l'urbanisme ;
  • lorsqu'ils sont acquis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement réalisés à l'initiative du contribuable dans un logement déjà achevé.
Il est seulement demandé que le contribuable affecte le logement à son habitation principale dès son achèvement, ou dès son acquisition si elle est postérieure.
Lorsque les travaux d'installation ou de remplacement des équipements sont effectués dans un logement déjà achevé, ce local doit constituer l'habitation principale du contribuable à la date du paiement de la dépense à l'entreprise qui réalise les travaux. Si toutefois certaines dépenses sont réalisées et payées avant l'installation définitive du contribuable dans le logement, le crédit d'impôt peut être appliqué sous réserve que l'affectation à l'habitation principale intervienne dans un délai raisonnable à compter de la date du paiement de la facture (un délai de six mois étant considéré comme raisonnable).
Toujours dans le souci de faciliter la mise en accessibilité des logements, la doctrine fiscale réserve encore une approche favorable à deux cas particuliers : celui des contribuables destinataires d'un logement de fonction et vivant pourtant ailleurs que dans celui-ci, et celui des contribuables en poste à l'étranger dans le cadre de leur exercice professionnel.

Mesure de tolérance lorsque les travaux sont réalisés avant l'installation du contribuable dans sa résidence principale, ou avant l'acquisition

Pour pouvoir bénéficier de cette mesure de tolérance, il sera naturellement nécessaire que :
• le contribuable soit propriétaire ou locataire de l'immeuble sur lequel sont réalisés les travaux au jour du paiement de la dépense ;
• le contribuable ait effectivement supporté la dépense ouvrant droit au bénéfice de cet avantage fiscal et soit en mesure de présenter, à la demande de l'administration, la facture établie à son nom par l'entreprise qui a réalisé les travaux ;
• le logement n'ait fait l'objet d'aucune autre affectation entre le paiement de la dépense et son occupation à titre d'habitation principale par le contribuable.
La souplesse de la doctrine fiscale sur ce point, commandée on le voit par la volonté de ne pas dresser d'obstacles inutiles sur la marche vers l'accessibilité des logements, va plus loin encore : car elle admet aussi que la circonstance dans laquelle le contribuable demanderait également le bénéfice de cet avantage fiscal pour des travaux de même nature, réalisés au cours de la même année, dans sa précédente habitation principale, ne ferait pas obstacle à l'application de cette mesure.
Le bénéfice de cette mesure d'assouplissement n'est soumis à aucune formalité spécifique. En particulier, il n'est subordonné à aucun engagement écrit de transférer l'habitation principale dans l'immeuble pour lequel l'avantage fiscal est demandé.

Deux cas particuliers de logements susceptibles d'être concernés, pris en compte par le

1. Contribuables ayant droit à un logement de fonction
Lorsque l'un des membres du foyer fiscal est titulaire d'un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, la résidence du foyer fiscal. Toutefois, lorsque le conjoint et les autres membres du foyer fiscal du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l'habitation principale de ce foyer. Dans ce cas, le crédit d'impôt pourra être accordé au titre de cette habitation, et alors seulement celle-ci : de fait, si des dépenses éligibles devaient être réalisées dans le logement de fonction occupé par ailleurs, ces dépenses ne pourraient donc plus ouvrir droit à l'avantage fiscal.
2. Salariés ou fonctionnaires en poste à l'étranger
Le crédit d'impôt est accordé aux salariés ou fonctionnaires en poste à l'étranger, pour un logement situé en France, lorsque celui-ci est occupé de manière permanente ou quasi permanente par leur conjoint, seul ou avec les autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial.
Notons qu'ici, la mansuétude fiscale s'arrête à ceux dont l'exercice professionnel est subordonné à une autorité, censée donc lui avoir imposé au moins un temps ce mode de vie, d'exercice professionnel, et de logement. Car celui qui, professionnel indépendant ou dirigeant d'entreprise, résiderait à l'étranger même pour les besoins de son exploitation, ne pourra pas faire profiter son foyer fiscal de cette mesure. Il est vrai que bien souvent dans une telle configuration, les critères de l'article 4B du Code général des impôts ne seront plus remplis pour faire de lui un résident fiscal français.
Les dépenses concernées
Le crédit d'impôt concerne trois catégories de dépenses payées, du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2023. Quoique l'administration ne les ait pas identifiées de la sorte, nous proposons de les distinguer par un numéro :
  • CATÉGORIE 1 : dépenses au titre de l'installation ou du remplacement d'équipements limitativement énumérés conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;
  • CATÉGORIE 2 : dépenses au titre de travaux d'adaptation du logement à la perte d'autonomie ou au handicap, par suite de l'extension du crédit d'impôt aux dépenses liées à ce type de travaux permettant l'adaptation des logements à la perte d'autonomie ou au handicap, aux termes de l'article 81 de la loi de finances pour 2018 ;
  • CATÉGORIE 3 : dépenses correspondant aux travaux de prévention des risques technologiques prescrits aux propriétaires d'habitation au titre de l'article L. 515-16-2 du Code de l'environnement, notion qui excède les limites de notre sujet.
Quelle que soit leur nature, les dépenses d'acquisition des équipements ne peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater A du Code général des impôts que si ces équipements sont fournis et installés par une même entreprise, et donnent lieu à l'établissement d'une facture. Sont au contraire exclus les équipements ou matériaux acquis directement par le contribuable, même si leur pose ou leur installation est effectuée par une entreprise.

