Acquisition et cession des parts

– Sécurisation des ménages. – Le mécanisme de la SCIAPP est destiné à permettre l’accession à la propriété à des ménages dont les revenus sont relativement faibles, ce qui suppose de les protéger en ne les enfermant pas dans un système sans possibilité de retour en arrière. Aussi, à la demande des locataires associés, l’associé gérant de la SCIAPP vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée. L’organisme HLM doit donc apporter, lors de la constitution de la SCIAPP, la garantie d’un établissement financier ou d’une société d’assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique.

– Période minimale d’aliénation des parts. – La période minimale d’aliénation de la totalité des parts représentatives d’un logement est de dix ans à compter de la construction ou de l’acquisition de l’immeuble par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La cession globale des parts avant ce délai n’est possible que sur autorisation motivée du préfet du département d’implantation du logement, après consultation de la commune sur le territoire de laquelle le logement est situé.

– Proposition annuelle obligatoire. – Indépendamment des demandes d’acquisition dont il peut être saisi, l’organisme HLM gérant doit proposer à chaque associé personne physique d’acquérir une ou plusieurs parts sociales attachées au lot représentatif de son logement au moins une fois par an lors de la convocation de l’assemblée générale ou à l’occasion d’une consultation écrite prévue par les statuts. À défaut de réponse dans le mois, l’associé personne physique est réputé renoncer à l’acquisition proposée. Pour acquérir des parts, ou accéder au capital d’une SCIAPP, un locataire doit être à jour de toutes ses obligations locatives, et plus généralement de toutes ses obligations envers la SCI.

– Demande de rachat possible. – Cette acquisition des parts n’est jamais définitive : l’associé personne physique peut demander à tout moment le rachat par l’associé gérant de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales, les statuts de la société pouvant prévoir, en fonction des frais à supporter par l’associé gérant, un nombre minimal de parts à racheter lors de chaque transaction. Comme pour les cessions, les parts sont rachetées pour leur valeur nominale sans indexation ni révision. Le paiement de la valeur garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la première présentation de la lettre de demande de rachat. La compensation avec les dettes du demandeur afférentes à ses obligations d’associé est possible.

– Montages pragmatiques. – De manière assez pragmatique, les montages déjà réalisés anticipent toutes les éventualités et prévoient que chaque mois l’associé personne physique verse une mensualité à la SCIAPP comprenant le loyer HLM de son logement, les charges locatives, mais également une redevance d’équilibre de la SCIAPP et l’acquisition de parts sociales et du compte courant lié.