Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982, les baux d’habitation relevaient en principe des dispositions du Code civil, sauf baux relevant de la loi de 1948 ou baux dérogatoires. Le bail à durée déterminée prenait fin à son terme sans qu’il soit besoin de délivrer un congé et pouvait être tacitement reconduit pour une durée indéterminée. Le bail à durée indéterminée pouvait être dénoncé par chacune des parties à tout moment moyennant un préavis donné conformément à l’usage des lieux.
Les baux relevant de la loi de 1989
Les baux relevant de la loi de 1989
La loi « Quillot » du 22 juin 1982 a supprimé les baux à durée indéterminée et fixé une durée minimale du bail. Elle a reconnu au locataire un droit au renouvellement de son bail tout en accordant au bailleur la possibilité de reprendre les locaux loués. La loi de 1982 a été modifiée par la loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986 puis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Nous distinguerons donc la durée initiale du bail (Sous-section I) du terme du bail (Sous-section II).
La durée initiale
L’article 10 de la loi de 1989 fixe une durée minimale qui dépend de la qualité du bailleur (§ I). L’article 11 de cette même loi permet d’y déroger et de conclure des baux de durée réduite (§ II).
Une durée minimale
L’alinéa 1 de l’article 10 de la loi de 1989 fixe les règles suivantes : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». La durée du bail ne peut être inférieure à trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile à caractère familial, c’est-à-dire une société « constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Les textes sont interprétés strictement : une société constituée entre deux concubins ne peut consentir qu’un bail de six ans ; il en est de même pour une société constituée entre deux partenaires pacsés. L’article 13 accorde le bénéfice d’une durée de trois ans aux indivisions, ce qui est logique puisque l’indivision est dépourvue de personnalité morale. Si, par contre, le bailleur est une personne morale, le bail doit avoir une durée minimale de six ans, sauf sociétés civiles à caractère familial.
Les dispositions de l’article 10 de la loi de 1989 relèvent d’un ordre public de protection du locataire. Le bailleur est lié pour toute la durée légale, sans pouvoir exercer la reprise du logement ou résilier le contrat. Par contre, il serait possible de conclure ou de proroger le bail pour une durée supérieure au minimum légal. Si ces dispositions ne sont pas respectées, la durée du bail est portée de plein droit à celle voulue par la loi. La loi de 1989 prévoit la prorogation du bail en cours sous certaines conditions lorsque l’immeuble loué est mis en copropriété. Les baux d’habitation sont également prorogés lorsque le preneur du bail réel solidaire ou du bail réel immobilier ne mentionne pas en caractères apparents la date d’extinction du bail réel et son effet sur le contrat de bail en cours.
Les baux de courte durée
Un régime dérogatoire est prévu à l’article 11, alinéa 1er de la loi de 1989 : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Nous allons étudier les conditions d’application (A) puis le régime des baux de courte durée (B).
Conditions d’application
La conclusion d’un bail de courte durée est soumise à des conditions tenant au bailleur (I) et à l’événement précis qui la justifie (II).
Conditions relatives au bailleur
Seuls les bailleurs, personnes physiques, peuvent se prévaloir de ce régime dérogatoire. Aux personnes physiques, l’article 13 assimile les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus et les indivisions constituées uniquement entre personnes physiques.
L’événement justifiant la durée réduite
D’une part, la reprise des locaux loués à brève échéance doit être justifiée par un événement précis. Il s’agit d’un événement qui « au moment de la conclusion du contrat est attendu et la date est connue ».
D’autre part, la raison invoquée doit être professionnelle ou familiale. Au titre des raisons familiales, a été admise l’installation d’un enfant ou une sortie d’indivision. Les travaux préparatoires de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 citaient, au titre des « raisons professionnelles » justifiant un bail de courte durée : le détachement du bailleur, la mise en retraite, des difficultés professionnelles nécessitant de réaliser une partie de son patrimoine ou la perspective d’une mutation ou d’une promotion pour le bailleur ou les membres de sa famille.
Régime des baux de courte durée
Les charges et conditions du bail
Le bail à durée réduite est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 sauf dérogations prévues à l’article 11. Lorsque les conditions sont respectées (V. supra, nos
à ), il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. En cas de violation des règles de l’article 11, la durée du bail est portée à trois ans à compter rétroactivement de sa prise d’effet. Le dernier alinéa de l’article 11 prévoit que le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer éventuellement révisé selon l’article 17-1 lorsque le bail de courte durée fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local.