Communiqué de presse publié le 26 janvier 2021 par le secrétariat d'État chargé des personnes handicapées

Compte tenu de l'utilité sociale du crédit d'impôt accordé pour les dépenses d'équipement qui permettent l'accessibilité des habitations principales et leur adaptation au handicap et à la perte d'autonomie, la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2023.
Les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit et bailleurs vont donc pouvoir bénéficier de ce dispositif (qui arrivait à échéance le 31 décembre 2020) jusqu'à trois ans de plus.
Cette mesure participe au maintien à leur domicile des personnes en situation de handicap et des personnes âgées en soutenant les contribuables qui financent des dépenses :
  • d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou âgées ;
  • d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie.
Les modalités du crédit d'impôt sont reconduites à l'identique, soit un montant de crédit d'impôt de 25 % du montant des dépenses, dans la limite d'un plafond de dépenses de 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, majoré de 400 € par personne à charge.
Selon Sophie Cluzel, « permettre aux personnes en situation de handicap de faire des dépenses d'équipement et d'adaptation nécessaires, c'est améliorer leur vie quotidienne et celle de leurs aidants. L'inscription de cette mesure dans la durée participe pleinement de notre construction d'une société toujours plus inclusive ».
Une liste limitative des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées éligibles au crédit d'impôt (que nous nommons « dépenses de CATÉGORIE 2 ») figure à l'article 18 ter de l'annexe IV au Code général des impôts. Cette liste comprend :
  • d'une part, des équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure ;
  • d'autre part, des équipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure.
Seuls les équipements figurant sur cette liste et présentant les caractéristiques techniques requises ouvrent droit au bénéfice de l'avantage fiscal, mais une actualisation est en préparation afin de réserver l'application dans le temps du crédit d'impôt aux équipements les plus performants en fonction de l'évolution technique.

Les installations et équipements permettant l'adaptation des logements à la perte d'autonomie ou au handicap

La dernière adaptation de la liste des équipements éligibles s'est appliquée à compter de l'imposition des revenus de 2018.
  • Équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos fixes utilisables par les personnes à mobilité réduite ; cabines de douche intégrales pour personnes à mobilité réduite ; bacs à douche extra-plats et portes de douche ; receveurs de douche à carreler ; pompes de relevage ou pompes d'aspiration des eaux pour receveur extra-plat ; W.-C. suspendus avec bâti support ; W.-C. équipés d'un système lavant et séchant ; robinetteries pour personnes à mobilité réduite ; mitigeurs thermostatiques ; miroirs inclinables pour personnes à mobilité réduite.
  • Équipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure : systèmes de commande comprenant un détecteur de mouvements, de signalisation ou d'alerte ; dispositifs de fermeture, d'ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage ; éclairages temporisés couplés à un détecteur de mouvements ; systèmes de motorisation de volets, de portes d'entrée et de garage, de portails ; volets roulants électriques ; revêtements de sol antidérapant ; protections d'angles ; boucles magnétiques ; systèmes de transfert à demeure ou potences au plafond ; garde-corps ; portes ou fenêtres adaptées, inversion ou élargissement de portes ; portes coulissantes.
S'agissant des équipements sanitaires, ils doivent être spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées et attachés à perpétuelle demeure pour ouvrir droit au crédit d'impôt. Ainsi, s'agissant des douches dites « à l'italienne », il a été rappelé qu'elles doivent être spécialement conçues pour répondre aux besoins des personnes âgées ou handicapées pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, c'est-à-dire comporter des éléments spécifiques et indispensables à l'accessibilité et l'utilisation par ces personnes. Si cet aménagement n'a que des vertus décoratives, son installation n'est pas en soi éligible au crédit d'impôt.
Le législateur fiscal a cependant profité de l'occasion que lui donnait la dernière révision à laquelle il a procédé non seulement pour élargir le champ des dépenses éligibles au bénéfice du crédit d'impôt pour adaptation du logement à la perte d'autonomie ou au handicap (CATÉGORIE 2), mais encore pour assortir le crédit d'impôt lié à ces dépenses (et à elles seules) de nouvelles conditions.
Seuls peuvent désormais en bénéficier les contribuables qui remplissent, au titre d'une invalidité, des conditions particulières (pension militaire, ou pension pour accident du travail), ou les contribuables titulaires de la carte « mobilité inclusion » (avec de nombreuses précisions impératives), ou encore ceux qui souffrent d'une perte d'autonomie entraînant le classement dans l'un des groupes 1 à 4 de la grille nationale évaluant la perte d'autonomie pour disposer de l'allocation personnalisée d'autonomie. Cette condition doit être remplie par le contribuable ou une personne rattachée à son foyer fiscal, et doit être appréciée au 31 décembre de l'année du paiement de la dépense (pour les dépenses réalisées dans le cadre de travaux effectués dans un logement achevé), ou à la date d'acquisition du logement pour celles intégrées à un logement acquis neuf, ou bien encore à la date d'achèvement du logement, pour celles intégrées à un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire.
En revanche, ces conditions ne sont pas exigées pour les dépenses relevant de la CATÉGORIE 1. On peut regretter cette complexité, qui oblige à un audit tout différent des conditions à réunir, en fonction de la nature des dépenses qui, pourtant, tendent toutes vers le même objectif général : favoriser l'accroissement du nombre de logements accessibles en France.
Montant du crédit d'impôt
Le montant du crédit d'impôt est déterminé par l'application d'un taux à une base de dépenses, et ce dans la limite d'un plafond pluriannuel. Muni impérativement de sa calculette, le lecteur pourra découvrir les détails du calcul sur l'extension web.

