– Phase locative. – Tant que le mécanisme d’accession à la propriété ne joue pas, les ménages associés sont locataires. S’agissant d’un mécanisme mis en place par un organisme HLM, il est bien précisé que les logements sont attribués conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception de l’article L. 442-5 (obligation de transmissions statistiques des organismes HLM). Le bail dont bénéficie l’associé locataire est soumis au régime applicable aux locataires de logements sociaux.
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
– Possibilité d’acquérir des parts de la SCIAPP. – Le ménage a vocation à acquérir l’intégralité des parts représentatives du logement qu’il occupe, mais n’en a pas l’obligation. S’il ne le fait pas et se retire de la société avant terme, il peut, en conservant les mêmes conditions de bail quel que soit le montant de ses ressources à la date du retrait, rester locataire de la société ou, en cas de dissolution de celle-ci, de l’organisme HLM. Dans le cas contraire, la société joue pleinement son rôle de vecteur d’accession à la propriété : le locataire devient propriétaire du logement qu’il occupe après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.
– Responsabilité limitée. – Par dérogation aux dispositions de l’article 1857 du Code civil, la responsabilité de l’associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot
.
– Obligation de résidence principale. – Comme pour tout mécanisme d’accession sociale à la propriété, l’associé locataire doit affecter le logement à sa résidence principale personnelle, définie par les clauses types des statuts comme étant un logement occupé au moins huit mois par an. La sous-location n’est possible qu’avec l’accord de l’associé gérant à la condition que le logement conserve la qualité de résidence principale.
– Cessions et transmissions des parts. – Les clauses types précisent, au sujet des transmissions et cessions de parts, que :
- les cessions de parts à titre gratuit à son conjoint ou à l’un de ses ascendants ou descendants ou à son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou, à titre onéreux, à toute personne, sont possibles à condition que le cessionnaire devienne locataire du logement et l’occupe à titre de résidence principale, et qu’il ne dispose pas à l’entrée dans les lieux de ressources supérieures au plafond fixé en application de l’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- en cas de décès, les héritiers ou les légataires auxquels seront dévolues les parts peuvent soit être associés à la condition d’occuper le logement à titre de résidence principale, soit demander immédiatement le rachat des parts sociales, soit céder les parts sociales.
– Impossibilité de démembrer. – Il est indiqué dans les clauses types que la propriété des parts de la société ne peut être démembrée. On a observé qu’il n’y aurait pourtant aucun inconvénient à imaginer certains démembrements. À titre d’exemple celui qui pourrait intervenir entre le parent survivant et les enfants mineurs, qui tous rempliraient le critère de résidence principale. De manière générale, la complexité et la diversité des situations familiales sont difficiles à prendre en compte et nous constatons que, de manière assez radicale, les réglementations de ce type préfèrent restreindre les hypothèses de manière assez pragmatique. Néanmoins, si cette interdiction peut se comprendre en présence d’un démembrement volontaire et conventionnel tel que celui provenant d’une donation de la nue-propriété, que dire du démembrement légal, si fréquent dans les successions au profit du conjoint ?