L’article 10 de la loi de 1989 fixe une durée minimale qui dépend de la qualité du bailleur (§ I). L’article 11 de cette même loi permet d’y déroger et de conclure des baux de durée réduite (§ II).
La durée initiale
La durée initiale
Une durée minimale
L’alinéa 1 de l’article 10 de la loi de 1989 fixe les règles suivantes : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». La durée du bail ne peut être inférieure à trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile à caractère familial, c’est-à-dire une société « constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Les textes sont interprétés strictement : une société constituée entre deux concubins ne peut consentir qu’un bail de six ans ; il en est de même pour une société constituée entre deux partenaires pacsés. L’article 13 accorde le bénéfice d’une durée de trois ans aux indivisions, ce qui est logique puisque l’indivision est dépourvue de personnalité morale. Si, par contre, le bailleur est une personne morale, le bail doit avoir une durée minimale de six ans, sauf sociétés civiles à caractère familial.
Les dispositions de l’article 10 de la loi de 1989 relèvent d’un ordre public de protection du locataire. Le bailleur est lié pour toute la durée légale, sans pouvoir exercer la reprise du logement ou résilier le contrat. Par contre, il serait possible de conclure ou de proroger le bail pour une durée supérieure au minimum légal. Si ces dispositions ne sont pas respectées, la durée du bail est portée de plein droit à celle voulue par la loi. La loi de 1989 prévoit la prorogation du bail en cours sous certaines conditions lorsque l’immeuble loué est mis en copropriété. Les baux d’habitation sont également prorogés lorsque le preneur du bail réel solidaire ou du bail réel immobilier ne mentionne pas en caractères apparents la date d’extinction du bail réel et son effet sur le contrat de bail en cours.
Les baux de courte durée
Un régime dérogatoire est prévu à l’article 11, alinéa 1er de la loi de 1989 : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Nous allons étudier les conditions d’application (A) puis le régime des baux de courte durée (B).
Conditions d’application
La conclusion d’un bail de courte durée est soumise à des conditions tenant au bailleur (I) et à l’événement précis qui la justifie (II).
Conditions relatives au bailleur
Seuls les bailleurs, personnes physiques, peuvent se prévaloir de ce régime dérogatoire. Aux personnes physiques, l’article 13 assimile les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus et les indivisions constituées uniquement entre personnes physiques.
L’événement justifiant la durée réduite
D’une part, la reprise des locaux loués à brève échéance doit être justifiée par un événement précis. Il s’agit d’un événement qui « au moment de la conclusion du contrat est attendu et la date est connue ».
D’autre part, la raison invoquée doit être professionnelle ou familiale. Au titre des raisons familiales, a été admise l’installation d’un enfant ou une sortie d’indivision. Les travaux préparatoires de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 citaient, au titre des « raisons professionnelles » justifiant un bail de courte durée : le détachement du bailleur, la mise en retraite, des difficultés professionnelles nécessitant de réaliser une partie de son patrimoine ou la perspective d’une mutation ou d’une promotion pour le bailleur ou les membres de sa famille.
Régime des baux de courte durée
Les charges et conditions du bail
Le bail à durée réduite est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 sauf dérogations prévues à l’article 11. Lorsque les conditions sont respectées (V. supra, nos
à ), il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. En cas de violation des règles de l’article 11, la durée du bail est portée à trois ans à compter rétroactivement de sa prise d’effet. Le dernier alinéa de l’article 11 prévoit que le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer éventuellement révisé selon l’article 17-1 lorsque le bail de courte durée fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local.
L’arrivée du terme
Les formalités à accomplir par le bailleur à l’arrivée du terme du bail de courte durée sont décrites aux alinéas 2 à 5 de l’article 11 de la loi de 1989. Deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l’événement (al. 2). En l’absence de confirmation dans ledit délai, la durée du bail est portée à trois ans (al. 5). Si la réalisation de l’événement est différée, le bailleur a la possibilité de proposer au locataire, deux mois à l’avance, de reporter une seule fois le terme du contrat (al. 3). Lorsque l’événement se produit et qu’il est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (al. 4).