À vos calculettes ! La détermination du montant du crédit d'impôt pour dépenses d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie

  • Base de calcul du crédit d'impôt : Pour les travaux réalisés au sein d'un logement déjà achevé, le crédit d'impôt s'applique au coût des équipements (spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées) et à la main-d'œuvre, tels qu'ils résultent nécessairement de la facture délivrée par l'entreprise ayant réalisé les travaux à la demande du contribuable.Lorsque l'équipement s'intègre à un logement acquis en Vefa ou à un logement neuf livré équipé, le coût de cet équipement s'entend de son prix de revient pour le constructeur ou pour le vendeur, majoré de la marge bénéficiaire qu'il s'accorde sur le montant de l'équipement. Bon à savoir ! Le prix des travaux s'entend du montant toutes taxes comprises. Ceci sauf pour les dépenses payées par les propriétaires-bailleurs, lorsque le logement bénéficiaire des travaux fait l'objet d'une location meublée soumise à la TVA : la base du crédit d'impôt s'entendra alors du montant hors taxes. Mais attention ! Lorsque le crédit doit concerner le locataire ou l'occupant gratuit, la base ne peut être constituée que de montants strictement et personnellement acquittés pour la réalisation des dépenses, donc des sommes versées aux entreprises réalisant les travaux. Ainsi, les sommes qui correspondraient à une augmentation de loyer, du fait de la réalisation des travaux par le propriétaire, ne seraient aucunement éligibles. Sont exclus, pour les mêmes raisons, les frais de dossier ou les frais financiers (intérêts bancaires).En toute hypothèse et d'une manière générale, seules ouvrent droit au crédit d'impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. De ce fait, si ce contribuable a profité de primes ou aides accordées pour la réalisation de ce type de travaux, en toute logique le montant de ces aides et primes sera déduit de la base de calcul du crédit d'impôt.De la même façon, si le bénéficiaire du crédit d'impôt vient à être remboursé (dans les cinq ans) de tout ou partie du montant des dépenses qui y ont ouvert droit, il fera l'objet d'une reprise égale au montant de l'avantage fiscal accordé à raison de la somme qui a été remboursée. Hypothèse qui pourra se vérifier par exemple si le remplacement d'un équipement ou la réalisation de travaux sont effectués à la suite d'un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation d'assurance.
  • Taux du crédit d'impôt : Le taux applicable est égal à 25 % de la dépense éligible (25 % du coût d'installation de l'équipement spécialement conçu pour les personnes âgées ou handicapées, ou du prix d'acquisition de ce même équipement).
  • Plafond des dépenses éligibles : Le taux ci-dessus s'applique toutefois dans la limite d'un plafond, qu'il ne peut dépasser quelle que soit l'importance des dépenses. Ce plafond des dépenses éligibles se conçoit pour une même résidence principale : il est déterminé en tenant compte de la situation de famille du contribuable et des personnes fiscalement à sa charge au titre de la période d'imposition au cours de laquelle la dépense a été réalisée.Ainsi, pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 5 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et à 10 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune.Ces deux plafonds (de 5 000 € et de 10 000 €) sont majorés de 400 € par personne à charge au sens des articles 196, 196 A bis et 196 B du Code général des impôts. Étant précisé que lorsque la charge correspond à un enfant confié à la garde alternée de ses parents séparés, la majoration de 400 € est divisée par deux.Ils s'apprécient sur une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2023, c'est-à-dire sur une « période glissante » de cinq années comprises entre ces deux dates. Ainsi, toute la fraction du plafond déjà utilisée au cours des années précédentes sur la période ne pourra plus être utilisée ensuite, jusqu'à atteindre et entamer une nouvelle période de cinq ans. Mais qu'arrive-t-il si au cours de cette période, le contribuable déménage et change de résidence principale ? Dans ce cas, compte tenu du fait que le crédit d'impôt se conçoit pour chaque habitation principale, un déménagement intervenant au cours de la période d'application du crédit d'impôt permet au contribuable de bénéficier d'un nouveau plafond spécifique pour chaque nature de dépenses réalisées, toutes autres conditions remplies par ailleurs. Il en est de même dans l'hypothèse d'un changement de situation matrimoniale du contribuable au cours de la période, même si ce mouvement ne s'accompagne d'aucun déménagement physique. En effet, le mariage, le divorce ou le décès de l'un des époux entraîne création d'un nouveau foyer fiscal.
Imputation du crédit d'impôt
Le crédit d'impôt s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année au cours de laquelle le fait générateur du crédit d'impôt est intervenu. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, l'excédent est restitué au contribuable. Si le contribuable n'est pas imposable, c'est la totalité du crédit d'impôt qui lui sera restituée. N'étant pas considéré comme une « niche fiscale », notre crédit d'impôt est exclu du champ d'application du plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l'article 200-0 A du Code général des impôts. En revanche, il n'est pas cumulable avec d'autres avantages voisins.

