Le fonctionnement du bail réel solidaire

– Un formalisme déroutant pour un preneur vivant. – La transmission des droits résultant d'un bail réel solidaire est un parcours long et fastidieux pour le preneur. Le formalisme commence par l'envoi au cessionnaire ou au donataire d'une offre préalable de cession ou de donation, reprenant toutes les clauses importantes du bail. En cas de mutation à titre onéreux, le prix de vente des droits réels immobiliers est limité à leur valeur initiale, simplement actualisée. Calquée sur le mécanisme d'une offre de prêt bancaire, cette offre de contrat doit être maintenue par le preneur au moins trente jours et ne peut être acceptée par son bénéficiaire avant un délai de dix jours à compter de sa réception ^{1500840943558}.

Lorsque le bénéficiaire de l'offre l'a acceptée, le titulaire du BRS a trente jours pour en informer l'organisme de foncier solidaire en lui demandant l'agrément du cessionnaire choisi. Il joint à sa demande un dossier complet permettant notamment de justifier l'éligibilité du nouvel élu aux conditions légales (CCH, art. L. 255-10).

L'organisme de foncier solidaire dispose ensuite d'un délai de deux mois pour analyser le dossier, contrôler les modalités principales du contrat proposé ^{1500987887986}, vérifier l'éligibilité de l'acquéreur ou du donataire à la conclusion d'un bail réel solidaire, et enfin délivrer l'indispensable agrément (CCH, art. L. 255-11).

En cas de refus d'agrément dans le cadre d'une cession à titre onéreux, le cédant peut demander à l'organisme de foncier solidaire de lui proposer un autre cessionnaire. À défaut de le faire dans les six mois, l'organisme de foncier solidaire se porte acquéreur des droits réels appartenant au preneur. En cas de refus d'agrément lors d'une donation, le bail réel solidaire peut être résilié conventionnellement, le preneur étant indemnisé de la valeur de ses droits dans les conditions prévues au bail (CCH, art. L. 255-13).

À l'instar de certains auteurs, « on se demande quelle est l'utilité d'une telle multiplication des délais, à moins que l'affaire étant si mauvaise à réaliser, il soit nécessaire d'y réfléchir à plus d'une fois pour la conclure… » ^{1500841529168}.

– Le droit de préemption de l'organisme de foncier solidaire. – L'agrément donné par l'organisme de foncier solidaire à tout nouveau preneur est incontournable, fidèle à la philosophie de ce bail à long terme. Mais le bailleur ne se borne pas à la vérification de l'éligibilité du cessionnaire à la conclusion d'un bail réel solidaire. Il bénéficie en effet d'un droit de préemption ^{1500842366548}dans les deux mois ^{1500842640218}de la transmission de l'offre préalable à toute cession ou donation (CCH, art. L. 255-15).

L'exercice du droit de préemption implique l'indemnisation du preneur. La valeur de ses droits est fixée conformément aux stipulations du bail, dans la limite mentionnée à l'article L. 255-5 du Code de la construction et de l'habitation.

– La transmission successorale des droits au bail réel solidaire. – La transmission successorale des droits attachés au bail réel solidaire fait également l'objet d'un encadrement contraignant (CCH, art. L. 255-14). Le texte appréhende différemment la situation du conjoint survivant et des autres ayants droit. Les conditions d'éligibilité et d'agrément ne sont pas opposables au conjoint survivant.

En revanche, la transmission aux autres ayants droit est contrôlée. Ainsi, dans l'hypothèse où un ayant droit répond aux conditions d'éligibilité pour prétendre au bénéfice d'un bail réel solidaire, le bail fait l'objet d'une prorogation de plein droit d'une durée identique à celle du bail d'origine. Si l'ayant droit ne remplit pas ces conditions, il dispose d'un délai de douze mois à compter du décès ^{1500966172964}pour céder les droits réels à un acquéreur éligible agréé par l'organisme de foncier solidaire. À défaut de cession dans le délai prévu, le bail réel solidaire est résilié, l'ayant droit étant indemnisé par l'organisme de foncier solidaire de la valeur des droits réels immobiliers dans les conditions prévues par le bail.

En pratique, il y aura certainement des successions avec un conjoint survivant, des ayants droit éligibles et d'autres non, et des difficultés de partage. Il est probable que ces situations se termineront par la résiliation du bail, ersatz d'expropriation.