Nous l’avons dit, la réversibilité se distingue de la transformation d’immeubles tertiaires en logements. La transformation est associée à un « héritage » de la construction existante ; la réversibilité se considère dès sa conception. C’est ainsi que Canal architecture la définit comme « la capacité programmée d’un ouvrage neuf à changer facilement de destination (bureaux, logements, activités…) grâce à une conception qui minimise, par anticipation, l’ampleur et le coût des adaptations ».
L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE) en propose une définition très proche, à savoir : « l’anticipation, dès la conception, de l’évolution des usages d’un bâtiment dans le temps et sa transformation future en une autre destination sans besoin d’intervention sur le gros œuvre (éléments porteurs et enveloppe constituant l’ossature d’un bâtiment. ». L’ORIE aborde également la réversibilité sous un angle plus large avec trois axes :
- la réversibilité de l’espace, qui est celle nous intéressant dans ces développements ;
- la réversibilité du foncier, relative aux possibilités de démonter facilement un immeuble pour rendre le terrain à son état d’origine ;
- la réversibilité des droits à construire, s’appliquant aux possibilités de surélévations, prévues dès la conception, par l’ajout d’étages ayant une destination autre que celle de l’immeuble support.
D’une manière consensuelle, les acteurs s’intéressant à la notion de réversibilité s’accordent sur le fait qu’un tel immeuble, parce qu’il pourra avoir « plusieurs vies » et sera donc évolutif, doit être compatible avec « le temps long du développement de la ville »
; et par voie de conséquence avec ses règles juridiques.
Cette exigence nous amène donc naturellement à nous interroger sur l’évolution et l’état actuel de notre droit positif.