L’arrivée du terme
Les formalités à accomplir par le bailleur à l’arrivée du terme du bail de courte durée sont décrites aux alinéas 2 à 5 de l’article 11 de la loi de 1989. Deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l’événement (al. 2). En l’absence de confirmation dans ledit délai, la durée du bail est portée à trois ans (al. 5). Si la réalisation de l’événement est différée, le bailleur a la possibilité de proposer au locataire, deux mois à l’avance, de reporter une seule fois le terme du contrat (al. 3). Lorsque l’événement se produit et qu’il est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (al. 4).
Le terme du bail
Sauf à ce que le locataire donne congé à tout moment, en respectant un délai de préavis (§ I), l’article 10 de la loi de 1989 a prévu le sort du bail arrivé à son terme (§ II) : il pourra être tacitement reconduit si le bailleur n’a ni donné congé, ni proposé son renouvellement au locataire.
Le congé délivré par le locataire
Les conditions du congé
Forme du congé
L’article 12 de la loi de 1989 reconnaît au locataire la possibilité de résilier le contrat de location « à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15 ». Le congé donné par le locataire doit prendre la forme soit d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit d’un exploit de commissaire de justice ou, depuis la loi Alur, d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement. Toute autre forme de congé est nulle. Ainsi la Cour de cassation a déclaré non conforme à l’article 15 le congé notifié par lettre simple par le locataire dont la date de réception ne pouvait être établie avec certitude. Le congé irrégulier en la forme pourrait recevoir application si le bailleur l’a accepté renonçant implicitement à en soulever l’irrégularité.
Délai du congé
Le délai de droit commun (trois mois)
Le délai imparti au locataire pour donner congé est en principe de trois mois (L. 6 juill. 1989, art. 15, al. 2). Le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entier. Le point de départ est le jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Le délai réduit (un mois)
Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois doit préciser « le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé » (L. 6 juill. 1989, al. 15). L’article 15, I de la loi de 1989 énumère six motifs que le locataire peut invoquer pour bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. Il s’agit des hypothèses suivantes :
- location portant sur un logement situé en zone tendue ;
- en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- pour le locataire victime de violences familiales : la loi du 30 juillet 2020 a étendu le bénéfice du préavis réduit au « locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui » ;
- pour le locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
- pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
Les effets du congé
Pendant le délai de préavis
Pendant la durée du préavis, le locataire reste tenu de toutes ses obligations et reste donc redevable du loyer et des charges (L. 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 3). Il est dérogé à cette règle lorsque « le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».
À l’expiration du délai de préavis
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Il doit donc quitter les lieux ; à défaut, il peut faire l’objet d’une expulsion. En cas de location, le locataire qui a donné congé n’est plus redevable des loyers au terme du préavis sauf en cas de solidarité conventionnelle. L’article 1751 du Code civil prévoit une cotitularité du droit au bail entre époux, quel que soit le régime matrimonial. Il en résulte que le congé donné par un seul d’entre eux n’est pas opposable à l’autre et que l’époux qui a unilatéralement donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer avec son conjoint. Cette solidarité dure jusqu’à ce que la dissolution du régime matrimonial soit opposable aux tiers. Des règles similaires sont applicables aux partenaires pacsés : le même article 1751 du Code civil consacre la cotitularité du droit au bail entre partenaires pacsés et l’article 515-4, alinéa 2 du même code la solidarité des dettes contractées pour les besoins de la vie courante, au titre desquelles les dépenses exposées pour se loger. La solidarité prend fin à l’extinction du Pacs (C. civ., art. 515-7).
L’arrivée du bail à son terme
À l’issue de sa période initiale, le bail est soit tacitement reconduit (A), soit renouvelé sur proposition du bailleur au locataire (B). Le bailleur peut également, en respectant un délai de préavis de six mois, donner congé au locataire pour l’un des motifs prévus par la loi de 1989 (C).
La tacite reconduction
À défaut de congé ou de proposition de renouvellement délivré par le bailleur, l’article 10, alinéa 2 de la loi de 1989 prévoit que le bail est tacitement reconduit pour une durée fixe qui dépend de la qualité du bailleur. Si le bailleur est une personne physique ou y est assimilé, la durée du bail reconduit est de trois ans. Elle est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale. Les parties ne peuvent prévoir une prorogation pour une durée plus courte que trois ou six ans. La clause serait alors réputée non écrite par l’article 4, I de la loi de 1989. Par contre, les tribunaux ont validé une tacite reconduction pour une durée plus longue.