. Le principe de non-cumul des crédits d'impôt appliqué aux dépenses d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie

Une dépense bénéficiant du crédit d'impôt de l'article 200 quater A ne peut ouvrir droit, même si par ailleurs elle en remplit aussi les conditions, au bénéfice du crédit « cousin » mis en place à l'article 200 quater du Code général des impôts, c'est-à-dire le dispositif gouvernant le bénéfice d'un crédit d'impôt pour la transition énergétique, vu par ailleurs dans les pages qui précèdent. Le cumul des deux crédits d'impôt n'est possible que si le contribuable est en mesure d'apporter la preuve de dépenses distinctes.
Par ailleurs et enfin, le crédit d'impôt de l'article 200 quater A n'est pas cumulable avec la déduction des dépenses pour la détermination des revenus catégoriels : les dépenses bénéficiant du crédit d'impôt ne peuvent donc ouvrir droit, même si elles en remplissent aussi les conditions, au bénéfice d'une déduction sur le revenu catégoriel (revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, etc.).
Le contribuable choisit librement le champ de l'imputation.

Les aides financières

Dans la même démarche que celle qui a présidé à l'instauration du crédit d'impôt, on a vu se multiplier les aides et subventions variées, ainsi que les financements dédiés à la mutation des logements vers l'accessibilité. Compte tenu de leur caractère multiple et de leurs régimes hétérogènes, le propriétaire ou l'occupant désireux de toutes les connaître et les apprivoiser aura sans doute avantage à se rapprocher de la maison départementale des personnes handicapées (MDPH, V. supra, no ) dont dépend son logement, afin de solliciter un accompagnement. Le dénominateur commun à toutes ces aides financières est qu'elles sont disponibles tant pour le propriétaire que pour le locataire du logement concerné. Elles sont, pour la plupart, allouées sous condition de ressources.
Panorama rapide des aides à l'adaptation du logement à la vieillesse ou au handicap
La PCH
Nous retrouvons ici tout d'abord la prestation de compensation du handicap (PCH), rencontrée plus haut lorsque nous avons observé les outils de mise en œuvre du droit à compensation du handicap proclamé par la loi de 2005.
La PCH est versée par les collectivités territoriales et permet de financer des travaux d'adaptation du logement à la perte d'autonomie. Elle est personnalisée selon les besoins des demandeurs, qui peuvent être des personnes vivant chez elles, ou chez d'autres personnes qui les hébergent (ascendant, descendant).
Pour rappel, cette participation au budget des travaux, en cas de prise en charge à taux plein, sera de 100 % dans la limite de 10 000 € par période de dix ans pour des travaux jusqu'à 1 500 €. Au-delà, la prise en charge sera de 50 % dans la limite de 10 000 € par période de dix ans pour les travaux supérieurs à 1 500 €.
Si la prise en charge est à taux partiel, le taux de participation passe à 80 et 50 %, avec les mêmes plafonds.
Pour bénéficier de la PCH, il faut être âgé de moins de soixante ans, résider en France (depuis au moins trois mois pour les étrangers), et remplir l'une des deux situations suivantes :
  • rencontrer une difficulté absolue pour la réalisation d'une activité importante du quotidien ;
  • rencontrer une difficulté grave pour la réalisation d'au moins deux activités importantes du quotidien.
Mais aucune condition de ressources n'est imposée pour obtenir la prestation. Toutefois, cet aspect n'est malgré tout pas sans impact, puisque comme vu précédemment, le fait de dépasser ou non un seuil annuel de revenus entraînera une prise en charge à taux plein ou au contraire partiel.
L'AAH
L'allocation aux adultes handicapés (AAH) est une aide accordée par la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées (CDAPH). Elle permet d'obtenir un complément de ressources sous réserve de respecter des critères d'éligibilité. Son montant varie selon la situation de l'allocataire, et ne peut dépasser 956,65 € mensuels.
Tout ou partie de cette somme peut être librement affecté par l'allocataire au budget des aménagements ou des adaptations de son logement aux normes d'accessibilité : elle a donc toute sa place dans l'économie générale des moyens financiers de l'accessibilisation des logements français.
Ses conditions d'attribution s'organisent autour du respect de certains critères. Le premier réside dans le taux d'incapacité de la personne, qui en principe doit être au minimum de 80 % (sauf cas particulier de restrictions graves, qui permettent de considérer comme éligible un taux d'incapacité à partir de 50 %).
Il faut par ailleurs résider en France depuis au moins trois mois, et être âgé d'au moins vingt ans.
D'autre part et enfin, les ressources de la personne ou de son foyer fiscal sont soumises à des conditions de plafond, lesquelles sont réactualisées chaque année.
Le complément de ressources
D'un montant de 179,31 € mensuels, cette prime était, jusqu'au 1er décembre 2019, ajoutée à l'AAH pour constituer ce que l'on nommait la « garantie de ressources ». Supprimée par l'article 83 de la loi de finances pour 2019, elle a cessé d'être disponible depuis cette date. Cependant, elle n'a pas été abrogée, ce qui signifie que l'allocataire qui en profitait auparavant pourra continuer à la percevoir pendant dix ans, sous réserve bien sûr de continuer à en remplir les conditions d'éligibilité. Et à l'instar de l'AAH, l'allocataire dispose de la possibilité d'utiliser tout ou partie de cette aide pour financer des travaux d'adaptation de son logement au handicap.
Nous n'examinerons pas en détail ce qui constituait les conditions d'attribution du complément de ressources, puisqu'il n'est plus octroyé aujourd'hui et disparaîtra totalement au plus tard après 2029.
La MVA
