La mixité sociale dans le logement

– Les objectifs de la politique du logement. – Parmi les objectifs prévus par l'article L. 101-2 du Code de l'urbanisme, la politique du logement tient une place importante (V. n° ). Cet article vise non seulement à ce que l'urbanisme national offre au pays « des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l'ensemble des modes d'habitat » ^{1499523635461}, mais également qu'il veille à la « mixité sociale dans l'habitat ».

– La crise du logement. – L'objectif d'une construction suffisante en qualité et en quantité pour la satisfaction des citoyens est en lien direct avec la crise du logement partagée partout en Europe ^{1512912852705}. Cette crise a pour cause une hausse des prix importante, engendrant pour se loger un taux d'effort excessif ^{1512913063796}, et nécessitant la construction de logements à des coûts abordables. Car la conséquence d'une défaillance à remplir cet objectif se traduit par une augmentation de la fracture sociale liée au logement.

– Un coût du foncier jamais en baisse. – L'un des principaux ennemis de la mixité est le prix des logements, en augmentation constante, dans la lignée de la flambée des prix du foncier.

« L'acquisition d'un terrain représente désormais environ un tiers de l'investissement immobilier » ^{1492459057436}. Le prix du foncier augmentant depuis des décennies, les propriétaires de terrains sont placés dans une position dominante les incitant, en fonction des circonstances, à céder leurs actifs à prix haut ou à pratiquer une forme de rétention foncière. Dans les phases ascendantes d'un cycle immobilier, les prix grimpent vite avec la rareté des terrains et la concurrence des promoteurs. Dans les phases descendantes, le propriétaire s'abstient simplement de vendre, espérant que les prix moyens atteints au sommet de la phase précédente serviront de plancher lors de la prochaine hausse, comme par un effet de cliquet. Il entretient ainsi une rareté de l'offre, contribuant à raccourcir la durée des phases descendantes.

– L'augmentation du prix des logements. – L'augmentation du coût du foncier et la hausse régulière des coûts de construction ^{1506318957281}rejaillissent sur le prix des logements, rendant l'objectif de mixité sociale très difficile à atteindre. Ainsi, l'augmentation constante du coût de l'immobilier dans les aires urbaines les plus importantes diminue sensiblement la proportion des ouvriers et des employés propriétaires, au profit des cadres supérieurs et des professionnels libéraux ^{1492524130494}.

– La politique sociale de la ville. – L'objectif d'évitement du cloisonnement des quartiers, certains dédiés aux « riches » et d'autres voués aux « pauvres », a trouvé un écho important à la fin des années 1970, après les tensions survenues dans plusieurs banlieues ayant de facto été abandonnées par les premiers aux seconds. Les décideurs ont pris conscience que la réduction des inégalités sociales entre territoires et la revalorisation de certains quartiers urbains « sensibles » constituaient des réponses importantes aux interrogations d'une jeunesse en mal d'avenir. Ainsi, dès le début des années 1980, l'État français a tenté de mettre en place une véritable politique de la ville ^{1500052423844}.

Malheureusement, des zonages à périmètre et durée variables ^{1500052742490}aux contrats disparates ^{1500053212175}, cette politique de la ville n'a pas porté les fruits que les milliards d'euros investis donnaient le droit d'attendre. Ces échecs successifs justifient que chaque nouveau gouvernement fasse de la politique du logement un cheval de bataille, objet de nouvelles mesures ^{1512913763912}.

– L'adhésion populaire à l'objectif de mixité sociale. – L'objectif de mixité sociale des politiques du logement n'a jamais été aussi facile à prôner qu'aujourd'hui.

En effet, de plus en plus convaincus que la frustration sociale des quartiers populaires, principalement chez les jeunes, fournit un terreau pour la délinquance et le fondamentalisme, la plupart des Français se font à l'idée qu'ils ont plus à gagner à partager leur quartier qu'à laisser se pérenniser une situation explosive ^{1498288614656}.

Cette mixité est difficile à mettre en place autant en propriété qu'en location (Section I). Ces difficultés ne découragent cependant pas le législateur, toujours à la recherche de nouvelles solutions allant dans le sens de la mixité sociale. La dernière en date est le bail réel solidaire (Section II).