– Un PLU peut-il réglementer la démolition ? – Les PLU doivent respecter les principes généraux des articles L. 101-1 à L. 101-3 du Code de l'urbanisme, parmi lesquels se trouve énoncé l'objectif d'un équilibre entre différentes ambitions, tels le renouvellement urbain, le développement urbain et rural maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l'étalement urbain ainsi que l'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels.
La lutte contre l'artificialisation des sols fait également partie de ces principes, avec un objectif d'absence d'artificialisation nette à terme. Comme le précise l'article L. 101-2-1 du Code de l'urbanisme, l'atteinte de cet objectif résulte de l'équilibre entre la maîtrise de l'étalement urbain ; le renouvellement urbain ; l'optimisation de la densité des espaces urbanisés ; la qualité urbaine ; la préservation et la restauration de la biodiversité et de la nature en ville ; la protection des sols des espaces naturels, agricoles et forestiers ; la renaturation des sols artificialisés.
L'incitation à ne pas démolir, voire l'interdiction afin de privilégier la réhabilitation, s'inscrit pleinement dans ces objectifs et impacte fortement la réalisation de projets immobiliers. Mais, comme le rappelle P. Planchet, « le droit de démolir est un attribut du droit de propriété ». Aussi l'auteur souligne-t-il qu'aucune disposition du Code de l'urbanisme ne prévoit expressément la possibilité pour un PLU de réglementer les démolitions, à la différence des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) pour lesquels l'habilitation est claire : un PSMV « peut comporter l'indication des immeubles ou des parties intérieures ou extérieures d'immeubles dont la démolition, l'enlèvement ou l'altération sont interdits (…) ».
À notre connaissance, la juridiction administrative n'a pas eu à se saisir d'un PLU traitant de l'interdiction de démolir ou incitant à la réhabilitation.
Dans le règlement d'un PLU, les règles imposant une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables constituent l'un des moyens pour inciter à la réhabilitation en lieu et place de la démolition. En effet, selon l'article L. 151-22 du Code de l'urbanisme, ces règles ne s'appliquent pas aux projets de rénovation, de réhabilitation ou de changement de destination des bâtiments existants qui n'entraînent aucune modification de l'emprise au sol.