La majoration pour la vie autonome (MVA) est également une allocation vouée à permettre de subvenir aux besoins d'une personne handicapée, notamment de contribuer au financement de l'adaptation d'un logement au handicap. Elle est octroyée directement par la caisse d'allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA). En 2023, son montant est de 104,77 € par mois, et intervient également comme complément de l'AAH.
Pour être éligible à la MVA, il faut remplir les conditions suivantes :
  • être bénéficiaire de l'AAH dans sa totalité ou en complément d'une retraite, d'une pension d'invalidité ou d'une rente d'accident du travail, ou être bénéficiaire de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) ;
  • souffrir d'un taux d'incapacité d'au moins 80 % ;
  • vivre dans un logement indépendant ou être hébergé par un particulier ;
  • être bénéficiaire d'une aide au logement ;
  • ne pas percevoir de revenus professionnels.
Les aides « Habiter facile » de l'Anah
– 1. – L'Agence nationale pour l'habitat (Anah) propose une aide financière dans le cadre de son programme « Habiter facile » dans le but de mener les travaux d'adaptation d'un logement au handicap. Dans une certaine limite, cette aide peut financer jusqu'à la moitié des travaux et proposer un accompagnement.
Ainsi, son montant varie et peut prendre en charge :
  • 50 % du montant total des travaux hors taxes, dans la limite de 10 000 €, pour les ménages relevant de la catégorie « ressources très modestes » ;
  • 35 % du montant total des travaux hors taxes, dans la limite de 7 000 €, pour les ménages relevant de la catégorie « ressources modestes ».
Ces deux catégories sont composées de divers plafonds, échelonnés selon le nombre de personnes composant le ménage, le tout réparti dans deux tableaux, l'un défini pour l'Île-de-France et l'autre pour le reste du territoire national (www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-occupants/les-conditions-de-ressources">Lien).
2. Une prime supplémentaire peut être accordée si la consommation énergétique du logement après travaux baisse d'au moins 25 %.
Pour être éligible à l'aide de l'Anah, les conditions suivantes doivent être remplies :
  • ne pas dépasser les conditions de ressources ;
  • détenir ou occuper le logement de plus de quinze ans à la date de la demande ;
  • ne pas avoir bénéficié d'un prêt à taux zéro au cours des cinq dernières années ;
  • faire réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment ;
  • les travaux ne doivent pas concerner la simple décoration du logement, et doivent atteindre un montant minimum de 1 500 €.
Le prêt Action Logement
Le dispositif Action Logement Services (organisé sous forme de société par actions simplifiée, formant l'une des trois entités du groupe qui, depuis 2017, remplace ce que l'on nommait auparavant le « 1 % Logement », ou « 1 % patronal ») propose un « prêt travaux » à faible taux d'intérêt, remboursable sur dix ans maximum, pour l'accessibilité et l'adaptation du logement au handicap. Il est notamment possible, au moyen de ce type de financement, de couvrir des dépenses comme l'élargissement de la porte d'entrée, l'installation d'une rampe d'accès, la suppression de marches, la modification et l'aménagement d'une salle de bain…
Afin de pouvoir prétendre au prêt travaux Action Logement, il y a lieu :
  • d'être une personne en situation de handicap, propriétaire occupante d'un logement du parc privé, à titre de résidence principale ;
  • d'être salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins dix salariés ;
  • de produire un justificatif de handicap ou de perte d'autonomie : décision de la Commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées (CDAPH) ou évaluation de la perte d'autonomie en Groupe iso-ressources (GIR).
Les aides locales
De multiples aides existent au niveau local pour aider à financer les travaux d'un logement. Il est utile de se renseigner sur la plateforme « Simul'Aides », qui est censée regrouper toutes les informations disponibles et aider l'impétrant à s'orienter et prendre conscience de ce qui peut exister comme réponse à son besoin, dans le maquis des différentes sources de financement. Cela étant, la diversité observée territoire par territoire est telle que le site lui-même précise : « L'information délivrée par Simul'Aides englobe a minima les aides nationales, mais pas nécessairement les aides locales qui peuvent varier d'un territoire à l'autre. Il vous faudra donc bien penser à faire les demandes nécessaires auprès de vos administrations locales ».
Connaître et compiler tous les dispositifs mis en place dans chaque région, chaque département, voire chaque commune excède donc aussi les limites des présents travaux. Honneur soit rendu aux hôtes de ce congrès, prenons deux exemples normands :
  • le département de la Seine-Maritime apporte une aide financière dénommée aide « Habitat autonomie », attribuable aux propriétaires occupants, souhaitant faire réaliser des travaux permettant le maintien à domicile des personnes en perte d'autonomie et qui bénéficient de l'allocation personnalisée d'autonomie. Les subventions portent sur des travaux ou des équipements immeubles par destination (création de sanitaires au rez-de-chaussée, d'une rampe d'accès, suppression de marches…). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels. Le taux d'aide est de 25 % du montant des travaux, lequel n'est retenu qu'à hauteur d'un maximum de 10 000 €, soit une subvention maximum de 2 500 € ;
  • le département du Calvados apporte une aide aux propriétaires occupants pour l'amélioration de leur résidence principale dans le cadre de travaux de rénovation et équipements énergétiques ou d'adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées, sous forme d'un prêt remboursable à 0 % jusqu'à 6 000 € maximum ; le tout sous condition d'usage du logement (résidence principale du propriétaire occupant, conditions de ressources), et accompagné dans certains cas de subventions complémentaires.