La Cour de cassation a précisé que le bail tacitement reconduit constitue un nouveau bail sur la base des clauses et charges du bail expiré. Ainsi, le cautionnement consenti pour le bail initial prend fin au terme du bail et ne couvre pas la tacite reconduction, sauf clause expresse du bail (C. civ., art. 1740).
Le renouvellement
Le bailleur qui souhaite éviter la tacite reconduction et renouveler le bail doit présenter une offre de renouvellement dans les formes et délais prévus pour le congé (L. 6 juill. 1989, art. 10, al. 3). Le bail se renouvelle aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sauf pour le bailleur à demander une modification des charges et conditions et/ou une révision du loyer.
La durée du bail renouvelé est fixée en considération de l’article 10 de la loi de 1989 : elle ne pourra pas être inférieure à la durée minimale du bail initial. Le principe connaît deux exceptions. D’une part, en cas de convention de travaux signée entre le bailleur et l’Anah (L. 1989, art. 10, al. 5), la location peut être renouvelée avant son expiration, sous réserve que l’offre de renouvellement soit notifiée dans les trois mois de la convention. Le montant du loyer du bail renouvelé est fixé « selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat ».
D’autre part, en vertu de l’article 11-1 de la loi de 1989, lorsque le congé émane d’un bailleur relevant des deuxième et troisième secteurs locatifs, dans le cadre de la vente par lots de plus de cinq logements dans un même immeuble, le bail peut être reconduit pour une durée inférieure à celle de l’article 10. Ainsi : « Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. À l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit ».
Le congé délivré par le bailleur
Les règles générales
Les parties concernées
Pour que le congé soit recevable, le bailleur doit avoir la capacité et le pouvoir pour le délivrer. Ainsi, le mandataire du bailleur doit être titulaire d’un pouvoir spécial pour délivrer un congé pour vente. Lorsque le congé est donné par une personne morale, il convient de s’assurer que son représentant dispose des pouvoirs nécessaires, au regard de la loi, des statuts ou d’une délibération. À défaut, le congé serait nul. L’usufruitier, en sa qualité de bailleur, peut délivrer seul congé au locataire, pour reprise pour habiter ou pour motif sérieux et légitime. En revanche, le concours du nu-propriétaire est nécessaire en cas de congé pour vente. Lorsque le bien loué est en indivision, le congé étant un acte d’administration au sens de l’article 815-3, alinéa 1er du Code civil, il nécessite l’accord d’au moins deux tiers des droits indivis. Par contre, le congé pour vente, acte ne relevant pas de l’exploitation normale des biens indivis, est consenti par l’unanimité des indivisaires.
Le congé doit être délivré au locataire en titre. En cas de pluralité de locataires, il convient de distinguer selon que les locataires sont conjoints ou solidaires. Si les locataires sont conjoints, chacun d’eux doit recevoir congé. Le congé met fin au bail du locataire l’ayant reçu. S’ils sont solidaires, le congé signifié à un seul d’entre eux vaut à l’égard de tous. Les époux et les partenaires pacsés étant cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du Code civil, le congé devra être délivré à chacun d’entre eux sauf si l’existence du partenaire ou du conjoint du locataire n’a pas été portée à la connaissance du bailleur (L. 6 juill. 1989, art. 9-1).
Certains locataires bénéficient d’une protection particulière en raison de leur âge et de la modicité de leurs ressources. Ainsi, l’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de donner congé à « tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés ». Ledit locataire n’est plus protégé lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources inférieures au plafond de ressources ou fait une offre de relogement correspondant aux besoins de son locataire. La loi no 2015-990 du 6 août 2015 a étendu cette protection aux locataires ayant une personne à charge de « plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée ».
Les formes et délais du congé
Selon l’article 15, I, de la loi de 1989, le congé doit prendre la forme, à peine de nullité, d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une signification par acte de commissaire de justice ou d’une remise en main propre contre récépissé. Si le bailleur ne donne pas congé dans ces conditions de forme, le congé est inefficace : il ne mettra pas fin au bail qui sera tacitement reconduit. Le congé justifié par une reprise pour habiter ou par la vente du logement doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu a été défini par un arrêté du 13 décembre 2017.
