Caractéristiques

Un bail constitutif de droit réel

Le bail à réhabilitation entre dans la catégorie des baux constitutifs de droits réels, ainsi que l’énonce l’article L. 252-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le droit conféré peut être cédé, hypothéqué et même saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Deux particularités doivent néanmoins être notées :

– La durée du droit. – Contrairement aux autres baux constitutifs de droit réel dont la durée minimale est de dix-huit ans, le bail à réhabilitation peut être conclu pour une durée comprise entre douze et quatre-vingt-dix-neuf ans. Lorsque le coût de la réhabilitation n’est pas trop important, il n’est pas nécessaire de faire durer le bail au-delà du temps nécessaire à l’amortissement financier de ces travaux. Ce n’est que lorsque le coût des travaux est important que la durée du bail doit être plus longue. Cette remarque pourrait, d’ailleurs, inciter le législateur à aligner la durée de tous les baux constitutifs de droit réel sur ce délai minimum de douze ans.

– La cession du droit. – Seul un organisme susceptible d’avoir la qualité de preneur d’un bail à réhabilitation peut être cessionnaire des droits résultant d’un tel bail. La cession nécessite l’accord du bailleur. Cette particularité déroge à la règle habituellement respectée pour les baux constitutifs de droit réel, qui est la liberté de cession de son droit par le preneur. On peut supposer que cette exception a été aménagée pour permettre un contrôle, par le bailleur, de la qualité du cessionnaire ; elle n’en trouble pas moins le paysage jusqu’alors cohérent des baux constitutifs de droits réels.

Une réhabilitation

– Objet indispensable du bail. – L’objet du contrat est obligatoirement la réhabilitation d’un immeuble en vue de sa location à usage d’habitation. Mais qu’est-ce qu’une réhabilitation ? La réhabilitation peut être définie comme le fait de mettre ou remettre un immeuble en état d’habitabilité, sans pour autant réaliser des constructions neuves. La notion est bien connue de la fiscalité, tant au titre de la TVA immobilière qu’au titre des droits d’enregistrement, et du droit privé pour distinguer la vente en état futur d’achèvement de la vente d’immeuble à rénover.

– Absence de définition certaine. – Mais définir la réhabilitation par opposition à ce qu’elle n’est pas (une construction neuve) n’embrasse pas tous les cas particuliers susceptibles de se présenter. Par ailleurs, compte tenu de l’objet particulier de ce bail à réhabilitation, est-il possible que la réalisation de constructions neuves soit incluse dans une opération qualifiée, en son ensemble, d’opération de réhabilitation ? Comble du manque de clarté, l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation utilise le terme de « travaux d’amélioration » pour définir le bail à réhabilitation… Les rédacteurs du texte semblent s’être davantage attachés à l’existence de l’immeuble, qu’il ne s’agit pas de construire mais d’améliorer ou de réhabiliter pour le rendre habitable, et au fait que le contrat « indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution ». Dès lors, on doit concevoir la réhabilitation comme une notion relativement souple, la limite à ne pas franchir étant la construction d’un immeuble neuf, auquel cas le contrat serait susceptible de requalification.

La qualité du preneur

– Liste limitative. – Le propriétaire de l’immeuble peut être toute personne physique ou morale de droit privé comme de droit public, mais le preneur doit être une des personnes morales contribuant à la réalisation de logements sociaux, listées par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, savoir :

soit un organisme d’habitations à loyer modéré ;
soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;
soit une collectivité territoriale ;
soit un organisme de foncier solidaire (depuis la loi 3DS) ;
soit, enfin, un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du même code.

Cette liste est limitative.

– Conventionnement APL. – En outre, le preneur doit avoir passé une convention APL prévue à l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation dont la date d’expiration est identique à celle de ce bail, condition de la prise d’effet du bail à réhabilitation, ce qui permet de garantir que dès l’origine du contrat et pour la durée de celui-ci l’immeuble est éligible à l’aide personnalisée au logement (APL) instituée par l’article L. 351-1 du même code.

Repenser les outils classiques pour construire « la ville sur la ville »

À l’heure où l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) invite à « reconstruire la ville sur elle-même » pour y intensifier la production de logements, il nous paraît indispensable de repenser certains outils. Tant le bail à construction que le bail à réhabilitation mériteraient, sur certains points, d’introduire un peu de souplesse.