Sourcer les ressources

Le moteur de recherche sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) est efficace pour identifier ces différentes ressources, France entière, commune par commune, sous le prisme d'options de clé de tri (propriétaire, bailleur ou occupant, locataire, résidence principale ou non, <em>etc.</em>) :

www.anil.org/aides-locales-travaux">Lien</a&gt;

L'aide des caisses de retraite
Les caisses de retraite peuvent accorder une aide financière pour réaliser des travaux dans un logement. Ces travaux doivent servir à améliorer ce logement ou l'adapter à une perte d'autonomie (par ex., remplacement d'une baignoire par une douche). Cette aide est attribuée aux personnes retraitées du régime général ou retraitées de l'État.
Le montant de cette subvention est fixé selon le montant des travaux entrepris, les ressources du ménage dans la limite d'un plafond fixé par les caisses de retraite. Il peut atteindre 3 500 €.
L'occupant du logement peut être propriétaire ou locataire de celui-ci. Mais pour percevoir l'aide, il doit être retraité et dépendre du régime général de la sécurité sociale comme régime principal, ou du régime de la fonction publique. Et le logement doit être utilisé à titre de résidence principale.
Cette aide est incompatible avec la perception de l'APA, l'ACTP ou la PCH vues plus haut, ou même avec le simple fait de remplir les conditions pour les percevoir.
Les prêts bancaires conventionnés
Un prêt conventionné est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire). Il est accordé sans conditions de ressources. Le taux d'intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d'obtenir ce prêt auprès des organismes financiers ayant passé une convention avec l'État.
Les travaux d'adaptation d'un logement au handicap sont éligibles à un prêt conventionné, à condition que ce logement soit occupé à titre de résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux (sauf certaines hypothèses où ce délai peut être poussé jusqu'à six ans, notamment quand l'emprunteur prévoit d'occuper le logement à partir de son départ à la retraite).
Aucune condition de ressources n'est requise et la durée de remboursement peut s'échelonner sur cinq à trente-cinq ans.