Le congé est délivré pour la date d’expiration du bail. La date d’effet du congé est différée en cas de mutation récente de l’immeuble loué ou de mise en copropriété. La loi précise que « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ». La date d’effet du congé pour reprise est également différée lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition (L. 1989, art. 15, I, al. 5). L’article 11-2 de la loi de 1989 prévoit un report du terme des baux en cours dans le cas de la mise en copropriété de l’immeuble loué.
Le délai de préavis du bailleur est fixé par l’article 15, I, de la loi de 1989 à six mois quel que soit le motif du congé. Pour que le congé soit régulier, il faut qu’il s’écoule au moins six mois entre la date de notification du congé au locataire et le terme du bail. Si le congé est tardif, le bail sera reconduit.
Les effets du congé
Pendant le délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges uniquement pour « le temps où il a occupé réellement les lieux » (L. 1989, art. 15, I, avant-dernier al.). Par exemple, s’il quitte les lieux cinq mois avant l’expiration du bail, il ne sera redevable que d’un mois de loyer et de charges. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués (L. 1989, art. 15, I, dernier al.). Il doit donc quitter les lieux, sinon son expulsion pourrait être ordonnée par ordonnance rendue en référé.
Les motifs du congé
Alors que le locataire peut donner congé de façon discrétionnaire, sans aucun motif sauf pour pouvoir bénéficier d’un préavis réduit (L. 1989, art. 12), le bailleur doit justifier du congé « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (L. 1989, art. 15, I, al. 1).
Reprise pour habiter
La reprise du logement par le bailleur suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire ou pour un usage exclusivement professionnel. L’article 15, I, alinéa 1er de la loi de 1989 énumère les bénéficiaires possibles de cette reprise. Il s’agit du bailleur, de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. L’article 13 de la loi de 1989 y ajoute l’un des associés de la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
L’article 15, I, alinéa 1er de la loi de 1989 exige, à peine de nullité, que le congé indique en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui exerce la reprise du logement contracte l’obligation pour son bénéficiaire de venir l’occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail, dans un délai raisonnable.
Si la preuve du caractère frauduleux du congé est rapportée par le locataire, le bailleur encourt des sanctions tant civiles que pénales. Sur le plan civil, le bailleur serait redevable de dommages et intérêts réparant le préjudice causé au locataire. La loi Alur du 24 mars 2014 a également prévu des sanctions pénales qui sont codifiées à l’article 15, IV de la loi de 1989. Ainsi, le bailleur qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre encourt une amende plafonnée à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Congé pour vente du logement
Le bailleur peut également donner congé pour vendre le logement loué, déclenchant ou non un droit de préemption. Cette question sera approfondie dans le cadre de la vente au locataire traitée au chapitre I du titre I de la deuxième partie (V. infra, nos
et s.).
Congé pour un motif légitime et sérieux
À côté du congé pour habiter et du congé pour vendre, l’article 15 de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Les motifs invoqués peuvent être imputables au locataire ou lui être étrangers.
La loi de 1989 précise que le motif légitime et sérieux peut notamment résulter de « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », imposées par la loi ou par le contrat de bail. Ces mêmes motifs peuvent justifier une action en résiliation. On peut citer le défaut d’assurance, la sous-location ou la cession de bail non autorisée, le non-paiement des loyers ou des charges locatives, des troubles de jouissance causés aux voisins ou des dégradations commises dans les locaux loués.
Le congé peut également être justifié par des motifs légitimes et sérieux indépendamment du comportement du locataire. Il pourrait s’agir de travaux d’amélioration, de rénovation, de démolition ou de reconstruction. En dehors des cas précis de congé pour vendre ou pour reprise évoqués ci-dessus, l’intention de vendre ou d’habiter ne peut pas constituer un motif légitime et sérieux de congé. Ainsi, la Cour de cassation a refusé de valider un tel congé dans un cas où le bailleur désirait vendre l’immeuble loué pour réaliser un programme de logements sociaux, en considérant qu’il ne pouvait se dispenser de délivrer un congé pour vente. Les règles de durée et de congé résultant de la loi de 1989 constituent l’un des piliers de l’ordre de public de protection du locataire. Cependant, certains baux d’habitation s’en écartent, ce sera l’objet de notre section II.