Les locaux concernés

– Un principe assorti d'importantes exceptions. – Le champ d'application de l'obligation d'accessibilité est délimité par trois textes piliers : les articles L. 111-7, L. 111-7-1 et R. 111-18-4 du Code de la construction et de l'habitation. Même si elle concerne aussi d'autres types de locaux, elle s'applique au premier chef aux logements neufs autres que les maisons individuelles construites ou réhabilitées par leur propriétaire à son usage personnel (I). Cependant, le logement ancien peut, dans certains cas, être concerné s'il fait l'objet d'une rénovation (II).

Le principe d'application aux logements neufs

– Une règle logique. – Seuls sont tenus à l'obligation d'accessibilité « les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux ». La règle est logique. C'est dès la construction que doivent et peuvent être pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes comme dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements. Il en résulte qu'au sein d'un bâtiment d'habitation collectif existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation, même lorsqu'ils font l'objet de travaux.
– Peu importe le mode de gestion de l'immeuble. – L'obligation d'accessibilité s'impose à tous les logements collectifs neufs indépendamment de leur gestion future. Elle concerne donc notamment ceux voués à la location, fût-elle temporaire et saisonnière. C'est le cas dès lors que les locaux concernés ont vocation à être gérés et entretenus de façon permanente. Dans un tel cas, l'ancien article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l'habitation impose que les dispositions architecturales et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces logements garantissent :
  • pour tous les logements de l'immeuble, la possibilité d'être visités et occupés par une personne handicapée ;
  • pour un certain pourcentage d'entre eux, la possibilité pour une personne handicapée d'accéder, sans travaux préalables, aux pièces de l'unité de vie et à faire usage de leurs fonctions.

Les aménagements au principe

Le principe d'accessibilité comporte cependant d'importants aménagements.
La maison individuelle à usage personnel
– Une tolérance critiquée. – Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l'usage personnel de leur propriétaire sont dispensées de satisfaire à l'obligation d'accessibilité. Cette mesure a parfois été critiquée.
En Vefa, les travaux modificatifs réversibles
Lorsqu'un appartement est vendu en état futur d'achèvement à des acquéreurs non encore concernés par les contraintes de l'âge ou du handicap, ces derniers peuvent demander la réalisation de travaux modificatifs, notamment afin de redimensionner les pièces pour les besoins d'un occupant valide. Néanmoins, les travaux modificatifs doivent être aisément réversibles et l'acte doit comporter en annexe le plan de l'état initial, afin d'y revenir un jour si la nécessité s'en fait sentir.

Travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) : une obligation de plus pour les notaires

Le 2o du III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Si le contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur est conclu avant la signature de l'acte authentique de vente, les deux plans sont en outre annexés à l'acte authentique de vente ». Il est donc essentiel que le notaire sollicite précisément les parties (promoteur et acquéreur) sur l'existence ou non d'un tel contrat de TMA qui aurait été conclu avant la signature de la Vefa (entre le contrat de réservation et celle-ci). Ceci, aux fins de se préserver contre tout engagement de sa responsabilité civile professionnelle, dans l'hypothèse où lesdites parties omettraient de lui faire part de l'existence de ce contrat et qu'un préjudice en découlerait plus tard. Il respectera ainsi son obligation de conseil à l'égard des parties ou des futurs ayants cause ou ayants droit qui peut-être établiront ces travaux de réversibilité bien des années plus tard, comme son obligation d'assurer la conformité de l'acte qu'il reçoit aux dispositions légales et réglementaires.

Les travaux modificatifs de l'accessibilité dans les ventes en état futur d'achèvement

Les appartements vendus en état futur d'achèvement, qui doivent respecter les règles d'accessibilité, peuvent voir leurs plans modifiés dans un but d'adaptation aux besoins et attentes précises d'un acquéreur donné. La loi a voulu admettre une certaine flexibilité, l'acquéreur étant autorisé par l'alinéa III de l'article R. 162-4 du Code de la construction et de l'habitation à demander la réalisation de modifications au sein du logement qu'il acquiert, avant la construction, pour se détacher plus ou moins des normes d'accès aux personnes à mobilité réduite (PMR) auquel le promoteur était légalement astreint dans la proposition de ses plans initiaux. Ces modifications sont licites, sous réserve de respecter les conditions suivantes :
  • la demande doit émaner de l'acquéreur ;
  • un contrat de travaux modificatifs doit être établi entre l'acquéreur et le promoteur de l'opération ;
  • le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et en ressortir ;
  • les travaux modificatifs réalisés à la demande de l'acquéreur doivent permettre une réversibilité des aménagements par des travaux simples, dans les conditions définies par arrêté du ministre chargé de la construction (le plus souvent, il s'agira de déplacements de cloisons internes, de canalisations ou de branchements électriques) ;
  • à des fins de conservation, fort utile en cas de réalisation de travaux réversifs, le plan du logement avant et après travaux modificatifs doit être annexé au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire à l'acte authentique de vente si ce contrat est conclu avant qu'intervienne la signature de l'acte authentique.

Exemple d'optimisation des surfaces d'un logement neuf acquis en Vefa au moyen de travaux modificatifs

Cet exemple est extrait du site « Achat Vefa » (www.achatvefa.com">Lien), créé par un couple ayant voulu décrire en ligne les différentes étapes d'un achat sur plan, à partir de sa propre expérience. On y trouve l'illustration suivante, à la rubrique traitant des travaux modificatifs d'accessibilité (TMA) :
« Voici le plan d'origine (niveau bas et niveau haut) :
On peut remarquer plusieurs choses :
  • l'appartement fait 74 m2 avec trois chambres, ce qui n'est pas beaucoup : il faut donc que le plan soit très optimisé pour être agréable au quotidien ;
  • la pièce à vivre ne fait que 21 m2 (en excluant la cuisine) ;
  • la salle d'eau du niveau bas fait 5 m2 (car aux normes PMR puisque le niveau haut n'est accessible que par un escalier) ;
  • l'entrée fait 3 m2 et n'est pas vraiment exploitable ;
  • le W.-C. du niveau haut est inutilement profond ;
  • il n'y a pas de double vasque dans les pièces d'eau.
Si un acquéreur sans handicap le souhaite, il peut donc faire une demande de TMA au promoteur, tout en respectant le principe de réversibilité. Voici donc une nouvelle proposition que nous avons faite et qui paraît beaucoup plus optimisée (après TMA) :
Suite à nos recommandations, l'acquéreur a décidé d'effectuer les modifications suivantes :
  • transformer la salle d'eau du niveau bas en simple W.-C. ;
  • profiter de la place pour créer un petit placard au niveau bas ;
  • permettre à une partie de l'entrée de faire partie intégrante de la pièce à vivre (qui fait donc désormais 26 m2 (vs 21 m2 avant TMA) ;
  • transformer le profond W.-C. du niveau haut en une petite salle d'eau (douche) ;
  • intégrer le W.-C. du niveau haut dans la salle de bain, mettre une double vasque et un espace lave-linge.
Selon nous, l'acquéreur a réellement optimisé son plan en créant une pièce à vivre plus grande (+ un placard), tout en conservant au total deux pièces d'eau et deux W.-C.
Si cela est possible, et en particulier pour les “petites” surfaces, il faut donc systématiquement envisager des TMA afin d'essayer de :
  • réduire les espaces généralement non “utiles” comme l'entrée ou les dégagements ;
  • augmenter la taille de la pièce à vivre (et/ou des chambres, au moins la chambre parentale) ;
  • réduire les pièces d'eau à leur aspect fonctionnel.
Il est à noter que le promoteur ne vous parlera pas forcément spontanément des TMA. C'est en effet assez contraignant pour lui car cette démarche de TMA nécessitera plusieurs allers-retours entre l'acquéreur, lui et l'architecte (ou le maître d'œuvre) afin de confirmer (ou non) la faisabilité technique des changements demandés. Il ne faut donc pas hésiter à lui en parler si ce point n'est pas évoqué naturellement dans la discussion, en sachant que les TMA peuvent engendrer des coûts supplémentaires. (…) ».
L'accessibilité en cas de rénovation
L'obligation d'accessibilité peut être étendue à la rénovation des logements anciens (i), ici encore moyennant exceptions (ii).
Principe d'application à la rénovation lourde
– Deux conditions. – L'obligation d'accessibilité est étendue aux logements anciens faisant l'objet d'une rénovation lourde. L'hypothèse est celle réservée par l'article R. 111-18-9 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la réalisation de travaux :
  • recouvrant la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment ;
  • dont le montant est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment.
Lorsque ces deux conditions sont réunies, et bien que l'on soit en présence d'un bâtiment existant, doivent être accessibles :
  • les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
  • les places de stationnement, les caves, les celliers privatifs où sont réalisés les travaux ;
  • les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en rez-de-chaussée, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.
Dérogations à l'application à la rénovation lourde
– Dérogations communes. – D'une manière générale, ne sont soumises à aucune obligation :
  • la maison individuelle existante ;
  • la création d'un seul logement, par changement de destination, dans un bâtiment existant, même s'il se classe en bâtiment collectif d'habitation ;
  • la création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant, qui sera in fine classé en maison individuelle.
– Dérogations particulières. – Dès l'origine plusieurs motifs de dérogation ont été admis en cas de création de logements par rénovation et/ou changement de destination. Témoins d'un certain réalisme, elles sont liées :
  • à l'impossibilité technique, due :
  • à la disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
  • à la préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :